ขั้นตอนเมื่อทรัพย์ของคุณถูกขายทอดตลาด (เจ้าของและผู้เช่า)

ท่านอยู่ในขั้นตอนใด?

เลือกขั้นตอนปัจจุบันของท่าน แล้วเนื้อหาของขั้นตอนนั้นจะแสดงด้านล่าง

1. 1การส่งคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด
2. 2คำคัดค้านคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาดและการระงับการบังคับคดี
3. 3การขอให้ถอนผ่านการชำระหนี้หรือการตกลง
4. 4การยื่นคำขอรับส่วนแบ่งของผู้เช่า
5. 5การพิจารณาขายทรัพย์เอง
6. 6วันขายและการอนุญาตการขาย
7. 7คำสั่งให้ส่งมอบและการรับมือกับการขับไล่
8. 8วันแบ่งเงินและการคัดค้านการแบ่งเงิน

• ขั้นตอนหลัก
• การดำเนินการเพิ่มเติม / ทางเลือก
• การยกคำร้อง / การคัดค้าน
• สิ้นสุดกระบวนการ

ระยะเวลาที่ใช้

ตั้งแต่คำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาดจนถึงการขายและการแบ่งเงินแตกต่างกันในแต่ละคดี (ตรวจสอบความคืบหน้ากับศาลบังคับคดี) จะสิ้นสุด ณ จุดนั้นหากมีการระงับการบังคับคดี (การหยุดการบังคับ) หรือการถอน

ค่าใช้จ่าย

ค่าอากรแสตมป์ (ค่าธรรมเนียมศาล) และค่าส่งเอกสารสำหรับการอุทธรณ์ทันทีหรือคำคัดค้าน และเงินวางเป็นหลักประกันสำหรับการระงับการบังคับคดี การอุทธรณ์คำวินิจฉัยอนุญาตการขาย (คำวินิจฉัยที่อนุมัติการประมูล) ต้องวางเงินหนึ่งในสิบ (1/10) ของราคาขาย (การวางเงินต่อสำนักงานวางทรัพย์) คำขอรับส่วนแบ่งไม่ต้องติดอากรแสตมป์

คู่มือการดำเนินกระบวนการ

อ่านตามลำดับตั้งแต่ต้นจนจบ ข้อความสีแดงคือกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด

1. 1

   ศาลจะมีคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด ขอให้สำนักงานทะเบียนบันทึกการขายทอดตลาด (การจดทะเบียนรายการ) แล้วส่งคำวินิจฉัยให้เจ้าของ ผู้เช่าจะรู้ผ่านการสำรวจสภาพทรัพย์ของเจ้าพนักงานบังคับคดีของศาล หรือหนังสือแจ้งวันสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่งของศาล ตรวจสอบเจ้าหนี้ผู้ยื่นคำขอ จำนวนเงินที่เรียกร้อง และหมายเลขคดีในคำวินิจฉัย และค้นหาความคืบหน้า วันสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง และวันขาย (วันขายทอดตลาด) ในเว็บไซต์ข้อมูลการขายทอดตลาดของศาลฎีกา วันเหล่านี้เป็นฐานของกำหนดเวลาในการรับมือครั้งต่อ ๆ ไป

2. 2

   หากเงื่อนไขในการบังคับขายทอดตลาดมีข้อบกพร่อง ให้ยื่นคำคัดค้านคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด คำคัดค้านยื่นได้จนกว่าจะชำระราคาขายครบถ้วน (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §86(1)) และคำวินิจฉัยเกี่ยวกับคำคัดค้านโต้แย้งได้ด้วยการอุทธรณ์ทันทีภายใน 1 สัปดาห์นับจากวันที่ได้รับแจ้ง (§86(3), §15) หากหนี้ที่กำหนดตามคำพิพากษาเปลี่ยนแปลงหรือสิ้นไปแล้ว เช่น เพราะคุณชำระหนี้หลังคำพิพากษา ให้ฟ้องคดีคัดค้านหนี้ (§44) และยื่นคำขอระงับการบังคับคดีไปพร้อมกัน การฟ้องคดีเพียงอย่างเดียวไม่ได้หยุดการขายทอดตลาด ขั้นตอนจะหยุดจริงก็ต่อเมื่อคุณยื่นต้นฉบับรับรองของคำวินิจฉัยระงับต่อศาลที่ขายทอดตลาด การขายทอดตลาดเพื่อบังคับหลักประกัน (การขายทอดตลาดเพื่อบังคับสิทธิหลักประกัน) ดำเนินไปโดยไม่ต้องมีคำพิพากษา ดังนั้นเหตุว่าสิทธิหลักประกันไม่มีอยู่หรือสิ้นไปแล้ว ก็ยกขึ้นได้ผ่านคำคัดค้านคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด (§265) และขั้นตอนจะหยุดก็ต่อเมื่อคุณยื่น เช่น ต้นฉบับรับรองของคำพิพากษาที่เพิกถอนสิทธิหลักประกัน หรือคำวินิจฉัยระงับการขายทอดตลาด (§266)

