Thủ tục cưỡng chế thi hành đối với bất động sản

Bạn đang ở bước nào?

Chọn bước hiện tại, nội dung của bước đó sẽ hiển thị bên dưới.

1. 1Nộp đơn xin bán đấu giá cưỡng chế
2. 2Quyết định bắt đầu bán đấu giá, đăng ký kê biên
3. 3Quyết định, công bố hạn chót yêu cầu phân phối
4. 4Điều tra hiện trạng, thẩm định giá
5. 5Lập bản mô tả tài sản bán, công bố ngày bán
6. 6Ngày bán (đấu thầu)
7. 7Quyết định cho phép bán
8. 8Nộp tiền, chuyển quyền sở hữu
9. 9Ngày phân phối, phân phối

• Bước cơ bản
• Biện pháp bổ sung / lựa chọn
• Bác bỏ / phản đối
• Kết thúc thủ tục

Thời gian cần thiết

Từ khi nộp đơn đến khi phân phối khác nhau tùy vụ, nên hãy hỏi tiến độ tại tòa án thi hành

Chi phí

Lệ phí tem (phí tòa án), phí tống đạt, tiền tạm ứng bán đấu giá (số tiền do tòa án ấn định), thuế đăng ký và giấy phép

Hướng dẫn tiến hành thủ tục

Hãy đọc theo thứ tự từ đầu đến cuối. Chữ màu đỏ là thời hạn do luật quy định.

1. 1

   Trước khi nộp đơn, nhất thiết phải phân tích quyền bằng cách kiểm tra trong giấy chứng nhận các nội dung đăng ký những quyền thế chấp, quyền thuê jeonse sẽ được trả trước bạn, và tiền đặt cọc của người thuê. Việc phân phối được thực hiện theo thứ tự ưu tiên, nên nếu có nhiều khoản nợ ưu tiên như vậy, dù bán đấu giá thì số tiền bạn được phân phối có thể gần như không còn.

2. 2

   Đính kèm chứng thư thi hành có văn bản cho phép thi hành (bản án hoặc văn bản khác làm căn cứ cưỡng chế thi hành), giấy chứng nhận tống đạt và bản án có hiệu lực, giấy chứng nhận các nội dung đăng ký của bất động sản, rồi nộp đơn xin bán đấu giá cưỡng chế tại tòa án nơi có bất động sản. Lúc này, bạn nộp trước tiền tạm ứng bán đấu giá (chi phí cho việc bán đấu giá như phí thẩm định giá, phí điều tra hiện trạng, phí đăng báo). Tiền tạm ứng được hoàn trả đầu tiên khi phân phối, nên nếu bán đấu giá diễn ra đến cùng thì gánh nặng chi phí sẽ giảm.

3. 3

   Tòa án ra quyết định bắt đầu bán đấu giá, yêu cầu cơ quan đăng ký ghi nhận việc bán đấu giá đã bắt đầu (đăng ký ghi chú), và gửi quyết định cho người có nghĩa vụ. Với chủ sở hữu (người có nghĩa vụ), quyết định này là thông báo đầu tiên về việc bán đấu giá. Ngay cả sau đó, nếu trả nợ hoặc thỏa thuận với chủ nợ, vẫn có thể khiến việc bán đấu giá bị rút. Tuy nhiên, sau khi đã có người đăng ký mua, cần có sự đồng ý của người trúng đấu giá (và của người trả giá cao thứ hai nếu có) (Luật Thi hành án Dân sự §93(2)), nên càng hành động sớm càng có nhiều lựa chọn.

4. 4

   Tòa án ấn định và công bố ngày cuối cùng có thể yêu cầu phân phối (khai báo mình có quyền nhận tiền), tức hạn chót yêu cầu phân phối. Người thuê và các chủ nợ khác phải yêu cầu phân phối trước ngày này mới được phân phối. Vì vậy, chủ nợ nộp đơn cũng nên kiểm tra vào khoảng thời gian này xem ai đã yêu cầu phân phối, để ước tính số tiền thực nhận. Cũng vào khoảng thời gian này, sau khi chấp hành viên điều tra hiện trạng và giám định viên thẩm định giá, giá khởi điểm bán đấu giá (giá bán tối thiểu) được xác định.

