ขั้นตอนการบังคับคดีต่ออสังหาริมทรัพย์

ท่านอยู่ในขั้นตอนใด?

เลือกขั้นตอนปัจจุบันของท่าน แล้วเนื้อหาของขั้นตอนนั้นจะแสดงด้านล่าง

1. 1การยื่นคำขอขายทอดตลาดโดยการบังคับ
2. 2คำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาดและการจดทะเบียนการยึด
3. 3การกำหนดและประกาศวันสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง
4. 4การสำรวจสภาพทรัพย์และการประเมินมูลค่า
5. 5การจัดทำรายละเอียดทรัพย์ที่จะขายและการประกาศวันขาย
6. 6วันขาย (การเสนอราคา)
7. 7คำวินิจฉัยอนุญาตการขาย
8. 8การชำระราคาและการโอนกรรมสิทธิ์
9. 9วันแบ่งเงินและการแบ่งเงิน

• ขั้นตอนหลัก
• การดำเนินการเพิ่มเติม / ทางเลือก
• การยกคำร้อง / การคัดค้าน
• สิ้นสุดกระบวนการ

ระยะเวลาที่ใช้

ตั้งแต่ยื่นคำขอจนถึงการแบ่งเงินแตกต่างกันในแต่ละคดี จึงควรตรวจสอบความคืบหน้ากับศาลบังคับคดี

ค่าใช้จ่าย

ค่าอากรแสตมป์ (ค่าธรรมเนียมศาล) ค่าส่งเอกสาร เงินทดรองค่าใช้จ่ายการขายทอดตลาด (จำนวนที่ศาลกำหนด) ภาษีการจดทะเบียนและใบอนุญาต

คู่มือการดำเนินกระบวนการ

อ่านตามลำดับตั้งแต่ต้นจนจบ ข้อความสีแดงคือกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด

1. 1

   ก่อนยื่นคำขอ ต้องวิเคราะห์สิทธิ โดยตรวจสอบหนังสือรับรองรายการจดทะเบียนว่ามีการจำนองและสิทธิจอนเซ (전세권) ที่จะได้รับชำระก่อนคุณ และเงินประกันของผู้เช่าหรือไม่ การแบ่งเงินทำตามลำดับ ดังนั้นหากมีสิทธิเรียกร้องลำดับก่อนเช่นนี้มาก แม้ทรัพย์จะถูกขายทอดตลาด ก็อาจแทบไม่เหลือให้คุณได้รับ

2. 2

   แนบเอกสารที่ใช้บังคับคดีได้ที่มีหนังสือรับรองการบังคับคดี (คำพิพากษาหรือเอกสารอื่นที่เป็นฐานในการบังคับคดี) หนังสือรับรองการส่งเอกสารและคดีถึงที่สุด และหนังสือรับรองรายการจดทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์ แล้วยื่นคำขอขายทอดตลาดโดยการบังคับต่อศาลในเขตที่ตั้งของทรัพย์ ในตอนนี้ ให้ชำระเงินทดรองค่าใช้จ่ายการขายทอดตลาด (ค่าใช้จ่ายของการขายทอดตลาด เช่น ค่าประเมิน ค่าสำรวจสภาพทรัพย์ และค่าประกาศในหนังสือพิมพ์) ล่วงหน้า เงินทดรองจะได้รับคืนก่อนเมื่อมีการแบ่งเงินที่ขายได้ ดังนั้นหากการขายทอดตลาดดำเนินไปจนจบ ภาระค่าใช้จ่ายจะลดลง

3. 3

   ศาลจะมีคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด ขอให้สำนักงานทะเบียนบันทึกว่าการขายทอดตลาดได้เริ่มขึ้นแล้ว (การจดทะเบียนรายการ) และส่งคำวินิจฉัยให้ลูกหนี้ สำหรับเจ้าของ (ลูกหนี้) คำวินิจฉัยนี้เป็นการแจ้งครั้งแรกว่าการขายทอดตลาดได้เริ่มแล้ว แม้หลังจากนี้ การขายทอดตลาดก็ยังถอนได้หากชำระหนี้หรือตกลงกับเจ้าหนี้ได้ แต่หลังจากมีการเสนอซื้อแล้ว ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ชนะการประมูล (และผู้เสนอราคาสูงเป็นอันดับสอง หากมี) (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §93(2)) ดังนั้นยิ่งดำเนินการเร็ว ก็ยิ่งมีทางเลือกมาก

