Tranh chấp trách nhiệm vẫn có thể tiếp diễn sau khi thời hạn bảo đảm đối với khiếm khuyết kết thúc… Rủi ro quản lý khiếm khuyết mà doanh nghiệp xây dựng cần rà soát

Theo báo cáo, các vấn đề liên quan đến trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết tập trung chủ yếu ở những dạng sau.

Trong một số trường hợp, sau khi sửa chữa khiếm khuyết, tổng thầu đã khởi kiện nhà thầu phụ để yêu cầu hoàn lại khoản tiền đã trả thay.

Nhà thầu phụ đôi khi chấp nhận những yêu cầu này vì các lý do như duy trì quan hệ giao dịch; do đó, cơ cấu trách nhiệm đối với khiếm khuyết tiếp tục tồn tại dưới hình thức mất cân đối.

Trong cơ cấu như vậy, yêu cầu sửa chữa khiếm khuyết của cư dân có thể không được giải quyết trong thời gian dài.

Đồng thời, năng lực xử lý khiếm khuyết ngày càng được xem xét cùng với mức độ quản lý chất lượng và các tiêu chí đánh giá hoạt động của doanh nghiệp.

Vì vậy, gần đây một số doanh nghiệp xây dựng đang củng cố hệ thống quản lý khiếm khuyết thông qua việc vận hành trung tâm hỗ trợ cư dân hoặc bộ phận chăm sóc khách hàng.

Xu hướng này cho thấy việc xử lý khiếm khuyết đang được nhìn nhận là một nhiệm vụ quản trị quan trọng ngay cả trong giai đoạn quản lý sau thi công.

Thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết tại nhà ở chung cư được quy định khác nhau theo từng loại công trình căn cứ vào Phụ lục 4 của Nghị định thi hành Luật Quản lý nhà ở chung cư của Hàn Quốc.

Các thời hạn trách nhiệm tiêu biểu như sau.

Chủ thể dự án có trách nhiệm sửa chữa khiếm khuyết trong thời hạn tương ứng.

Theo Điều 36 Luật Quản lý nhà ở chung cư của Hàn Quốc, nếu phát sinh khiếm khuyết nghiêm trọng tại bộ phận kết cấu chịu lực trong thời hạn bảo đảm, chủ thể dự án còn phải bồi thường thiệt hại do khiếm khuyết đó gây ra.

Pháp luật cũng quy định rõ ngày bắt đầu tính thời hạn trách nhiệm.

Phần sở hữu riêng là không gian bên trong từng căn hộ, còn phần sở hữu chung là các cơ sở được sử dụng chung như cầu thang, hành lang, tường ngoài và kết cấu công trình.

Khiếm khuyết kết cấu không phải lúc nào cũng bộc lộ ngay sau khi công trình hoàn thành.

Ví dụ, các vấn đề như vết nứt bên trong kết cấu bê tông hoặc sụt lún nền đất thường chỉ được phát hiện sau một thời gian nhất định.

Nếu tính chất của khiếm khuyết được xác định là vấn đề liên quan đến an toàn kết cấu của công trình, phạm vi trách nhiệm có thể được xem xét lại.

Một số khiếm khuyết không biểu hiện ra bên ngoài trong thời gian dài và chỉ được phát hiện về sau.

Các khiếm khuyết như lỗi lớp chống thấm hoặc rò rỉ đường ống đôi khi chỉ biểu hiện thành tình trạng thấm dột thực tế hay hoạt động bất thường sau một thời gian nhất định.

Trong trường hợp này, có sự chênh lệch về thời gian giữa thời điểm phát sinh và thời điểm phát hiện khiếm khuyết; đây là vấn đề quan trọng được xem xét trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Vấn đề trách nhiệm cũng có thể phát sinh khi xác định có lỗi trong công tác quản lý ở giai đoạn thiết kế hoặc thi công.

Nếu sai sót trong quá trình quản lý thi công ảnh hưởng đến độ an toàn hoặc công năng của công trình, trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự Hàn Quốc có thể được xem xét.

Trong trường hợp này, phạm vi trách nhiệm có thể được thảo luận độc lập với việc thời hạn bảo đảm đối với khiếm khuyết đã hết hay chưa.

