Thời hiệu xác lập quyền sở hữu đất do chiếm hữu

Điều 245 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc quy định việc xác lập quyền sở hữu thông qua chiếm hữu bất động sản khi đáp ứng các điều kiện nhất định.

Điều 245 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Thời hạn xác lập quyền sở hữu bất động sản do chiếm hữu)

Theo đó, nếu đã chiếm hữu đất trong 20 năm, khi thời hiệu hoàn thành, người chiếm hữu có thể thực hiện quyền yêu cầu chủ sở hữu đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu có nghĩa là chiếm hữu với ý chí coi mình là chủ sở hữu của đất, chứ không phải chiếm hữu theo sự cho phép của người khác.

Vì vậy, việc chỉ sử dụng hoặc thuê đất không được công nhận là chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu.

Theo khoản 1 Điều 197 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, việc chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu được suy đoán; tuy nhiên, nếu bên kia phản bác bằng cách cho rằng đất bị chiếm hữu trái phép, người chiếm hữu có thể phải chứng minh rõ ràng ý chí sở hữu và cung cấp chứng cứ tương ứng.

Điều 197 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Hình thức chiếm hữu)

“Hòa bình” có nghĩa là chiếm hữu một cách yên ổn, không dựa trên bạo lực, đe dọa hoặc cưỡng chế.

Nếu đất bị chiếm hữu bằng cưỡng chế hoặc có hành vi bạo lực khi bắt đầu chiếm hữu, việc chiếm hữu đó không đáp ứng điều kiện xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.

“Công khai” có nghĩa là việc chiếm hữu không được thực hiện bí mật và có hình thức mà người bên ngoài có thể nhận biết.

Nói cách khác, việc chiếm hữu phải được thực hiện công khai để người khác có thể nhận biết.

Ví dụ, nếu người chiếm hữu đã dựng hàng rào, quản lý và thực tế sử dụng đất thì tính công khai có thể được công nhận.

Bộ luật Dân sự Hàn Quốc quy định hai trường hợp dựa trên thời gian chiếm hữu.

Trong cả hai trường hợp, khi hết thời gian chiếm hữu, quyền sở hữu có thể được xác lập thông qua đăng ký.

Đặc biệt, thời hiệu 10 năm chỉ được công nhận đối với người chiếm hữu đã đăng ký; trong trường hợp này, người đó phải ngay tình và không có lỗi.

Điều kiện này được quy định tại khoản 2 Điều 245 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc.

Nếu việc chiếm hữu bị gián đoạn hoặc chỉ diễn ra không liên tục thì thời hiệu sẽ bị gián đoạn.

Người chiếm hữu phải liên tục chiếm hữu trong 20 năm (hoặc 10 năm); việc rời khỏi đất trên thực tế hoặc từ bỏ chiếm hữu là những yếu tố làm mất tính liên tục của thời hiệu.

Nếu một người đã được đăng ký là đồng sở hữu, thì dù người đó chiếm hữu phần sở hữu còn lại, việc này vẫn được xem là chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu của mình nên không được công nhận là căn cứ xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.

Phán quyết ngày 13. 4. 2001 của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, vụ án số 99다62036,62043

Nếu chiếm hữu một phần tỷ lệ trong đất thuộc sở hữu chung của những người khác, quyền sở hữu theo thời hiệu có thể được xác lập đối với phần của người thứ ba không thuộc sở hữu của người chiếm hữu (Phán quyết ngày 26. 6. 1979 của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, vụ án số 79다639).

Ví dụ, nếu A và B mỗi người sở hữu 50% đất và C chỉ chiếm hữu phần của A, quyền sở hữu có thể được xác lập theo thời hiệu vì đối tượng chiếm hữu là phần của người thứ ba, không thuộc sở hữu của C.

Ngay cả khi chỉ chiếm hữu một phần đất thay vì toàn bộ đất, quyền sở hữu theo thời hiệu vẫn có thể được xác lập đối với phần đó nếu có thể phân định bằng dấu hiệu khách quan (Phán quyết ngày 14. 12. 1993 của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, vụ án số 93다5581).

Tuy nhiên, chỉ có thể yêu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu sau khi hoàn tất đăng ký tách thửa (thủ tục phân chia số thửa).

Theo khoản 1 Điều 247 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, hiệu lực của quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu có hiệu lực hồi tố về thời điểm bắt đầu chiếm hữu.

Theo đó, khi thời hiệu hoàn thành, người chiếm hữu được công nhận địa vị pháp lý như thể là chủ sở hữu đất ngay từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, chứ không còn chỉ là người chiếm hữu.

Khoản 2 Điều 247 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc quy định áp dụng tương tự các quy định về gián đoạn thời hiệu tiêu diệt quyền đối với thời hiệu xác lập quyền sở hữu.

Theo đó, thời hiệu sẽ tạm thời bị gián đoạn hoặc đình chỉ khi phát sinh các căn cứ sau đây.

Khi thời hiệu bị gián đoạn, thời hạn được tính lại từ đầu; nếu thời hiệu bị đình chỉ, thời hiệu tiếp tục được tính sau khi căn cứ đình chỉ chấm dứt.

Lợi ích từ thời hiệu xác lập quyền sở hữu là lợi ích pháp lý của người chiếm hữu.

Tuy nhiên, lợi ích này có thể được từ bỏ rõ ràng hoặc ngầm định trong quá trình tố tụng hoặc sau đó.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc đã nhận định như sau trong Phán quyết ngày 29. 9. 1973, vụ án số 73다762.

Dù thời hiệu xác lập quyền sở hữu do chiếm hữu đã hoàn thành, quyền sở hữu về mặt pháp lý chỉ được hoàn thiện thông qua đăng ký.

Bản thân việc hoàn thành thời hiệu không đương nhiên thay thế thủ tục đăng ký; để thực hiện đầy đủ quyền, người chiếm hữu phải khởi kiện yêu cầu chủ sở hữu (hoặc người đứng tên đăng ký) thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu hoặc nhận chuyển đăng ký theo thỏa thuận.

Để khởi kiện yêu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu, phải đáp ứng các điều kiện sau đây.

Nếu đáp ứng các điều kiện theo Điều 245 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, tòa án có thể tuyên bản án buộc người đứng tên đăng ký thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Khi thắng kiện và bản án có hiệu lực, người chiếm hữu có thể căn cứ vào bản án để tự mình nộp đơn đăng ký chuyển quyền sở hữu.

Sau khi hoàn tất đăng ký, quyền sở hữu pháp lý phát sinh từ việc hoàn thành thời hiệu được xác lập, và chủ sở hữu có thể thực hiện các hành vi như bán, tặng cho hoặc thiết lập quyền bảo đảm.

Công ty luật này cung cấp hỗ trợ pháp lý thiết thực, từ việc chứng minh thời hiệu đã hoàn thành, khởi kiện yêu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu cho đến việc ứng phó với lập luận về từ bỏ lợi ích thời hiệu, khi phát sinh rủi ro pháp lý như tranh chấp quyền sở hữu, vấn đề về đăng ký hoặc tố tụng.

🔗Đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư chuyên về bất động sản để xem xét kỹ việc có đáp ứng các điều kiện về thời hiệu xác lập quyền sở hữu hay không và xây dựng phương án ứng phó phù hợp.

Daeryun, công ty luật đứng thứ 9 tại Hàn Quốc (theo hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng năm 25 với Cơ quan Thuế Quốc gia Hàn Quốc), hỗ trợ xử lý vụ việc thông qua chiến lược có hệ thống của các chuyên gia pháp lý trong nhiều lĩnh vực.