สารบัญ
- 1. เรื่องราวของลูกความที่มาขอรับการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู
- 2. กฎหมายและคำพิพากษาที่ตรวจสอบผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู
- 3. แนวทางดำเนินคดีที่วางขึ้นผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู
- - แนวทางจากการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู ①: “มีการแจ้งยุติสัญญาล่วงหน้าอย่างเพียงพอ”
- - แนวทางจากการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู ②: “พฤติการณ์ของผู้ให้เช่ามีข้อสงสัย”
- - แนวทางจากการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู ③: “ติดต่อผู้ให้เช่ารายใหม่ไม่ได้เช่นกัน จึงมีข้อสงสัยว่าอาจร่วมกันกระทำการ”
- 4. ผลจากความช่วยเหลือผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู: “โจทก์ชนะคดี”
- - หากยังไม่ได้รับเงินประกันคืนหลังสิ้นสุดระยะเวลาสัญญา
1. เรื่องราวของลูกความที่มาขอรับการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู
ลูกความซึ่งมาพบสำนักงานกฎหมาย Daeryun ผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบูเป็นพนักงานบริษัททั่วไป
เนื่องจากบ้านของครอบครัวอยู่ไกลจากที่ทำงาน ลูกความจึงต้องหาห้องสตูดิโอที่สามารถพักอาศัยใกล้ที่ทำงานได้
หลังจากออกตามหาหลายแห่ง ลูกความพบห้องสตูดิโอแห่งหนึ่งในทำเลที่ดี และทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 2 ปีโดยไม่ลังเล
ลูกความชำระเงินประกันจำนวน 100,000,000 วอนเกาหลีใต้กับอีกประมาณ 5 พันหน่วย หน่วยละ 10,000 วอนเกาหลีใต้ก่อนเข้าอยู่อาศัย และได้รับการรับรองวันที่แน่นอนตามระบบกฎหมายของสาธารณรัฐเกาหลีแล้ว
หลังจากนั้นผ่านไป 1 ปี 6 เดือน ลูกความได้รับคำสั่งย้ายไปทำงานในพื้นที่อื่น
เนื่องจากต้องย้ายที่อยู่ ลูกความจึงแจ้งผู้ให้เช่าว่ามีแผนจะย้ายออกโดยไม่ต่อสัญญา
ผู้ให้เช่าก็ตอบว่า “เข้าใจแล้ว”
อย่างไรก็ตาม หลายเดือนต่อมา ท่าทีของผู้ให้เช่ากลับเปลี่ยนไป 180 องศา
ผู้ให้เช่าเริ่มอ้างว่าไม่สามารถคืนเงินประกันได้จนกว่าจะหาผู้เช่ารายถัดไปได้
ไม่กี่วันต่อมา เกิดเรื่องที่น่าเหลือเชื่อยิ่งกว่าเดิม
ผู้ให้เช่าแจ้งว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้โอนไปยังบุคคลอื่นแล้ว และให้ลูกความไปรับเงินประกันจากผู้ให้เช่ารายใหม่
แต่ผู้ให้เช่ารายใหม่ก็ไม่ได้จ่ายเงินประกันให้แก่ลูกความเช่นกัน
ลูกความจึงมาพบสำนักงานกฎหมาย Daeryun ผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู และขอความช่วยเหลือจากคณะทนายความผู้รับผิดชอบคดี
2. กฎหมายและคำพิพากษาที่ตรวจสอบผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู
■ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
รัฐบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 3
เมื่อการเช่าสิ้นสุดลงและยังไม่ได้คืนเงินประกัน ผู้เช่าอาจยื่นคำขอให้มีคำสั่งจดทะเบียนสิทธิการเช่าต่อศาลแขวง ศาลสาขาของศาลแขวง หรือศาลเมืองหรือเทศมณฑลที่มีเขตอำนาจเหนือสถานที่ตั้งของที่อยู่อาศัยที่เช่า
รัฐบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 4
แม้ระยะเวลาการเช่าจะสิ้นสุดลงแล้ว ให้ถือว่าความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่ายังคงมีอยู่จนกว่าผู้เช่าจะได้รับเงินประกันคืน
ประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี มาตรา 393 วรรค 2
ลูกหนี้ต้องรับผิดชดใช้ความเสียหายที่เกิดจากพฤติการณ์พิเศษเฉพาะเมื่อรู้หรืออาจรู้ถึงพฤติการณ์ดังกล่าวเท่านั้น
■ คำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง
ในกรณีสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยที่มีผลใช้ยันบุคคลภายนอก แม้สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเพราะครบกำหนดระยะเวลาหรือโดยข้อตกลงของคู่สัญญา ให้ถือว่าความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่ายังคงมีอยู่จนกว่าผู้เช่าจะได้รับเงินประกันคืนตามมาตรา 4 วรรค 2 แห่งรัฐบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี ดังนั้น หากมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินซึ่งเช่าในระหว่างที่ยังอยู่ในสภาวะดังกล่าว ผู้รับโอนย่อมรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่าภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยผลของมาตรา 3 วรรค 2 แห่งรัฐบัญญัติเดียวกัน และเมื่อผู้รับโอนรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า หนี้ในการคืนเงินประกันการเช่าย่อมโอนไปพร้อมกับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน ทำให้สถานะผู้ให้เช่าและหนี้ในการคืนเงินประกันของผู้โอนระงับไป อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงเจตนารมณ์ของรัฐบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลีที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่า หากผู้เช่าไม่ประสงค์ให้มีการรับช่วงสถานะของผู้ให้เช่า ย่อมสมควรเห็นว่าผู้เช่าสามารถหลุดพ้นจากผลผูกพันของความสัมพันธ์ตามสัญญาเช่าที่มีการรับช่วงดังกล่าวได้โดยคัดค้านภายในระยะเวลาอันสมควรนับแต่ทราบว่ามีการโอนที่อยู่อาศัยที่เช่า และในกรณีเช่นนั้น หนี้ของผู้โอนในการคืนเงินประกันแก่ผู้เช่าย่อมไม่ระงับไป(โปรดดูคำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ลงวันที่ 2002. 9. 4. คดีหมายเลข 2001다64615 เป็นต้น)
3. แนวทางดำเนินคดีที่วางขึ้นผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู
ทนายความของสำนักงานกฎหมาย Daeryun ซึ่งให้การปรึกษากฎหมายที่อึยจองบูได้จัดตั้งทีมรับผิดชอบและวางแนวทางดำเนินคดีเพื่อให้ลูกความได้รับเงินประกันคืนโดยเร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
แนวทางจากการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู ①: “มีการแจ้งยุติสัญญาล่วงหน้าอย่างเพียงพอ”
ลูกความแจ้งความประสงค์ที่จะยุติสัญญาประมาณ 4 เดือนก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง
ผู้ให้เช่าจึงมีเวลาเพียงพอสำหรับเตรียมคืนเงินประกันของลูกความ
อย่างไรก็ตาม แม้ผู้ให้เช่าจะตอบรับว่า “เข้าใจแล้ว” เมื่อได้รับแจ้งความประสงค์ที่จะยุติสัญญาเป็นครั้งแรก แต่ก็ไม่ได้คืนเงินประกันภายในกำหนดเวลา
แนวทางจากการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู ②: “พฤติการณ์ของผู้ให้เช่ามีข้อสงสัย”
ผู้ให้เช่าซึ่งมีชื่อเป็นจำเลยในคดีนี้ยังถือครองห้องชุดอื่นในอาคารเดียวกันด้วย