4. 4

   ศาลจะกำหนดและประกาศวันสุดท้ายที่ยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง (การแจ้งว่าคุณมีสิทธิได้รับเงิน) ได้ คือวันสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง ผู้เช่าและเจ้าหนี้อื่นต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งภายในวันนี้จึงจะได้รับส่วนแบ่ง ดังนั้นเจ้าหนี้ผู้ยื่นคำขอก็ควรตรวจสอบในช่วงนี้ว่าใครยื่นคำขอรับส่วนแบ่งบ้าง เพื่อประมาณว่าจะได้รับจริงเท่าไร ในช่วงนี้ หลังจากเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลสำรวจสภาพทรัพย์และผู้ประเมินประเมินมูลค่าแล้ว จะมีการกำหนดราคาเริ่มต้นของการขายทอดตลาด (ราคาขายขั้นต่ำ)

   ขั้นตอนปัจจุบัน
5. 5

   รายละเอียดทรัพย์ที่จะขาย ซึ่งระบุสิทธิและเงื่อนไขการขาย จะเก็บไว้ที่ศาล และมีการประกาศวันขาย (วันขายทอดตลาด) และวันวินิจฉัยการขาย ในวันขาย ผู้ที่เสนอราคาสูงสุด (ผู้เสนอราคาสูงสุด) จะถูกกำหนดตามวิธีขายที่ศาลกำหนด (การเสนอราคาในวันนัด การเสนอราคาในช่วงเวลา หรือการประมูลด้วยวาจา พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §103) และหากขายไม่สำเร็จ จะขายใหม่ในราคาที่ต่ำลง หากขายไม่สำเร็จซ้ำ ๆ ราคาที่ประมูลได้จะลดลงและการแบ่งเงินจะล่าช้า

6. 6

   ในวันวินิจฉัยการขาย หากไม่มีเหตุให้ปฏิเสธ ศาลจะอนุญาตการขาย ผู้มีส่วนได้เสีย เช่น เจ้าของและเจ้าหนี้ สามารถยื่นอุทธรณ์ทันทีต่อคำวินิจฉัยนี้ได้ภายใน 1 สัปดาห์ และหลังพ้นกำหนดนี้ คำวินิจฉัยจะโต้แย้งได้ยาก การอุทธรณ์คำวินิจฉัยอนุญาตการขาย ต้องวางเงินหนึ่งในสิบ (1/10) ของราคาขายเป็นหลักประกัน (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §130(3)) หลังจากนั้น เมื่อผู้ซื้อ (ผู้ชนะการประมูล) ชำระราคาภายในกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์จะโอนไป และศาลจะขอให้สำนักงานทะเบียนจดทะเบียนการโอนและการเพิกถอน

7. 7

   ศาลจะจัดทำบัญชีแบ่งเงินที่แสดงว่าใครได้รับเท่าไร และในวันแบ่งเงินจะจ่ายเงินให้เจ้าหนี้ตามลำดับก่อนหลัง หากคัดค้านลำดับหรือจำนวนการแบ่งเงิน ให้แสดงการคัดค้านทันทีในวันแบ่งเงิน และโต้แย้งด้วยการฟ้องคดีคัดค้านการแบ่งเงิน หากไม่แสดงการคัดค้านทันที บัญชีแบ่งเงินจะถึงที่สุดตามนั้น ระยะเวลาตั้งแต่ยื่นคำขอจนถึงการแบ่งเงินแตกต่างกันในแต่ละคดี จึงควรตรวจสอบความคืบหน้ากับศาลบังคับคดี

คำถามที่พบบ่อย

คำถามเชิงปฏิบัติที่มักเกิดขึ้นทันทีในกระบวนการนี้

Qยื่นต่อศาลใด และต้องใช้เอกสารอะไร

ยื่นต่อศาลแขวงหรือศาลสาขาที่มีเขตอำนาจเหนือที่ตั้งของทรัพย์สิน เอกสารที่ต้องแนบได้แก่ ต้นฉบับรับรองของคำพิพากษาที่มีหนังสือรับรองการบังคับคดี หนังสือรับรองการส่งเอกสารและหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด และหนังสือรับรองรายการจดทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์ยื่นสำเนาทะเบียนผู้มีถิ่นที่อยู่ของลูกหนี้ (สำหรับบริษัท ให้ยื่นทะเบียนนิติบุคคล) และบัญชีรายการทรัพย์สินด้วย ต้องชำระภาษีการจดทะเบียนและใบอนุญาตสำหรับการจดทะเบียนคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาดและค่าส่งเอกสารด้วยสอบถามวิธีชำระได้จากศาลที่ยื่น หากเอกสารขาด จะถูกสั่งให้แก้ไข (ยื่นสิ่งที่ขาด) ซึ่งอาจทำให้ล่าช้าตามไปด้วย

