MỤC LỤC
- 1. Thực trạng tranh chấp về bảo đảm đối với khiếm khuyết… Những thay đổi trong cơ cấu trách nhiệm của doanh nghiệp xây dựng
- - Các dạng tranh chấp chính
- 2. Cơ cấu pháp lý của trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết
- - Tiêu chuẩn về thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết
- - Ngày bắt đầu tính thời hạn trách nhiệm
- 3. Lý do trách nhiệm vẫn có thể phát sinh sau khi thời hạn bảo đảm đối với khiếm khuyết kết thúc
- - Phát hiện muộn khiếm khuyết kết cấu
- - Khiếm khuyết tiềm ẩn và vấn đề về thời điểm phát hiện
- - Vấn đề lỗi trong quá trình quản lý thiết kế và thi công
- 4. Cơ cấu tranh cãi về trách nhiệm trong tranh chấp khiếm khuyết
- - Lý do tranh chấp khiếm khuyết trở thành rủi ro doanh nghiệp
- - Các điểm yếu trong quản lý khiếm khuyết mà doanh nghiệp xây dựng cần rà soát
- 5. Hệ thống quản lý khiếm khuyết mà doanh nghiệp xây dựng cần thiết lập
- - Chiến lược xử lý
- - Công ty Luật Daeryun, rà soát trước các tranh chấp về khiếm khuyết
1. Thực trạng tranh chấp về bảo đảm đối với khiếm khuyết… Những thay đổi trong cơ cấu trách nhiệm của doanh nghiệp xây dựng
Gần đây, vấn đề khiếm khuyết tại nhà ở chung cư đã mở rộng thành vấn đề cần rà soát cơ cấu trách nhiệm và hệ thống quản lý rủi ro của doanh nghiệp xây dựng.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc chỉ ra rằng trong quá trình xử lý trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết căn hộ, các vấn đề như tổng thầu quản lý thiếu chặt chẽ và chuyển trách nhiệm, trách nhiệm đối với khiếm khuyết phát sinh từ hạng mục thi công tiếp theo thường xuyên tái diễn.
Cơ cấu này có thể dẫn đến tranh cãi về trách nhiệm giữa tổng thầu và nhà thầu phụ, làm chậm việc xử lý khiếm khuyết và mở rộng tranh chấp.
Các dạng tranh chấp chính
Theo báo cáo, các vấn đề liên quan đến trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết tập trung chủ yếu ở những dạng sau.
Dạng vấn đề chính | Tỷ lệ |
Tổng thầu quản lý thiếu chặt chẽ và chuyển trách nhiệm | 29% |
Trách nhiệm đối với khiếm khuyết phát sinh từ hạng mục thi công tiếp theo | 21% |
Trong một số trường hợp, sau khi sửa chữa khiếm khuyết, tổng thầu đã khởi kiện nhà thầu phụ để yêu cầu hoàn lại khoản tiền đã trả thay.
Nhà thầu phụ đôi khi chấp nhận những yêu cầu này vì các lý do như duy trì quan hệ giao dịch; do đó, cơ cấu trách nhiệm đối với khiếm khuyết tiếp tục tồn tại dưới hình thức mất cân đối.
Trong cơ cấu như vậy, yêu cầu sửa chữa khiếm khuyết của cư dân có thể không được giải quyết trong thời gian dài.
Đồng thời, năng lực xử lý khiếm khuyết ngày càng được xem xét cùng với mức độ quản lý chất lượng và các tiêu chí đánh giá hoạt động của doanh nghiệp.
Vì vậy, gần đây một số doanh nghiệp xây dựng đang củng cố hệ thống quản lý khiếm khuyết thông qua việc vận hành trung tâm hỗ trợ cư dân hoặc bộ phận chăm sóc khách hàng.
Xu hướng này cho thấy việc xử lý khiếm khuyết đang được nhìn nhận là một nhiệm vụ quản trị quan trọng ngay cả trong giai đoạn quản lý sau thi công.