3. 3

   ชำระเงินต้น ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายการขายทอดตลาดให้เจ้าหนี้ที่ยื่นขอขายทอดตลาด หรือตกลงผ่อนชำระ เพื่อให้เจ้าหนี้ถอนการขายทอดตลาด การถอนทำได้จนกว่าผู้ชนะการประมูลจะชำระราคา แต่หลังจากมีการเสนอซื้อแล้ว ต้องได้รับความยินยอมจากผู้เสนอราคาสูงสุด (ผู้ชนะการประมูล) และผู้เสนอราคาสูงเป็นอันดับสอง หากมี (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §93(2)) จึงควรตกลงให้เสร็จก่อนวันขาย หากเจ้าหนี้รายอื่นยื่นขอขายทอดตลาดทรัพย์เดียวกัน (การขายทอดตลาดซ้ำ) คุณต้องตกลงกับเจ้าหนี้รายนั้นด้วย

4. 4

   ผู้เช่ายื่นหนังสือแจ้งสิทธิและคำขอรับส่วนแบ่งต่อศาลที่ขายทอดตลาดภายในวันสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §84, §88) แนบสำเนาสัญญาเช่า เอกสารรับรองการจดทะเบียนผู้มีถิ่นที่อยู่ และหลักฐานวันที่รับรอง หากการแจ้งย้ายเข้าและวันที่รับรองของคุณเกิดก่อนสิทธิหลักประกันลำดับก่อน คุณจะได้รับชำระก่อน (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย §3-2) และผู้เช่ารายย่อยที่มีเงินประกันไม่เกินจำนวนที่กำหนด จะได้รับเงินส่วนหนึ่งก่อนคนอื่น หากย้ายเข้าและแจ้งย้ายเข้าก่อนที่การยื่นขอขายทอดตลาดจะถูกจดทะเบียน (§8(1)) หากพลาดกำหนด จะไม่ได้รับส่วนแบ่ง ดังนั้นเมื่อได้รับหนังสือแจ้ง ให้ตรวจสอบกำหนดเวลาก่อน

5. 5

   ทุกครั้งที่ขายไม่สำเร็จ ศาลจะลดราคาขายขั้นต่ำ (ราคาเริ่มต้นของการขายทอดตลาด) ลงอย่างมาก (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §119 อัตราการลดแตกต่างกันในแต่ละศาล) ดังนั้นหากคุณหาผู้ซื้อเองได้ก่อนวันขาย ขายในราคาตลาด นำเงินที่ได้ไปชำระหนี้ และให้ถอนการขายทอดตลาด คุณจะลดความเสียหายได้ ใส่เงื่อนไขเรื่องการถอนการขายทอดตลาดและการเพิกถอนการจดทะเบียนไว้ในสัญญาซื้อขาย เพื่อให้ผู้ซื้อรับบ้านไปโดยที่บันทึกการขายทอดตลาดถูกลบแล้ว

   ขั้นตอนปัจจุบัน
6. 6

   ในวันขาย จะมีการกำหนดผู้ที่เสนอราคาสูงสุด (ผู้เสนอราคาสูงสุด) และในวันวินิจฉัยการขาย จะมีคำวินิจฉัยอนุญาตการขาย ผู้มีส่วนได้เสีย เช่น เจ้าของและผู้เช่า สามารถยื่นอุทธรณ์ทันทีภายใน 1 สัปดาห์ แต่ผู้ที่อุทธรณ์ต้องวาง (นำฝาก) เงินหนึ่งในสิบ (1/10) ของราคาขายต่อศาล และหากการอุทธรณ์ของลูกหนี้หรือเจ้าของถูกยก เงินนี้จะไม่ได้รับคืน (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §130(3)(6)) ภาระหนักมาก จึงควรชั่งน้ำหนักก่อนว่าการอุทธรณ์จะเป็นประโยชน์จริงหรือไม่

