Khoản tiền đặt cọc của tôi có bị giảm vì khoản nợ của một người đồng thuê? Phán quyết của Tòa án Tối cao Hàn Quốc làm rõ phạm vi hiệu lực của lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ

Các vấn đề trọng tâm trong vụ án này

Tòa án xét xử trước đó chú ý đến việc người ngoài vụ án là người trực tiếp điều hành hoạt động kinh doanh trong số những người đồng thuê.

Trên cơ sở đó, Tòa án nhận định rằng thỏa thuận khấu trừ do người ngoài vụ án ký với bên cho thuê cũng có hiệu lực đối với những người đồng thuê khác.

Tòa án cũng cho rằng do một phần quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc thuê đã được chuyển cho chủ nợ theo lệnh chuyển giao quyền đòi nợ đối với người ngoài vụ án, quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc mà những người đồng thuê khác có thể thực hiện cũng bị giảm tương ứng.

Quyền yêu cầu không thể phân chia được công nhận khi đối tượng của quyền khó có thể được thực hiện riêng theo từng phần do tính chất của nó hoặc theo ý chí của các bên.

Điều 409 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc quy định rằng trong trường hợp này, dù có nhiều chủ thể có quyền, mỗi người vẫn có thể yêu cầu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.

Người có nghĩa vụ cũng có thể làm chấm dứt nghĩa vụ đối với tất cả các chủ thể có quyền bằng cách thực hiện toàn bộ nghĩa vụ cho một trong số họ.

Chế định về quyền yêu cầu không thể phân chia nhằm bảo đảm quyền được thực hiện thuận lợi ngay cả khi đối tượng của quyền khó có thể chia tách.

Chủ thể có quyền yêu cầu không thể phân chia có thể yêu cầu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, chứ không chỉ trong phạm vi phần quyền lợi nội bộ của mình.

Tuy nhiên, việc có quyền yêu cầu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ không đồng nghĩa với việc người đó được tự do định đoạt quyền của các chủ thể khác.

Khi hình thành quan hệ hợp tác theo hợp đồng dân sự, tài sản của nhóm hợp tác thuộc hình thức sở hữu chung hợp nhất của toàn bộ thành viên theo pháp luật Hàn Quốc.

Khác với tài sản thuộc sở hữu chung thông thường, loại tài sản này được quản lý và định đoạt trong phạm vi mục đích của nhóm hợp tác; việc từng thành viên tự mình thực hiện quyền có thể phải chịu một số hạn chế.

Trong khi đó, quyền yêu cầu không thể phân chia thuộc về từng chủ thể có quyền và mỗi người có thể yêu cầu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ trong phạm vi pháp luật quy định.

Việc phân biệt quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc thuê của những người đồng thuê là tài sản của nhóm hợp tác hay quyền yêu cầu không thể phân chia có ý nghĩa quan trọng, vì phạm vi thực hiện quyền và hiệu lực của biện pháp cưỡng chế thi hành có thể khác nhau tùy theo cách xác định này.

Tòa án xét xử trước đó xét đến việc người ngoài vụ án là người trực tiếp điều hành nhà hàng và cho rằng thỏa thuận khấu trừ cũng có hiệu lực đối với những người đồng thuê khác.

Tuy nhiên, Tòa án Tối cao Hàn Quốc không chấp nhận nhận định này.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc cho rằng dù chủ thể có quyền yêu cầu không thể phân chia được quyền yêu cầu thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, người đó cũng không đương nhiên có quyền tự ý định đoạt quyền của các đồng chủ thể khác.

Ngoài ra, thỏa thuận khấu trừ trong vụ án còn bao gồm các khoản nợ phát sinh từ việc vận hành nhà hàng nhưng không liên quan trực tiếp đến hợp đồng thuê. Tòa nhận định rằng khó có thể khẳng định những khoản nợ này đương nhiên được bảo đảm bằng tiền đặt cọc thuê.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc phán quyết rằng ngay cả khi một người đồng thuê ký với bên cho thuê một thỏa thuận về việc quyết toán tiền đặt cọc, hiệu lực của thỏa thuận đó cũng không thể mở rộng cho tất cả những người đồng thuê khác, trừ khi người này được trao quyền đại diện riêng hoặc được họ chấp thuận sau đó.