5. 5

   Bản mô tả tài sản bán, ghi các quan hệ quyền và điều kiện bán, được để tại tòa án, và ngày bán (ngày đấu giá) cùng ngày quyết định bán được công bố. Vào ngày bán, người trả giá cao nhất (người đăng ký mua với giá cao nhất) được xác định theo phương thức bán do tòa án quyết định (đấu thầu trong ngày, đấu thầu trong thời hạn hoặc đấu giá trả giá công khai, Luật Thi hành án Dân sự §103); nếu bán không thành, sẽ tổ chức lại với giá thấp hơn. Nếu bán không thành nhiều lần, giá trúng đấu giá giảm và việc phân phối cũng chậm lại.

6. 6

   Vào ngày quyết định bán, nếu không có lý do để không cho phép, tòa án cho phép bán. Những người có quyền lợi liên quan như chủ sở hữu, chủ nợ có thể kháng cáo ngay quyết định này trong vòng 1 tuần, và quá thời hạn này thì khó tranh chấp quyết định. Muốn kháng cáo quyết định cho phép bán, phải ký quỹ một phần mười (1/10) giá bán làm bảo đảm (Luật Thi hành án Dân sự §130(3)). Sau đó, khi người mua (người trúng đấu giá) nộp tiền trong thời hạn quy định, quyền sở hữu được chuyển giao, và tòa án yêu cầu cơ quan đăng ký đăng ký chuyển quyền và xóa đăng ký.

   Bước hiện tại
7. 7

   Tòa án lập bảng phân phối ghi ai nhận bao nhiêu, và vào ngày phân phối chia tiền cho các chủ nợ theo thứ tự ưu tiên. Nếu phản đối thứ tự hoặc số tiền phân phối, hãy nêu phản đối ngay tại chỗ vào ngày phân phối và tranh chấp bằng đơn kiện phản đối phân phối. Nếu không nêu phản đối tại chỗ, bảng phân phối có hiệu lực nguyên trạng. Thời gian từ khi nộp đơn đến khi phân phối khác nhau tùy vụ, nên hãy hỏi tiến độ tại tòa án thi hành.

Câu hỏi thường gặp

Những câu hỏi thực tế phát sinh ngay trong thủ tục này.

QNộp ở tòa án nào và cần giấy tờ gì?

Nộp tại tòa án quận hoặc tòa chi nhánh có thẩm quyền đối với nơi có bất động sản. Giấy tờ cần đính kèm gồm: bản chính bản án có văn bản cho phép thi hành, giấy chứng nhận tống đạt và giấy chứng nhận bản án có hiệu lực, giấy chứng nhận các nội dung đăng ký của bất động sản.Nộp thêm bản trích lục đăng ký cư trú của người có nghĩa vụ (nếu là pháp nhân thì sổ đăng ký pháp nhân) và danh mục bất động sản. Đồng thời phải nộp thuế đăng ký và giấy phép cho việc đăng ký quyết định bắt đầu bán đấu giá, và phí tống đạt.Cách nộp tiền có thể hỏi tòa án nơi nộp đơn. Nếu thiếu giấy tờ, bạn sẽ bị yêu cầu bổ sung (bổ sung phần còn thiếu), và tiến trình có thể chậm lại tương ứng.

QChi phí bao nhiêu?

