การพัฒนาพื้นที่ใหม่และการก่อสร้างอาคารใหม่

โครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่เป็น โครงการปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองที่มุ่งปรับปรุงสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยหรือหน้าที่ของเมืองโดยรวมในพื้นที่ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานเพื่อการปรับปรุงไม่เพียงพอและมีอาคารเก่าและเสื่อมสภาพอยู่อย่างหนาแน่น (มาตรา 2 ข้อ 2 (ข) ส่วนต้นนอกเหนือจาก 1) และ 2) แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองและที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี)

พื้นที่เป้าหมาย ส่วนใหญ่ได้แก่เขตที่อยู่อาศัยเก่า เขตพาณิชยกรรม และเขตอุตสาหกรรม โดย การกระตุ้นย่านการค้าและการฟื้นฟูหน้าที่ของเมืองเป็นวัตถุประสงค์สำคัญของโครงการด้วย

โครงการก่อสร้างอาคารใหม่เป็นโครงการปรับปรุงที่ดำเนินการในพื้นที่ซึ่งโครงสร้างพื้นฐานเพื่อการปรับปรุงอยู่ในสภาพดี แต่ มีอาคารชุดเก่าและเสื่อมสภาพอยู่อย่างหนาแน่น เพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัย (มาตรา 2 ข้อ 2 (ค) ส่วนต้นแห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองและที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี)

โดยทั่วไปเป็นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยขึ้นใหม่ เช่น กลุ่มอาคารอพาร์ตเมนต์ และมีลักษณะ มุ่งเน้นด้านที่อยู่อาศัย มากกว่าโครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่

โครงสร้างพื้นฐานเพื่อการปรับปรุงตามที่กำหนดไว้สำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ หมายถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตของประชาชน ซึ่งประกอบด้วยรายการต่อไปนี้

อาคารเก่าและเสื่อมสภาพที่เป็นเป้าหมายของโครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ หมายถึงอาคารที่เข้าเกณฑ์ข้อใดข้อหนึ่งดังต่อไปนี้

หลังจากได้รับอนุมัติแผนการบริหารและจำหน่ายทรัพย์สินในเขตปรับปรุงแล้ว โครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่จะดำเนินการด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งจากสองวิธีต่อไปนี้

โครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ดำเนินไปเป็นลำดับตามขั้นตอนด้านล่าง

ขั้นตอนบางส่วนแตกต่างกันระหว่างกรณีที่สมาคมเป็นผู้ดำเนินการกับกรณีที่หน่วยงานอื่นเป็นผู้ดำเนินการ จึงแยกพิจารณาดังต่อไปนี้

ขั้นตอนกรณีสมาคมเป็นผู้ดำเนินการ

ขั้นตอนกรณีหน่วยงานอื่นเป็นผู้ดำเนินการ

โครงการก่อสร้างอาคารใหม่แบ่งออกเป็นสองรูปแบบหลัก ได้แก่ รูปแบบที่สมาคมภาคเอกชนเป็นผู้ดำเนินการ และรูปแบบที่หน่วยงานภาครัฐดำเนินการโดยตรง (โปรดดูมาตรา 25 ถึงมาตรา 27 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองและที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี)

แม้จะมีโครงการก่อสร้างอาคารใหม่ขนาดเล็กซึ่งเป็นแนวคิดคล้ายกับโครงการก่อสร้างอาคารใหม่ แต่โครงการดังกล่าวดำเนินการตามกฎหมายอีกฉบับหนึ่งโดยสิ้นเชิง คือรัฐบัญญัติพิเศษของสาธารณรัฐเกาหลีว่าด้วยการปรับปรุงบ้านร้างและที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก

โครงการก่อสร้างอาคารใหม่ดำเนินไปตามขั้นตอนต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

ในแต่ละขั้นตอน การดำเนินกระบวนการทางปกครองและการได้รับความยินยอมจากประชาชนตามอัตราที่กำหนดมีความสำคัญ โดยเฉพาะผลการตรวจวินิจฉัยความปลอดภัยซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่กำหนดว่าจะสามารถเริ่มโครงการได้หรือไม่

ปัญหาคุณสมบัติของสมาชิกสมาคมและอัตราความยินยอม

ขอบเขตคุณสมบัติของสมาชิกและการมีอัตราความยินยอมครบตามเกณฑ์เป็นสาเหตุสำคัญของข้อพิพาทในการจัดตั้งสมาคม

โดยเฉพาะในโครงการก่อสร้างอาคารใหม่ ความเห็นฝ่ายสนับสนุนและฝ่ายคัดค้านอาจแตกต่างกันอย่างมากในประเด็นที่สมาชิกสามารถสมัครเข้าร่วมสมาคมโดยสมัครใจ

เนื่องจากขอบเขตคุณสมบัติของสมาชิกและการมีอัตราความยินยอมครบตามเกณฑ์อาจเป็นสาเหตุของข้อพิพาท จึงควร ตรวจสอบด้านกฎหมายอย่างรอบคอบตั้งแต่ระยะแรกและส่งเสริมการสื่อสารระหว่างผู้มีส่วนได้เสีย

ข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการเลือกตั้งกรรมการและการปฏิบัติหน้าที่ของสมาคม

อาจเกิดความขัดแย้งจากประเด็นความชอบด้วยกฎหมายของขั้นตอนการเลือกตั้งกรรมการ หรือการขาดความโปร่งใสในการปฏิบัติหน้าที่ของกรรมการ

นอกจากนี้ยังเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับคำขอเปิดเผยข้อมูลของสมาชิกและการตรวจสอบบัญชีอยู่บ่อยครั้ง