Tòa án xét xử trước đó cho rằng do một phần quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc thuê của 1 người đồng thuê đã được chuyển cho chủ nợ theo lệnh chuyển giao quyền đòi nợ, quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc mà những người đồng thuê khác có thể thực hiện cũng bị giảm tương ứng.

Tuy nhiên, Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ chỉ có hiệu lực đối với người phải thi hành án.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc cho rằng khi lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ được ban hành với 1 chủ thể có quyền yêu cầu không thể phân chia là người phải thi hành án, quyền đòi nợ của người này được chuyển cho chủ nợ theo lệnh chuyển giao quyền đòi nợ, nhưng hiệu lực đó không mở rộng đến những chủ thể có quyền yêu cầu không thể phân chia khác không phải là người phải thi hành án.

Vì vậy, Tòa án nhận định rằng ngay cả sau khi có lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ, những người đồng thuê khác vẫn có thể yêu cầu bên cho thuê thực hiện toàn bộ nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc thuê như trước.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc cũng xem xét sự thay đổi của quan hệ quyền lợi sau khi lệnh chuyển giao quyền đòi nợ có hiệu lực.

Khi lệnh chuyển giao quyền đòi nợ có hiệu lực, quyền đòi nợ của người phải thi hành án được chuyển cho chủ nợ theo lệnh này, nhưng điều đó không làm giảm phạm vi của quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc thuê thuộc về tất cả những người đồng thuê.

“Lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ đó không có hiệu lực đối với chủ thể có quyền yêu cầu không thể phân chia khác không phải là người phải thi hành án, do đó không làm thay đổi chủ thể được hưởng quyền đòi nợ của người này.”

Trên cơ sở đó, Tòa án Tối cao Hàn Quốc cho rằng chủ nợ theo lệnh chuyển giao quyền đòi nợ tiếp nhận địa vị của chủ thể có quyền yêu cầu không thể phân chia thay cho người đồng thuê trước đây trong phạm vi số tiền thuộc quyền đòi nợ đã được chuyển giao.

Điều này cần được hiểu là sự thay đổi về địa vị của chủ thể có quyền chứ không phải thay đổi nội dung của quyền.

Vì vậy, Tòa án nhận định rằng không thể cho rằng quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc của những người đồng thuê khác bị giảm chỉ vì có lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ đối với 1 người đồng thuê.

Phán quyết này xác nhận rằng khi quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc thuê của những người đồng thuê là quyền yêu cầu không thể phân chia, quan hệ pháp lý phát sinh đối với 1 người đồng thuê không đương nhiên hạn chế cả quyền của những người đồng thuê khác.

Vì vậy, trong quan hệ đồng thuê, dù có thỏa thuận quyết toán hoặc khấu trừ tiền đặt cọc do 1 người đồng thuê ký với bên cho thuê, vẫn cần xác định những người đồng thuê khác có đồng ý hay người ký có quyền đại diện hợp pháp hay không.

Ngoài ra, ngay cả khi có lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ đối với 1 người đồng thuê, hiệu lực đó cũng không mở rộng đến những người đồng thuê khác. Do đó, cần phân biệt quan hệ quyền lợi của người đồng thuê là đối tượng bị kê biên với những người đồng thuê không bị kê biên.

Khi quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc của những người đồng thuê có tranh chấp, cần ưu tiên xem xét tính chất pháp lý của quyền đòi nợ và chủ thể được hưởng quyền của từng người đồng thuê hơn là tỷ lệ đầu tư hoặc quan hệ quyết toán nội bộ.

Phán quyết này cho thấy quan hệ hoàn trả tiền đặt cọc của tất cả những người đồng thuê không được giải quyết chỉ bằng thỏa thuận ký với 1 người đồng thuê.