Chi phí cơ bản gồm lệ phí tem 5.000 won cho đơn, thuế đăng ký và giấy phép (0,2% số tiền yêu cầu), thuế giáo dục địa phương (20% thuế đăng ký và giấy phép) và phí tống đạt. Ngoài ra, phải nộp trước tiền tạm ứng bán đấu giá gồm phí thẩm định giá, phí điều tra hiện trạng, phí đăng báo v.v.Tiền tạm ứng khác nhau tùy giá bất động sản, số người có quyền lợi liên quan v.v., nên hãy hỏi tòa án nơi nộp đơn; khoản này được hoàn trả đầu tiên khi phân phối tiền.

QTôi là chủ nhà và đã nhận quyết định bắt đầu bán đấu giá. Có thể ngăn chặn không?

Có cách ngăn chặn. Nếu trả nợ cho chủ nợ hoặc thỏa thuận được, chủ nợ có thể rút yêu cầu bán đấu giá. Việc rút có thể thực hiện cho đến khi người trúng đấu giá nộp tiền.Tuy nhiên, sau khi đã có người đăng ký mua, cần có sự đồng ý của người trúng đấu giá (và của người trả giá cao thứ hai nếu có). Vì vậy tốt nhất là thương lượng càng sớm càng tốt.Yêu cầu được xác định trong bản án có thể đã thay đổi hoặc không còn, ví dụ vì bạn đã trả nợ sau khi có bản án. Khi đó, hãy nộp đơn kiện phản đối yêu cầu đồng thời xin tạm đình chỉ cưỡng chế thi hành. Nếu có vấn đề về điều kiện thi hành, hãy phản đối quyết định bắt đầu.

QTôi là người thuê nhà và căn nhà đã bị đưa ra bán đấu giá. Làm sao lấy lại tiền đặt cọc?

Bạn phải nộp đơn yêu cầu phân phối cho tòa án bán đấu giá đó trước hạn chót yêu cầu phân phối do tòa án ấn định thì mới được phân phối. Đính kèm vào đơn hợp đồng thuê và bản sao đăng ký cư trú (để xác nhận ngày chuyển đến).Nếu đăng ký chuyển đến và ngày xác nhận (확정일자) của bạn sớm hơn thế chấp ưu tiên, bạn được trả trước. Dù muộn hơn, người thuê khoản nhỏ (người thuê có tiền đặt cọc bằng hoặc dưới một mức nhất định) vẫn được nhận một phần trước tất cả mọi người.Trường hợp này, bạn phải đã vào ở và đăng ký chuyển đến trước khi đơn bán đấu giá được đăng ký. Nếu quá hạn chót, bạn sẽ không được phân phối, nên khi nhận thông báo, hãy kiểm tra hạn chót trước tiên.

QMất bao lâu và khi nào nhận được tiền?

Thời gian từ khi nộp đơn đến khi phân phối khác nhau tùy vụ, nên hãy hỏi tiến độ tại tòa án thi hành. Khi có người trúng đấu giá và người mua nộp tiền, tòa án ấn định ngày phân phối và thông báo. Vào ngày đó, tòa án tiến hành phân phối theo bảng phân phối.Cách nhận tiền phân phối theo hướng dẫn của tòa án thi hành. Nếu bán đấu giá liên tục thất bại (không có người trả giá), phải bán đấu giá lại với giá thấp hơn, nên càng chậm thêm.

QNếu giá trúng đấu giá thấp hơn khoản nợ thì sao?

Bạn có thể không nhận được toàn bộ. Bởi vì chỉ phần còn lại sau khi trừ các khoản nợ ưu tiên và chi phí bán đấu giá khỏi giá trúng đấu giá mới được phân phối theo thứ tự ưu tiên.Số tiền chưa nhận được vẫn còn là khoản nợ, và bạn có thể dùng cùng bản án đó để cưỡng chế thi hành lại đối với tài sản khác của người có nghĩa vụ (tiền gửi, tiền lương v.v.). Đây chính là lý do phải kiểm tra trước trong sổ đăng ký các khoản thế chấp ưu tiên và tiền đặt cọc của người thuê trước khi nộp đơn.