เพื่อให้ขั้นตอนการเลือกตั้งกรรมการและการปฏิบัติงานมีความโปร่งใส ควร ใช้การควบคุมภายในอย่างเคร่งครัดโดยจัดการข้อบังคับและรายงานการประชุมอย่างเป็นระบบ รวมทั้งเสริมความเข้มแข็งของระบบตรวจสอบ

ปัญหาสิทธิของสมาชิกและการจัดสรรผลประโยชน์

ความเห็นที่แตกต่างกันระหว่างสมาชิกในเรื่องการคืนเงินลงทุน การจัดสรรจำนวนอสังหาริมทรัพย์ และการคัดเลือกผู้ที่ต้องรับการชำระบัญชีเป็นเงินสด อาจนำไปสู่การฟ้องคดี

ควรกำหนดหลักเกณฑ์การจัดสรรเงินลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน และเมื่อเกิดข้อพิพาทควร ใช้การไกล่เกลี่ยและอนุญาโตตุลาการอย่างเหมาะสมเพื่อลดการฟ้องคดี

ข้อพิพาทเกี่ยวกับความล่าช้าและการเพิกถอนการอนุมัติดำเนินโครงการ

มีกรณีที่การอนุมัติดำเนินโครงการล่าช้าหรือถูกเพิกถอนเนื่องจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ปฏิบัติตามกระบวนการทางปกครอง การคัดค้านของประชาชน หรือปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมและการจราจร

ควรตรวจสอบกระบวนการอนุญาตและอนุมัติตามกฎหมายปกครองล่วงหน้าอย่างรอบคอบ และ รับฟังความคิดเห็นของประชาชนอย่างเพียงพอเพื่อลดความเสี่ยงที่การอนุญาตและอนุมัติจะล่าช้า

ข้อพิพาทในกระบวนการอนุมัติแผนการบริหารและจำหน่ายทรัพย์สิน

อาจเกิดข้อพิพาทระหว่างสมาคมกับสมาชิก หรือระหว่างสมาชิกด้วยกัน เนื่องจากมีความเห็นแตกต่างกันมากเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การจัดสรรและการคัดเลือกผู้ที่ต้องรับการชำระบัญชีเป็นเงินสด

ควรกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดสรรและการคัดเลือกผู้ที่ต้องรับการชำระบัญชีเป็นเงินสดให้ชัดเจน และ สร้างความเข้าใจผ่านการประชุมชี้แจงและกระบวนการหารือกับสมาชิกสมาคม

ปัญหาการคำนวณค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัยและค่าชดเชย

สำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ การคำนวณและการจ่ายค่าชดเชย เช่น ค่าใช้จ่ายในการย้ายที่อยู่อาศัย เป็นประเด็นสำคัญ โดยอาจเกิดข้อโต้แย้งเกี่ยวกับวิธีคำนวณจำนวนค่าชดเชยและกำหนดเวลาจ่าย

ควรเปิดเผยหลักเกณฑ์และวิธีคำนวณค่าชดเชยอย่างโปร่งใส และรับคำปรึกษาทางกฎหมายเกี่ยวกับค่าชดเชยเพื่อป้องกันและแก้ไขข้อพิพาทอย่างเหมาะสม

สำหรับโครงการก่อสร้างอาคารใหม่ ผลการตรวจวินิจฉัยความปลอดภัยเป็นองค์ประกอบสำคัญที่กำหนดว่าจะดำเนินโครงการได้หรือไม่ และอาจเกิดความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับความเป็นธรรมและความน่าเชื่อถือของกระบวนการตรวจวินิจฉัย

ดังนั้น เพื่อให้การตรวจวินิจฉัยความปลอดภัยมีความเป็นธรรมและน่าเชื่อถือ ควรเพิ่มความรอบคอบในการตรวจสอบทางกฎหมายเกี่ยวกับการคัดเลือกสถาบันผู้เชี่ยวชาญและขั้นตอนดำเนินการ และ ขอให้มีการประเมินหรือทบทวนเพิ่มเติมเมื่อจำเป็น

นอกจากนี้ การคัดค้านของประชาชนหรือข้อบกพร่องทางกระบวนการในการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมและการประเมินผลกระทบด้านการจราจรอาจทำให้การดำเนินโครงการติดขัด

สำหรับขั้นตอนที่อาจมีการคัดค้านจากประชาชน เช่น การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ควร ชี้แจงข้อมูลและสื่อสารกับประชาชนอย่างเพียงพอล่วงหน้าเพื่อลดความขัดแย้ง

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มีทนายความเฉพาะทางด้านการพัฒนาพื้นที่ใหม่ การก่อสร้างอาคารใหม่ และการก่อสร้างซึ่งจดทะเบียนกับสมาคมเนติบัณฑิตยสภาเกาหลี รวมถึงทนายความเฉพาะทางจำนวนมากที่มีประสบการณ์โดยเฉลี่ยอย่างน้อย 10 ปี

ด้วยเหตุนี้ จึงสามารถให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายที่มีประสิทธิผลเพื่อคุ้มครองสิทธิและประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสีย ตั้งแต่การแก้ไขข้อพิพาทระหว่างสมาชิกสมาคม การรับมือกับความล่าช้าในการอนุญาตและอนุมัติโครงการ การไกล่เกลี่ยข้อพิพาทเกี่ยวกับการผิดสัญญา ไปจนถึงการยื่นคัดค้านคำสั่งทางปกครองและการดำเนินคดี

หากขั้นตอนมีความซับซ้อนหรือดำเนินการได้ยาก สามารถขอความช่วยเหลือจากทนายความเฉพาะทางด้านการก่อสร้าง การพัฒนาพื้นที่ใหม่ และการก่อสร้างอาคารใหม่ เพื่อแก้ไขปัญหาอย่างเป็นระบบและรวดเร็ว