7. 7

   เมื่อผู้ชนะการประมูลชำระราคา กรรมสิทธิ์จะโอนไป ผู้ชนะการประมูลสามารถขอคำสั่งให้ส่งมอบ (คำสั่งศาลให้ออกจากบ้าน) ได้ภายใน 6 เดือนหลังชำระราคา (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §136) ผู้เช่าที่มีอำนาจใช้ยันอาจปฏิเสธการย้ายออกจนกว่าจะได้รับเงินประกันคืน และผู้เช่าที่ได้รับส่วนแบ่งจะได้รับเงินประกันก็ต่อเมื่อส่งมอบบ้านให้ผู้ชนะการประมูลแล้ว (พระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย §3-2(3)) จึงมีช่องว่างให้เจรจาวันย้ายออกและค่าใช้จ่ายกับผู้ชนะการประมูล หากไม่ออกหลังได้รับคำสั่งให้ส่งมอบ เจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลจะบังคับคดี (การยื่นอุทธรณ์ทันทีต่อคำสั่งให้ส่งมอบเพียงอย่างเดียวไม่ได้หยุดการบังคับ §15(6))

8. 8

   ศาลจะจัดทำบัญชีแบ่งเงิน และในวันแบ่งเงินจะจ่ายเงินให้เจ้าหนี้และผู้เช่าตามลำดับ เจ้าของจะได้รับเงินที่เหลือหลังการแบ่งคืน หากคัดค้านลำดับหรือจำนวนการแบ่งเงิน ต้องแสดงการคัดค้านในวันแบ่งเงิน แล้วฟ้องคดีคัดค้านการแบ่งเงินภายใน 1 สัปดาห์ (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง §151, §154) หากไม่ฟ้องคดี บัญชีแบ่งเงินจะถึงที่สุดตามนั้น หากราคาที่ประมูลได้น้อยกว่าหนี้ หนี้ที่เหลือยังคงอยู่ และทรัพย์สินอื่นอาจถูกบังคับคดี

คำถามที่พบบ่อย

คำถามเชิงปฏิบัติที่มักเกิดขึ้นทันทีในกระบวนการนี้

Qหากได้รับคำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาด ต้องออกจากบ้านทันทีหรือไม่

ไม่ กรรมสิทธิ์จะโอนเมื่อผู้ชนะการประมูลชำระราคาหลังจากนั้น คุณยังอาศัยอยู่ต่อได้จนกว่าจะมีการบังคับตามคำสั่งให้ส่งมอบ (คำสั่งศาลให้ออกจากบ้าน) ระยะเวลาตั้งแต่คำวินิจฉัยเริ่มการขายทอดตลาดจนถึงการขายและการชำระราคาแตกต่างกันในแต่ละคดี และจะนานขึ้นหากขายไม่สำเร็จซ้ำ ๆในระหว่างนั้น ให้พิจารณาว่าจะชำระหนี้ ตกลงกัน หรือขายทรัพย์เอง การใช้ช่วงเวลานี้อย่างไรอาจเปลี่ยนขนาดของความเสียหายได้

Qหากชำระหนี้แล้ว การขายทอดตลาดจะถูกยกเลิกหรือไม่ ต้องชำระเท่าไร

ใช่ ยกเลิกได้ หากคุณชำระเงินต้น ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายการขายทอดตลาดให้เจ้าหนี้ที่ยื่นขอขายทอดตลาด และเจ้าหนี้ยื่นถอน การขายทอดตลาดจะถูกยกเลิกทำได้จนกว่าผู้ชนะการประมูลจะชำระราคา แต่หลังจากมีการเสนอซื้อแล้ว ต้องได้รับความยินยอมจากผู้เสนอราคาสูงสุด (ผู้ชนะการประมูล)หากมีผู้เสนอราคาสูงเป็นอันดับสอง ต้องได้รับความยินยอมจากบุคคลนั้นด้วย หากเจ้าหนี้รายอื่นยื่นขอขายทอดตลาดซ้ำ เจ้าหนี้รายนั้นก็ต้องถอนด้วยหากต้องการยืนยันจำนวนที่ต้องชำระอย่างแน่ชัด ให้ขอหนังสือยืนยันยอดชำระจากเจ้าหนี้ การได้ตัวเลขเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยป้องกันข้อพิพาทภายหลัง

