“จัดหาที่ดินโครงการ 95% และเจรจาครบ 3 เดือน สัญญาซื้อขายย่อมเกิดขึ้น” คำพิพากษารับรองราคาตลาดที่รวมผลประโยชน์จากการพัฒนา

ประเด็นสำคัญของคดีนี้มีดังต่อไปนี้

• การปฏิบัติตามเงื่อนไขการใช้สิทธิเรียกร้องให้ขาย ได้แก่ การจัดหาสิทธิในพื้นที่โครงการ 95% และการเจรจาเป็นเวลา 3 เดือน
• หลักเกณฑ์การพิจารณา “สาระสำคัญ” ของการเจรจาแทนที่จะพิจารณาเพียง “รูปแบบ”
• เวลาที่สัญญาซื้อขายเกิดขึ้นจากการแสดงเจตนาเรียกร้องให้ขาย
• ความหมายของ “ราคาตลาด” ในฐานะหลักเกณฑ์กำหนดราคาซื้อขาย
• การรวมผลประโยชน์จากการพัฒนา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นสำคัญในทางปฏิบัติมีดังต่อไปนี้

“การเรียกร้องให้ขายทำให้สัญญาเกิดขึ้นเมื่อใด” และ “ราคาตลาดต้องสะท้อนปัจจัยต่าง ๆ เพียงใด”

ศาลพิจารณาก่อนว่าได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการเรียกร้องให้ขายตามรัฐบัญญัติการเคหะของสาธารณรัฐเกาหลีหรือไม่

• ได้รับอนุมัติแผนโครงการแล้ว
• จัดหาสิทธิอันชอบด้วยกฎหมายในพื้นที่โครงการอย่างน้อย 95%
• ดำเนินการเจรจาเป็นเวลาอย่างน้อย 3 เดือน

ศาลได้กำหนดหลักเกณฑ์สำคัญเกี่ยวกับเงื่อนไขการเจรจาไว้โดยเฉพาะ

การเจรจาต้องไม่จำกัดอยู่เพียงการแจ้งอย่างเป็นพิธีการ แต่ต้องเป็นการเจรจาที่เฉพาะเจาะจงและมีสาระสำคัญ

ศาลจึงพิจารณาปัจจัยต่อไปนี้โดยรวม

• มีการเสนอราคาโดยอ้างอิงการประเมินราคาหรือไม่
• จำนวนครั้งและวิธีการขอเจรจา
• ท่าทีในการตอบกลับของอีกฝ่าย
• โดยหลักแล้ว สหกรณ์ซึ่งเป็นผู้ดำเนินโครงการมีภาระการพิสูจน์ว่าได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการเจรจา

ศาลวินิจฉัยว่าสหกรณ์โจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการเจรจาที่มีสาระสำคัญ เนื่องจากได้เสนอราคาตามผลการประเมิน ส่งหนังสือรับรองเนื้อหา และพยายามเจรจาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่อีกฝ่ายไม่เข้าร่วมการเจรจา

ศาลยืนยันผลทางกฎหมายของการเรียกร้องให้ขาย

สัญญาซื้อขายตามราคาตลาดเกิดขึ้นเมื่อการแสดงเจตนาเรียกร้องให้ขายไปถึงอีกฝ่าย

กล่าวคือ การเรียกร้องให้ขายมีลักษณะเป็นสิทธิที่ก่อให้เกิดสัญญาโดยการแสดงเจตนาฝ่ายเดียว แม้ไม่มีการทำสัญญาหรือข้อตกลงแยกต่างหาก

ในคดีนี้ ศาลรับรองว่าสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นในวันที่ 13 มีนาคม 2024 ซึ่งเป็นวันที่เอกสารที่มีการแสดงเจตนาเรียกร้องให้ขายถูกส่งถึงจำเลย

อย่างไรก็ตาม หากแนบหนังสือเรียกร้องให้ตอบว่าจะเข้าร่วมการบูรณะก่อสร้างใหม่หรือไม่มากับคำฟ้อง วันที่สัญญาซื้อขายเกิดขึ้นคือวันถัดจากวันสิ้นสุดระยะเวลาตอบกลับ

ศาลยังยืนยันหลักกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การกำหนดราคาซื้อขายอีกครั้ง

“ราคาตลาด” ในการเรียกร้องให้ขายมิใช่เพียงราคาปัจจุบัน แต่หมายถึงราคาซื้อขายตามภาวะวิสัยที่รวมผลประโยชน์จากการพัฒนาอันเกิดจากการดำเนินโครงการ

ประเด็นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง

กล่าวคือ ราคาดังกล่าวรวมมูลค่าที่สะท้อนผลประโยชน์จากการพัฒนาซึ่งมีความชัดเจนขึ้นตามความคืบหน้าของโครงการ

อย่างไรก็ตาม มิได้หมายความว่าต้องนำมูลค่าทั้งหมดภายหลังโครงการแล้วเสร็จมาสะท้อนล่วงหน้า ณ เวลาปัจจุบัน แต่ต้องสะท้อนผลประโยชน์จากการพัฒนาที่มีความชัดเจนแล้วในขณะนั้นตามระดับความคืบหน้าของโครงการ

ศาลวินิจฉัยเกี่ยวกับผลการประเมินราคาดังต่อไปนี้

หากวิธีการประเมินมีเหตุผล ไม่ขัดต่อหลักประสบการณ์ทั่วไป และไม่มีข้อผิดพลาดอย่างชัดแจ้ง ศาลควรรับผลการประเมินดังกล่าว

ศาลจึงกำหนดราคาซื้อขายโดยอ้างอิงราคาประเมิน

จำเลยโต้แย้งว่าสหกรณ์ไม่มีมติที่ประชุมใหญ่ แต่ศาลได้วินิจฉัยและยกข้อโต้แย้งดังกล่าวโดยให้เหตุผลดังต่อไปนี้

สิทธิเรียกร้องให้ขายเป็นสิทธิที่กฎหมายรับรอง และมาตรา 48 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุดของสาธารณรัฐเกาหลี ซึ่งมาตรา 22 วรรค 3 แห่งรัฐบัญญัติการเคหะของสาธารณรัฐเกาหลีกำหนดให้นำมาใช้โดยอนุโลม มิได้กำหนดให้ต้องมีมติที่ประชุมใหญ่แยกต่างหาก จึงสามารถใช้สิทธินี้ได้โดยไม่ต้องมีมติที่ประชุมใหญ่

การจัดการกระบวนการเจรจา

• เสนอราคาโดยอ้างอิงการประเมินราคา
• จัดเก็บบันทึกการเจรจา เช่น หนังสือรับรองเนื้อหา
• รวบรวมหลักฐานการพยายามเจรจา

แนวทางการจัดหาสิทธิ

• จัดหาสิทธิให้ครบเกณฑ์ 95% ล่วงหน้า
• จัดระเบียบโครงสร้างสัดส่วนกรรมสิทธิ์

การเตรียมรับมือการกำหนดราคาตลาด

• ใช้ผลการประเมินราคาหลายฉบับ
• เตรียมเหตุผลรองรับการสะท้อนผลประโยชน์จากการพัฒนา

การรับมือคดี

• จัดการเวลาการเรียกร้องให้ขาย
• พิสูจน์ว่าการแสดงเจตนาไปถึงผู้รับแล้ว

การวิเคราะห์โครงสร้างความเสี่ยง