2. Cơ cấu pháp lý của trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết
Luật Quản lý nhà ở chung cư của Hàn Quốc định nghĩa khiếm khuyết là thiếu sót phát sinh trong quá trình thi công.
Đây là tình trạng mà sai sót trong thi công gây ra nứt, lún, hư hỏng, bong tróc hoặc thấm dột, làm ảnh hưởng đến độ an toàn, công năng hoặc mỹ quan của công trình hay cơ sở vật chất.
Các khiếm khuyết này được chia thành hai nhóm chính: khiếm khuyết tại bộ phận kết cấu chịu lực và khiếm khuyết trong công tác xây dựng cơ sở vật chất.
Khiếm khuyết tại bộ phận kết cấu chịu lực là những thiếu sót như nứt hoặc lún có thể khiến một phần hay toàn bộ kết cấu nhà ở chung cư bị sụp đổ hoặc gây nguy hiểm cho an toàn kết cấu.
Bộ phận kết cấu chịu lực bao gồm cột, dầm, tường chịu lực, sàn, khung mái và cầu thang chính.
Khiếm khuyết trong công tác xây dựng cơ sở vật chất là thiếu sót phát sinh ở từng hạng mục như thiết bị hoặc hoàn thiện, bao gồm thấm dột, vận hành không bình thường, tiếp địa không đạt yêu cầu và khiếm khuyết đường ống.
Tiêu chuẩn về thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết
Thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết tại nhà ở chung cư được quy định khác nhau theo từng loại công trình căn cứ vào Phụ lục 4 của Nghị định thi hành Luật Quản lý nhà ở chung cư của Hàn Quốc.
Các thời hạn trách nhiệm tiêu biểu như sau.
Loại công trình | Thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết |
Thi công bộ phận kết cấu chịu lực và nền đất | 10 năm |
Thi công chống thấm | 5 năm |
Thi công bê tông cốt thép | 5 năm |
Thi công mái | 5 năm |
Thi công hoàn thiện | 2 năm |
Thi công lắp đặt thiết bị | 2~3 năm |
Chủ thể dự án có trách nhiệm sửa chữa khiếm khuyết trong thời hạn tương ứng.
Theo Điều 36 Luật Quản lý nhà ở chung cư của Hàn Quốc, nếu phát sinh khiếm khuyết nghiêm trọng tại bộ phận kết cấu chịu lực trong thời hạn bảo đảm, chủ thể dự án còn phải bồi thường thiệt hại do khiếm khuyết đó gây ra.
Ngày bắt đầu tính thời hạn trách nhiệm
Pháp luật cũng quy định rõ ngày bắt đầu tính thời hạn trách nhiệm.
Phân loại | Ngày bắt đầu tính thời hạn |
Phần sở hữu riêng | Ngày bàn giao cho cư dân |
Phần sở hữu chung | Ngày kiểm tra đưa vào sử dụng |
Phần sở hữu riêng là không gian bên trong từng căn hộ, còn phần sở hữu chung là các cơ sở được sử dụng chung như cầu thang, hành lang, tường ngoài và kết cấu công trình.
3. Lý do trách nhiệm vẫn có thể phát sinh sau khi thời hạn bảo đảm đối với khiếm khuyết kết thúc
Việc có quy định về thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết không có nghĩa là mọi trách nhiệm đều chấm dứt ngay khi thời hạn này kết thúc.
Trong các tranh chấp thực tế, không ít trường hợp vấn đề trách nhiệm vẫn trở thành điểm tranh luận sau khi thời hạn bảo đảm đối với khiếm khuyết đã hết.
Phát hiện muộn khiếm khuyết kết cấu
Khiếm khuyết kết cấu không phải lúc nào cũng bộc lộ ngay sau khi công trình hoàn thành.
Ví dụ, các vấn đề như vết nứt bên trong kết cấu bê tông hoặc sụt lún nền đất thường chỉ được phát hiện sau một thời gian nhất định.