Vì vậy, khi ký thỏa thuận về việc khấu trừ hoặc quyết toán tiền đặt cọc, bên cho thuê cần xác định người đồng thuê đó có quyền đại diện cho những người đồng thuê khác hay không và tất cả những người đồng thuê đã đồng ý hay chưa.

Ngoài ra, ngay cả khi có lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ đối với một số người đồng thuê, quan hệ quyền lợi của những người đồng thuê khác vẫn có thể tiếp tục tồn tại riêng biệt. Do đó, cần phân biệt phạm vi quyền của người bị kê biên với người không bị kê biên.

Theo phán quyết này, chỉ bằng lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ đối với 1 người đồng thuê thì không thể thu giữ toàn bộ quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc thuê thuộc về tất cả những người đồng thuê.

Lý do là lệnh chuyển giao quyền đòi nợ chỉ có hiệu lực đối với người phải thi hành án và không ảnh hưởng đến quyền của những người đồng thuê khác.

Vì vậy, khi xác định quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc của những người đồng thuê là đối tượng thi hành án, cần xem xét quyền này có phải là quyền yêu cầu không thể phân chia hay không, có bao nhiêu người đồng thuê và quan hệ quyền lợi thuộc về từng người được hình thành như thế nào.

Đặc biệt, nếu việc thi hành chỉ nhằm vào quyền đòi nợ của 1 người đồng thuê, phạm vi quyền mà chủ nợ theo lệnh chuyển giao quyền đòi nợ nhận được cũng chỉ giới hạn trong phạm vi địa vị của người phải thi hành án.

Trong những trường hợp nêu trên, dù thỏa thuận do 1 người đồng thuê ký, trước tiên vẫn cần xác định những người đồng thuê khác có đồng ý hoặc người ký có quyền đại diện hay không.

Ngoài ra, khi có lệnh kê biên và chuyển giao quyền đòi nợ, cần phân biệt quan hệ quyền lợi của người đồng thuê là đối tượng thi hành án với những người đồng thuê không phải là đối tượng thi hành án.

Đặc biệt, ở giai đoạn hoàn trả tiền đặt cọc, quan hệ quyền lợi bên ngoài đối với bên cho thuê có thể là vấn đề quan trọng hơn tỷ lệ đầu tư hoặc quan hệ quyết toán nội bộ. Vì vậy, cần xem xét cả quá trình ký hợp đồng, cơ cấu đóng góp tiền đặt cọc và việc có ủy quyền hay không.

Tranh chấp bất động sản không thể được giải quyết chỉ bằng việc xem xét quan hệ hợp đồng mà còn đòi hỏi xem xét nhiều nguyên tắc pháp lý khác nhau, bao gồm pháp luật về quyền đòi nợ, cưỡng chế thi hành án, quyền đại diện và quan hệ quyền lợi giữa những người đồng thuê.

Đặc biệt, khi có tranh chấp về quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc của những người đồng thuê, phạm vi hiệu lực của thỏa thuận khấu trừ và lệnh kê biên, chuyển giao quyền đòi nợ có thể khác nhau tùy theo tính chất pháp lý của quyền đòi nợ. Vì vậy, việc xem xét pháp lý theo từng vụ việc là cần thiết.

Daeryun, công ty luật đứng thứ 9 tại Hàn Quốc (theo hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng năm 2025 của Cơ quan Thuế Quốc gia Hàn Quốc), phối hợp các luật sư có kinh nghiệm xử lý nhiều vụ kiện trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, tố tụng dân sự và cưỡng chế thi hành án để cung cấp dịch vụ pháp lý tổng hợp liên quan đến tranh chấp tiền đặt cọc trong quan hệ đồng thuê, tranh chấp hoàn trả tiền đặt cọc thuê và các vụ việc về lệnh kê biên, chuyển giao quyền đòi nợ.

Nếu cần xem xét pháp lý về việc hoàn trả tiền đặt cọc trong quan hệ đồng thuê hoặc tranh chấp thuê bất động sản, có thể cân nhắc phương án xử lý thông qua 🔗đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư bất động sản.