Qฉันเป็นผู้เช่า ต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งที่ไหนและยื่นอะไร

ยื่น "หนังสือแจ้งสิทธิและคำขอรับส่วนแบ่ง" ต่อแผนกขายทอดตลาดของศาลที่พิจารณาคดีขายทอดตลาดนั้น แนบสำเนาสัญญาเช่า เอกสารรับรองการจดทะเบียนผู้มีถิ่นที่อยู่ (เพื่อยืนยันวันที่ย้ายเข้า) และสัญญาที่มีวันที่รับรอง (확정일자) ค่าใช้จ่ายมีเพียงเล็กน้อยวันสิ้นสุดการยื่นคำขอรับส่วนแบ่งตรวจสอบได้ในเว็บไซต์ข้อมูลการขายทอดตลาดของศาลหรือในหนังสือแจ้ง เมื่อพ้นวันนั้น คุณจะไม่ได้รับส่วนแบ่งเงินประกัน จึงควรจัดการเรื่องนี้ก่อน

Qในฐานะผู้เช่า ยื่นคำขอรับส่วนแบ่งหรือไม่ยื่นดีกว่า

ขึ้นอยู่กับลำดับของผู้เช่า ผู้เช่าที่ย้ายเข้าก่อนสิทธิหลักประกันลำดับก่อนและมีอำนาจใช้ยัน หากไม่ยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง ก็อาศัยอยู่ต่อได้ เพราะผู้ชนะการประมูลรับภาระเงินประกันต่อ หากยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง ต้องรับส่วนแบ่งแล้วย้ายออกหากไม่มีอำนาจใช้ยันหรือมีลำดับหลัง การยื่นคำขอรับส่วนแบ่งเป็นทางเดียวที่จะได้เงินประกันคืน ทางใดดีกว่าขึ้นอยู่กับราคาประมูลที่คาดไว้และจำนวนเงินลำดับก่อน จึงควรตัดสินใจหลังดูทะเบียน

Qทรัพย์ถูกขายทอดตลาดแล้ว จะได้ค่าขนย้ายหรือไม่ ต้องออกภายในเมื่อใด

ค่าขนย้ายไม่ใช่สิทธิที่กฎหมายกำหนด แต่เป็นสิ่งที่ตกลงกับผู้ชนะการประมูล ผู้ชนะการประมูลสามารถขอคำสั่งให้ส่งมอบได้ภายใน 6 เดือนหลังชำระราคาเมื่อมีคำสั่งให้ส่งมอบแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีของศาลสามารถบังคับคดีได้ (การอุทธรณ์ทันทีเพียงอย่างเดียวไม่ได้หยุดการบังคับ) จึงควรตกลงวันย้ายออกให้เรียบร้อยก่อนหน้านั้นผู้เช่าที่ได้รับชำระก่อน (ได้รับเงินคืนก่อน) จะได้รับเงินประกันก็ต่อเมื่อส่งมอบบ้านให้ผู้ชนะการประมูล (ผู้รับโอน) แล้ว จึงมีช่องว่างให้ทั้งสองฝ่ายเจรจากัน

Qหากราคาที่ประมูลได้น้อยกว่าหนี้ หนี้ที่เหลือจะเป็นอย่างไร

หนี้ที่เหลือยังคงอยู่ เพราะหนี้ไม่ได้หายไปเพียงเพราะบ้านถูกขายทอดตลาดเจ้าหนี้สามารถใช้คำพิพากษาเดิมบังคับคดีต่อทรัพย์สินอื่น เช่น เงินฝากและเงินเดือนอีกครั้งได้ หากหนี้ที่เหลือมากเกินกว่าจะรับมือได้ ให้พิจารณาการฟื้นฟูกิจการของบุคคลธรรมดาหรือการล้มละลายในทางกลับกัน หากราคาที่ประมูลได้มากกว่าหนี้ เงินที่เหลือหลังการแบ่งจะคืนให้เจ้าของ