Nếu tính chất của khiếm khuyết được xác định là vấn đề liên quan đến an toàn kết cấu của công trình, phạm vi trách nhiệm có thể được xem xét lại.
Khiếm khuyết tiềm ẩn và vấn đề về thời điểm phát hiện
Một số khiếm khuyết không biểu hiện ra bên ngoài trong thời gian dài và chỉ được phát hiện về sau.
Các khiếm khuyết như lỗi lớp chống thấm hoặc rò rỉ đường ống đôi khi chỉ biểu hiện thành tình trạng thấm dột thực tế hay hoạt động bất thường sau một thời gian nhất định.
Trong trường hợp này, có sự chênh lệch về thời gian giữa thời điểm phát sinh và thời điểm phát hiện khiếm khuyết; đây là vấn đề quan trọng được xem xét trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Vấn đề lỗi trong quá trình quản lý thiết kế và thi công
Vấn đề trách nhiệm cũng có thể phát sinh khi xác định có lỗi trong công tác quản lý ở giai đoạn thiết kế hoặc thi công.
Nếu sai sót trong quá trình quản lý thi công ảnh hưởng đến độ an toàn hoặc công năng của công trình, trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự Hàn Quốc có thể được xem xét.
Trong trường hợp này, phạm vi trách nhiệm có thể được thảo luận độc lập với việc thời hạn bảo đảm đối với khiếm khuyết đã hết hay chưa.
4. Cơ cấu tranh cãi về trách nhiệm trong tranh chấp khiếm khuyết
Trong các tranh chấp thực tế về khiếm khuyết, cơ cấu trách nhiệm sau đây thường xuyên xuất hiện.
2. Tổng thầu cho rằng nhà thầu phụ phải chịu trách nhiệm thi công
3. Phát sinh tranh chấp về yêu cầu hoàn lại tiền đã trả thay giữa tổng thầu và nhà thầu phụ
4. Hình thành cơ cấu dẫn đến tố tụng kéo dài
Trong quá trình này, việc sửa chữa khiếm khuyết có thể bị trì hoãn hoặc phạm vi trách nhiệm không được xác định rõ ràng.
Đặc biệt, tranh chấp có thể kéo dài khi liên quan đến khiếm khuyết kết cấu hoặc yêu cầu sửa chữa trên quy mô lớn.
Lý do tranh chấp khiếm khuyết trở thành rủi ro doanh nghiệp
Trong ngành xây dựng đang xuất hiện xu hướng gắn việc xử lý khiếm khuyết tại nhà ở chung cư với công tác quản lý trách nhiệm và tiêu chí đánh giá hoạt động của doanh nghiệp.
Điều này là do vấn đề khiếm khuyết tại nhà ở chung cư phản ánh không chỉ chất lượng thi công mà còn cả mức độ tin cậy và quản trị có trách nhiệm của doanh nghiệp.
Báo cáo “Định hướng xây dựng hoạt động quản trị ESG của doanh nghiệp xây dựng, trọng tâm là trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết căn hộ” do Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc công bố đã đề cập đến sự cần thiết phải áp dụng chỉ số quản trị ESG liên quan đến trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết tại nhà ở chung cư.
Báo cáo cũng đề xuất xem xét phương án đánh giá các doanh nghiệp xây dựng có hệ thống xử lý khiếm khuyết và bộ phận hỗ trợ cư dân, đồng thời dành cho họ các biện pháp khuyến khích.
Các thảo luận này cho thấy doanh nghiệp xây dựng cần nhìn nhận hệ thống quản lý khiếm khuyết là một lĩnh vực quản lý ở cấp độ quản trị doanh nghiệp.
