การเงินโครงการ (PF)

การเงินธุรกิจทั่วไปให้เงินทุนโดยพิจารณาความน่าเชื่อถือและความมั่นคงทางการเงินโดยรวมของบริษัท ส่วนการเงินโครงการระดมเงินทุนโดยพิจารณาความสามารถในการทำกำไรและกระแสเงินสดในอนาคตของโครงการเฉพาะ

ในกรณีนี้จะจัดตั้งบริษัทเฉพาะกิจแยกต่างหาก และวางโครงสร้างทางการเงินโดยเน้นความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจของโครงการเอง

กล่าวคือ การเงินธุรกิจทั่วไปตั้งอยู่บนความรับผิดโดยรวมของบริษัท ขณะที่การเงินโครงการมุ่งเน้นความเสี่ยงและผลตอบแทนเฉพาะของโครงการ

บริษัทเฉพาะกิจคืออะไร

เป็นผู้ดำเนินการหลักของโครงการพัฒนา โดยกำกับดูแลการวางแผนและการดำเนินโครงการโดยรวม

โดยทั่วไปจะจัดตั้งในรูป SPC (บริษัทเฉพาะกิจ) หรือ PFV (บริษัทการเงินโครงการ) และเป็นนิติบุคคลผู้ดำเนินโครงการ

เป็นผู้รับผิดชอบงานก่อสร้างของโครงการโดยตรงและเป็นผู้มีส่วนร่วมหลักที่มีหน้าที่ก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามความรับผิด

หากดำเนินงานก่อสร้างผ่านผู้รับเหมาช่วง อาจเกิดข้อพิพาทจากการไม่ชำระค่าก่อสร้างหรือเหตุอื่นได้

เป็นผู้จัดหาเงินทุน PF โดยให้สินเชื่อสะพานในช่วงเริ่มต้นโครงการ และให้สินเชื่อระยะยาวในขั้นการเงินโครงการหลัก

เพื่อเรียกคืนเงินกู้ ผู้ให้กู้ใช้เทคนิคทางการเงินหลายรูปแบบ เช่น การจัดหาสิทธิในหลักประกัน การกำหนดให้มีผู้ค้ำประกัน และการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (ABS, ABCP)

รับหน้าที่เป็นทรัสตีอสังหาริมทรัพย์และดำเนินการแทนในการบริหารและจำหน่ายทรัพย์สินของโครงการ รวมถึงการเบิกจ่ายเงินทุน

การใช้ทรัสต์อสังหาริมทรัพย์มีข้อดีในด้านการเพิ่มความโปร่งใสของเงินทุนและเอื้อต่อการคุ้มครองเจ้าหนี้

เป็นผู้จัดหาเงินทุนที่เข้าร่วมในโครงสร้าง PF ผ่านการลงทุนทางอ้อม

ผู้ลงทุนเข้าร่วมผ่านกองทุนในรูปการให้กู้ยืมหรือการลงทุนในตราสารทุน โดยผู้ประกอบธุรกิจจัดการกองทุนรวมและผู้ประกอบธุรกิจทรัสต์รับผิดชอบการดำเนินงานและบริหารกองทุน

เป็นผู้บริโภคปลายทางที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีส่วนทำให้โครงการสร้างรายได้ผ่านการทำสัญญาซื้อและชำระราคาซื้อ

อาจเกิดข้อพิพาททางกฎหมายจากข้อบกพร่องหรือความล่าช้าในกระบวนการขายได้

สถาบันค้ำประกัน เช่น บริษัทรับประกันที่อยู่อาศัยแห่งเกาหลี กระจายความเสี่ยงผ่านการค้ำประกันการขาย นอกจากนี้ยังมีผู้มีส่วนได้เสียหลายฝ่าย เช่น ผู้ลงทุนในโครงการ ผู้มีสิทธิในหลักประกัน และบริษัทคู่สัญญา จึงจำเป็นต้องมีการประสานงานด้านกฎหมาย

▶ สัญญาระหว่างผู้ถือหุ้น

▶ สัญญาเงินกู้และหลักประกัน

▶ ทรัสต์อสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันและสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง

PFV เป็นนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPC) ที่เจ้าของโครงการ ผู้รับเหมาก่อสร้าง และผู้ลงทุน เป็นต้น เข้าร่วมในฐานะผู้ถือหุ้น

PFV ได้รับสิทธิประโยชน์ตามรัฐบัญญัติภาษีเงินได้นิติบุคคลของสาธารณรัฐเกาหลี โดยได้รับการลดหย่อนภาษีการได้มาและภาษีจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งไม่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดเพิ่มอัตราภาษีในเขตเมืองหลวง จึงมีข้อได้เปรียบทางภาษี

เป็นการแปลงสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเงินกู้เป็นหลักทรัพย์ที่มีสินทรัพย์หนุนหลัง (ABS) หรือตั๋วเงินพาณิชย์ที่มีสินทรัพย์หนุนหลัง (ABCP) เพื่อกระจายความเสี่ยงทางการเงินและเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนหลายกลุ่มลงทุนในโครงการพัฒนาผ่านตลาดทุน

เป็นวิธีลงทุนทางอ้อมในรูปกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทจัดการสินทรัพย์เข้าทำสัญญาเงินกู้ในนามบริษัทผู้รับฝากทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเงินกู้เพื่อเข้าร่วมในโครงการพัฒนา

REITs ซึ่งจัดตั้งขึ้นตามรัฐบัญญัติบริษัทเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเกาหลี ระดมเงินทุนผ่านการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนหรือวิธีอื่นเพื่อลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

REITs มีหลายประเภท เช่น CR REITs ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อปรับโครงสร้างองค์กร และ REITs ที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนา

สิ่งสำคัญที่สุดคือการคาดการณ์กระแสเงินสดในอนาคตที่โครงการจะสร้างขึ้นอย่างแม่นยำ

ต้องประเมินความสามารถในการชำระคืนเงินทุนผ่านการวิเคราะห์ความสามารถในการทำกำไร และดำเนินการวิเคราะห์สถานการณ์ควบคู่กันเพื่อเตรียมรับความเสี่ยงที่ไม่คาดคิด

SPC ทำหน้าที่เป็นนิติบุคคลของโครงการ โดยแยกทรัพย์สินและหนี้สินออกจากกันและจำกัดขอบเขตความเสี่ยง

การจัดตั้ง SPC ต้องมีข้อกำหนดที่ชัดเจนเกี่ยวกับโครงสร้างการถือหุ้น สิทธิในการบริหารจัดการ และการแบ่งความรับผิด เป็นต้น

ต้องออกแบบความสัมพันธ์ตามสัญญาระหว่างผู้มีส่วนร่วม เช่น ผู้พัฒนาโครงการ ผู้รับเหมาก่อสร้าง สถาบันการเงิน และบริษัททรัสต์อย่างรอบคอบ

ควรกำหนดสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาแต่ละฉบับให้ชัดเจน และเตรียมแนวทางรับมือไว้ล่วงหน้าหากเกิดข้อพิพาท

การจัดตั้งสิทธิในหลักประกันและการทำสัญญาค้ำประกันเป็นสิ่งจำเป็นต่อการรักษาความมั่นคงของเงินทุน PF

ต้องกำหนดขอบเขตและลำดับบุริมสิทธิของหลักประกัน รวมถึงขอบเขตความรับผิดในการค้ำประกันให้ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงทางการเงิน

ต้องบริหารกระแสเงินสดอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่การระดมทุนจดทะเบียนจนถึงการชำระคืนเงินกู้

ควรจัดทำแผนการใช้เงินทุนและกำหนดการชำระคืนให้สอดคล้องกับความเป็นจริง รวมทั้งเตรียมมาตรการรักษาสภาพคล่องในกรณีฉุกเฉิน

ต้องตรวจสอบว่ามีการปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบทางการเงินที่เกี่ยวข้องอย่างครบถ้วนหรือไม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรออกแบบโครงสร้างให้สามารถใช้สิทธิประโยชน์ตามระบบ เช่น มาตรการพิเศษทางภาษีและมาตรการผ่อนคลายกฎระเบียบทางการเงินได้อย่างเหมาะสม