Qมีค่าใช้จ่ายเท่าไร

ค่าใช้จ่ายพื้นฐานคือ ค่าอากรแสตมป์ KRW 5,000 สำหรับคำขอ ภาษีการจดทะเบียนและใบอนุญาต (0.2% ของจำนวนเงินที่เรียกร้อง) ภาษีการศึกษาท้องถิ่น (20% ของภาษีการจดทะเบียนและใบอนุญาต) และค่าส่งเอกสาร นอกจากนี้ ต้องชำระเงินทดรองค่าใช้จ่ายการขายทอดตลาดล่วงหน้า ซึ่งครอบคลุมค่าประเมิน ค่าสำรวจสภาพทรัพย์ ค่าประกาศในหนังสือพิมพ์ ฯลฯเงินทดรองแตกต่างกันตามราคาทรัพย์ จำนวนผู้มีส่วนได้เสีย ฯลฯ จึงควรตรวจสอบกับศาลที่ยื่น และจะได้รับคืนก่อนเมื่อมีการแบ่งเงินที่ขายได้

Qฉันเป็นเจ้าของและได้รับคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด หยุดได้หรือไม่

มีวิธีหยุดได้ หากคุณชำระหนี้ให้เจ้าหนี้หรือตกลงกันได้ เจ้าหนี้สามารถถอนการขายทอดตลาดได้ การถอนทำได้จนกว่าผู้ชนะการประมูลจะชำระราคาแต่หลังจากมีการเสนอซื้อแล้ว ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ชนะการประมูล (และผู้เสนอราคาสูงเป็นอันดับสอง หากมี) จึงควรเจรจาให้เร็วที่สุดหนี้ที่กำหนดตามคำพิพากษาอาจเปลี่ยนแปลงหรือสิ้นไปแล้ว เช่น เพราะคุณชำระหนี้หลังคำพิพากษา ในกรณีนั้น ให้ฟ้องคดีคัดค้านหนี้และยื่นคำขอระงับการบังคับคดีไปพร้อมกัน หากมีปัญหาเรื่องเงื่อนไขของการบังคับคดี ให้ยื่นคำคัดค้านคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด

Qฉันเป็นผู้เช่าและบ้านถูกขายทอดตลาด จะได้เงินประกันคืนอย่างไร

คุณจะได้รับส่วนแบ่งก็ต่อเมื่อยื่นคำขอรับส่วนแบ่งต่อศาลที่ขายทอดตลาดนั้นภายในวันสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่งที่ศาลกำหนด แนบสัญญาเช่าและเอกสารรับรองการจดทะเบียนผู้มีถิ่นที่อยู่ (เพื่อยืนยันวันที่ย้ายเข้า) ไว้กับคำขอหากการแจ้งย้ายเข้าและวันที่รับรอง (확정일자) ของคุณเกิดก่อนการจำนองลำดับก่อน คุณจะได้รับชำระก่อน แม้จะเกิดภายหลัง ผู้เช่ารายย่อย (ผู้เช่าที่มีเงินประกันไม่เกินจำนวนที่กำหนด) จะได้รับเงินส่วนหนึ่งก่อนคนอื่นในกรณีนั้น คุณต้องย้ายเข้าและแจ้งย้ายเข้าก่อนที่การยื่นขอขายทอดตลาดจะถูกจดทะเบียน หากพลาดกำหนด จะไม่ได้รับส่วนแบ่ง ดังนั้นเมื่อได้รับหนังสือแจ้ง ให้ตรวจสอบกำหนดเวลาก่อน

Qใช้เวลานานเท่าไร และจะได้รับเงินเมื่อใด

ระยะเวลาตั้งแต่ยื่นคำขอจนถึงการแบ่งเงินแตกต่างกันในแต่ละคดี จึงควรตรวจสอบความคืบหน้ากับศาลบังคับคดี เมื่อมีผู้ชนะการประมูลและผู้ซื้อชำระราคาแล้ว ศาลจะกำหนดวันแบ่งเงินและแจ้งให้ทราบ ในวันนั้น ศาลจะแบ่งเงินตามบัญชีแบ่งเงินปฏิบัติตามคำแนะนำของศาลบังคับคดีเรื่องวิธีรับส่วนแบ่ง หากการขายไม่สำเร็จซ้ำ ๆ (ไม่มีผู้เสนอราคา) ต้องขายทอดตลาดใหม่ในราคาที่ต่ำลง ซึ่งทำให้ล่าช้าออกไปอีก

Qหากราคาที่ประมูลได้ต่ำกว่าหนี้ จะเกิดอะไรขึ้น

คุณอาจไม่ได้รับเต็มจำนวน เพราะจะแบ่งตามลำดับเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักสิทธิเรียกร้องลำดับก่อนและค่าใช้จ่ายการขายทอดตลาดออกจากราคาขายยอดที่ยังไม่ได้รับยังคงเป็นหนี้อยู่ และคุณใช้คำพิพากษาเดิมบังคับคดีต่อทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ (เงินฝาก เงินเดือน ฯลฯ) อีกครั้งได้ นี่คือเหตุผลที่ควรตรวจสอบการจำนองลำดับก่อนและเงินประกันของผู้เช่าในทะเบียนก่อนยื่นคำขอ