Các điểm yếu trong quản lý khiếm khuyết mà doanh nghiệp xây dựng cần rà soát
Những điểm yếu thường được ghi nhận trong quá trình tư vấn cho doanh nghiệp xây dựng gồm:
② Tiêu chuẩn phân chia trách nhiệm giữa tổng thầu và nhà thầu phụ chưa rõ ràng
③ Chưa rà soát đầy đủ khả năng phát sinh khiếm khuyết dài hạn
④ Quy trình xử lý tranh chấp khiếm khuyết chưa hoàn thiện
⑤ Thiếu hệ thống hỗ trợ cư dân
Những yếu tố này có thể làm chậm quá trình xử lý và mở rộng quy mô tranh chấp khi vấn đề phát sinh.
5. Hệ thống quản lý khiếm khuyết mà doanh nghiệp xây dựng cần thiết lập
Doanh nghiệp xây dựng cần thiết lập trước hệ thống quản lý để chuẩn bị cho các tranh chấp về khiếm khuyết.
Chiến lược xử lý
Các chiến lược xử lý tiêu biểu gồm:
• Xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý khiếm khuyết
• Hoàn thiện quy trình hỗ trợ cư dân
• Làm rõ cơ cấu trách nhiệm của nhà thầu phụ
• Xây dựng cẩm nang xử lý tranh chấp khiếm khuyết
Đặc biệt, cần quản lý thông qua hệ thống kiểm tra trước đối với các bộ phận có khả năng phát sinh khiếm khuyết dài hạn như kết cấu hoặc thiết bị.
Hệ thống quản lý này có thể hỗ trợ đồng thời việc phòng ngừa tranh chấp và quản lý rủi ro doanh nghiệp.
Công ty Luật Daeryun, rà soát trước các tranh chấp về khiếm khuyết
Tranh chấp về khiếm khuyết công trình xây dựng chịu tác động đồng thời của các vấn đề an toàn kết cấu, trách nhiệm quản lý trong quá trình thiết kế và thi công, quan hệ hợp đồng giữa tổng thầu và nhà thầu phụ, v.v.
Do đó, doanh nghiệp cần xem xét đồng thời các vấn đề kỹ thuật và trách nhiệm pháp lý.
Công ty Luật Daeryun phối hợp các luật sư chuyên về xây dựng, luật sư từng làm luật sư nội bộ tại doanh nghiệp xây dựng lớn và luật sư chuyên về thương mại công bằng để hỗ trợ ứng phó toàn diện với các vấn đề khiếm khuyết tại nhà ở chung cư.
Công ty cung cấp tư vấn kết hợp rà soát pháp lý và phân tích kỹ thuật nhằm giúp doanh nghiệp kiểm tra trước các vấn đề khiếm khuyết và xây dựng hệ thống quản lý.
• Phân tích rủi ro pháp lý liên quan đến trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết
• Rà soát cơ cấu trách nhiệm giữa tổng thầu và nhà thầu phụ
• Ứng phó kiện tụng về khiếm khuyết công trình xây dựng
• Tư vấn kiểm tra an toàn khu chung cư và phòng ngừa tranh chấp
Các vấn đề khiếm khuyết tại nhà ở chung cư có thể dẫn đến tranh chấp ngay cả sau nhiều năm kể từ khi hoàn thành công trình.
Vì vậy, đối với doanh nghiệp xây dựng, việc hoàn thiện hệ thống quản lý thông qua kiểm tra trước quan trọng hơn so với chỉ ứng phó sau khi phát sinh khiếm khuyết.
Daeryun cung cấp đồng thời dịch vụ tư vấn pháp lý và rà soát kỹ thuật nhằm giúp doanh nghiệp xây dựng quy trình quản lý khiếm khuyết và hệ thống ứng phó tranh chấp.
Trường hợp cần rà soát cụ thể hơn về việc ứng phó tranh chấp trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết căn hộ hoặc xây dựng hệ thống quản lý khiếm khuyết công trình, Daeryun, công ty luật đứng thứ 9 tại Hàn Quốc (theo tiêu chí kê khai thuế giá trị gia tăng năm 25 với Cơ quan Thuế Quốc gia Hàn Quốc), khuyến nghị sử dụng 🔗Đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư bất động sản để rà soát vấn đề liên quan.