อย่างไรก็ตาม จากการตรวจสอบผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบูพบว่าผู้ให้เช่ารายดังกล่าวยังไม่ได้คืนเงินประกันการเช่าสำหรับห้องชุดอื่นอีก 5 ห้องด้วย
นอกจากนี้ ยังปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ให้เช่าได้จดทะเบียนสิทธิจำนองเพื่อประกันหนี้สูงสุดเป็นจำนวนถึง 3.5 พันล้านวอนเกาหลีใต้เหนือห้องชุดอื่นซึ่งยังไม่เกิดข้อพิพาทเรื่องการคืนเงินประกัน
พฤติการณ์ดังกล่าวอาจมองได้ว่าผู้ให้เช่าวางแผนอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงความรับผิดในการคืนเงินประกันการเช่า
ทนายความของสำนักงานกฎหมาย Daeryun ซึ่งให้การปรึกษากฎหมายที่อึยจองบูได้กล่าวถึงพฤติการณ์เหล่านี้และเน้นย้ำว่าเป็นการกระทำโดยมิชอบด้วยกฎหมายเพื่อเอาเงินประกันการเช่าไป
แนวทางจากการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู ③: “ติดต่อผู้ให้เช่ารายใหม่ไม่ได้เช่นกัน จึงมีข้อสงสัยว่าอาจร่วมกันกระทำการ”
ผู้ให้เช่าซึ่งไม่คืนเงินประกันภายในกำหนดเวลาได้โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้ให้เช่ารายอื่น
ปัญหาคือไม่สามารถติดต่อลูกความกับผู้ให้เช่ารายใหม่ได้เลย
จึงมีเหตุสมควรเห็นว่าผู้ให้เช่ารายใหม่เข้าร่วมการกระทำโดยมิชอบด้วยกฎหมายของผู้ให้เช่ารายเดิมด้วยการให้ใช้ชื่อของตน ทั้งที่ไม่มีทรัพย์สินสำหรับรับผิดชำระหนี้
ทนายความของสำนักงานกฎหมาย Daeryun ภายหลังให้การปรึกษากฎหมายที่อึยจองบูจึงอาศัยประเด็นเหล่านี้โต้แย้งว่าผู้ให้เช่าทั้งสองรายต้องร่วมกันคืนเงินประกันและชดใช้ความเสียหายที่เกี่ยวข้อง
4. ผลจากความช่วยเหลือผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู: “โจทก์ชนะคดี”
จากการที่ทนายความของสำนักงานกฎหมาย Daeryun ให้ความช่วยเหลือลูกความผ่านการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบู ศาลมีคำพิพากษาให้ “โจทก์ชนะคดี”
ศาลวินิจฉัยให้ผู้ให้เช่ารายเดิมและผู้ให้เช่ารายใหม่ร่วมกันคืนเงินประกันแก่ลูกความ
หากยังไม่ได้รับเงินประกันคืนหลังสิ้นสุดระยะเวลาสัญญา
มีผู้ให้เช่าจำนวนไม่น้อยที่อ้างว่าไม่สามารถคืนเงินประกันได้เนื่องจากยังไม่มีผู้เช่ารายใหม่ แม้สัญญาอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลงแล้ว
สำหรับผู้เช่าที่ต้องหาที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ การไม่ได้รับเงินประกันคืนซึ่งอาจมีมูลค่าตั้งแต่หลายสิบล้านถึงหลายร้อยล้านวอนเกาหลีใต้ย่อมก่อให้เกิดความเดือดร้อนอย่างมาก
แม้จะได้รับความเสียหายอย่างมาก แต่หลายคนไม่ทราบว่าควรเริ่มดำเนินการหรือโต้แย้งปัญหาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
สำนักงานกฎหมาย Daeryun มีทนายความที่รับผิดชอบคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และพิจารณาแนวทางตามสถานการณ์ของลูกความ
หากกำลังประสบปัญหาเกี่ยวกับการคืนเงินประกัน สามารถขอรับการปรึกษากฎหมายที่อึยจองบูกับสำนักงานกฎหมาย Daeryun ได้
เนื้อหานี้อ้างอิงจากกรณีศึกษาคดีจริงของ Daeryun Law LLC โดยมีการดัดแปลงบางส่วน และลิขสิทธิ์เป็นของสำนักงานของเรา
การทำซ้ำ คัดลอก หรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต รวมถึงการละเมิดลิขสิทธิ์อื่น ๆ อาจส่งผลให้มีการดำเนินคดีตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