Trong ngành xây dựng đang xuất hiện xu hướng gắn việc xử lý khiếm khuyết tại nhà ở chung cư với công tác quản lý trách nhiệm và tiêu chí đánh giá hoạt động của doanh nghiệp.

Điều này là do vấn đề khiếm khuyết tại nhà ở chung cư phản ánh không chỉ chất lượng thi công mà còn cả mức độ tin cậy và quản trị có trách nhiệm của doanh nghiệp.

Báo cáo “Định hướng xây dựng hoạt động quản trị ESG của doanh nghiệp xây dựng, trọng tâm là trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết căn hộ” do Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc công bố đã đề cập đến sự cần thiết phải áp dụng chỉ số quản trị ESG liên quan đến trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết tại nhà ở chung cư.

Báo cáo cũng đề xuất xem xét phương án đánh giá các doanh nghiệp xây dựng có hệ thống xử lý khiếm khuyết và bộ phận hỗ trợ cư dân, đồng thời dành cho họ các biện pháp khuyến khích.

Các thảo luận này cho thấy doanh nghiệp xây dựng cần nhìn nhận hệ thống quản lý khiếm khuyết là một lĩnh vực quản lý ở cấp độ quản trị doanh nghiệp.

Những điểm yếu thường được ghi nhận trong quá trình tư vấn cho doanh nghiệp xây dựng gồm:

Những yếu tố này có thể làm chậm quá trình xử lý và mở rộng quy mô tranh chấp khi vấn đề phát sinh.

Các chiến lược xử lý tiêu biểu gồm:

Đặc biệt, cần quản lý thông qua hệ thống kiểm tra trước đối với các bộ phận có khả năng phát sinh khiếm khuyết dài hạn như kết cấu hoặc thiết bị.

Hệ thống quản lý này có thể hỗ trợ đồng thời việc phòng ngừa tranh chấp và quản lý rủi ro doanh nghiệp.

Tranh chấp về khiếm khuyết công trình xây dựng chịu tác động đồng thời của các vấn đề an toàn kết cấu, trách nhiệm quản lý trong quá trình thiết kế và thi công, quan hệ hợp đồng giữa tổng thầu và nhà thầu phụ, v.v.

Do đó, doanh nghiệp cần xem xét đồng thời các vấn đề kỹ thuật và trách nhiệm pháp lý.

Công ty Luật Daeryun phối hợp các luật sư chuyên về xây dựng, luật sư từng làm luật sư nội bộ tại doanh nghiệp xây dựng lớn và luật sư chuyên về thương mại công bằng để hỗ trợ ứng phó toàn diện với các vấn đề khiếm khuyết tại nhà ở chung cư.

Công ty cung cấp tư vấn kết hợp rà soát pháp lý và phân tích kỹ thuật nhằm giúp doanh nghiệp kiểm tra trước các vấn đề khiếm khuyết và xây dựng hệ thống quản lý.

Các vấn đề khiếm khuyết tại nhà ở chung cư có thể dẫn đến tranh chấp ngay cả sau nhiều năm kể từ khi hoàn thành công trình.

Vì vậy, đối với doanh nghiệp xây dựng, việc hoàn thiện hệ thống quản lý thông qua kiểm tra trước quan trọng hơn so với chỉ ứng phó sau khi phát sinh khiếm khuyết.

Daeryun cung cấp đồng thời dịch vụ tư vấn pháp lý và rà soát kỹ thuật nhằm giúp doanh nghiệp xây dựng quy trình quản lý khiếm khuyết và hệ thống ứng phó tranh chấp.

Trường hợp cần rà soát cụ thể hơn về việc ứng phó tranh chấp trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết căn hộ hoặc xây dựng hệ thống quản lý khiếm khuyết công trình, Daeryun, công ty luật đứng thứ 9 tại Hàn Quốc (theo tiêu chí kê khai thuế giá trị gia tăng năm 25 với Cơ quan Thuế Quốc gia Hàn Quốc), khuyến nghị sử dụng 🔗Đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư bất động sản để rà soát vấn đề liên quan.