Khi quyền đòi tiền thuê bị kê biên, tiền thuê quá hạn có thể được khấu trừ vào tiền đặt cọc không? Tòa án Tối cao Hàn Quốc tái khẳng định chức năng bảo đảm của tiền đặt cọc

Vấn đề trọng tâm của vụ án này như sau.

"Ngay cả khi đã có lệnh kê biên và thu hồi quyền đòi tiền thuê, bên cho thuê có thể khấu trừ khoản tiền thuê quá hạn chưa được thu hồi vào tiền đặt cọc thuê hay không?"

Các bên thuê cho rằng do lệnh kê biên và thu hồi đã đặt quyền đòi tiền thuê dưới quyền quản lý của người có quyền thu hồi nợ nên bên cho thuê không thể phản ánh khoản này trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc.

Ngược lại, bên cho thuê nhận định rằng lệnh kê biên và thu hồi là vấn đề tách biệt với chức năng bảo đảm của tiền đặt cọc, đồng thời khoản tiền thuê quá hạn chưa được thu hồi trên thực tế vẫn là nghĩa vụ được tiền đặt cọc bảo đảm.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc xem xét vấn đề này dựa trên bản chất pháp lý của tiền đặt cọc thuê và nguyên tắc khấu trừ tiền đặt cọc đã được xác lập trong các án lệ trước đó.

Bản án số 2004다56554 và các bản án khác, do Tòa án Tối cao Hàn Quốc tuyên ngày 23 tháng 12 năm 2004

"Tiền đặt cọc được giao nhận trong quan hệ thuê bất động sản bảo đảm mọi nghĩa vụ của bên thuê phát sinh từ quan hệ thuê, bao gồm nghĩa vụ trả tiền thuê và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do đối tượng thuê bị mất hoặc hư hỏng"

Trong vụ án này, Tòa án Tối cao Hàn Quốc trước tiên xem xét bản chất pháp lý của tiền đặt cọc thuê.

Tiền đặt cọc thuê không chỉ là khoản tiền được hoàn trả sau khi hợp đồng thuê chấm dứt mà còn là khoản tiền được giao nhận nhằm bảo đảm các nghĩa vụ khác nhau mà bên thuê phải thực hiện.

Do đó, nếu bên thuê có tiền thuê quá hạn hoặc phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do đối tượng thuê bị hư hỏng thì các nghĩa vụ này được bảo đảm bằng tiền đặt cọc.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng chức năng bảo đảm này của tiền đặt cọc được duy trì cho đến khi quan hệ thuê chấm dứt.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc xác định rằng tiền đặt cọc thuê không chỉ bảo đảm một nghĩa vụ cụ thể mà bảo đảm nhiều nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ thuê.

Các nghĩa vụ điển hình được tiền đặt cọc bảo đảm gồm:

Bản án số 2004다56554 và các bản án khác, do Tòa án Tối cao Hàn Quốc tuyên ngày 23 tháng 12 năm 2004

"Sau khi quan hệ thuê chấm dứt và đối tượng thuê được hoàn trả, nếu không có tình tiết đặc biệt thì khoản tiền tương ứng với nghĩa vụ được bảo đảm đương nhiên được khấu trừ vào tiền đặt cọc mà không cần tuyên bố ý chí riêng"

Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng khi hợp đồng thuê chấm dứt và đối tượng thuê được hoàn trả, các nghĩa vụ của bên thuê đương nhiên được phản ánh trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc.

Nói cách khác, ngay cả khi bên cho thuê không tuyên bố riêng về việc bù trừ hoặc không thông báo ý định khấu trừ, nếu tồn tại nghĩa vụ được bảo đảm như tiền thuê quá hạn thì khoản tiền tương ứng sẽ được khấu trừ vào tiền đặt cọc.

Theo đó, khoản tiền đặt cọc được hoàn trả sau khi hợp đồng thuê chấm dứt không phải là toàn bộ số tiền đặt cọc theo hợp đồng mà được xác định sau khi khấu trừ các nghĩa vụ được bảo đảm, chẳng hạn như tiền thuê quá hạn.

Trong vụ án này, trên cơ sở nguyên tắc khấu trừ đương nhiên nêu trên, Tòa án Tối cao Hàn Quốc xác định rằng tiền thuê quá hạn chưa được thu hồi có thể được khấu trừ trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc.

Lệnh kê biên và thu hồi là thủ tục cưỡng chế thi hành án được chủ nợ sử dụng để bảo đảm quyền đòi nợ của người mắc nợ; theo nguyên tắc chung, người thứ 3 có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán cho người có quyền thu hồi nợ, còn người mắc nợ không thể tự do định đoạt quyền đòi nợ đó.

Trong vụ án này, các bên thuê cho rằng do lệnh kê biên và thu hồi đối với quyền đòi tiền thuê của bên cho thuê đã được tống đạt nên khoản tiền thuê đó thuộc phạm vi quyền của người có quyền thu hồi nợ, và bên cho thuê không thể phản ánh khoản tiền này trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng chỉ riêng sự tồn tại của lệnh kê biên và thu hồi không làm nghĩa vụ trả tiền thuê tự chấm dứt.

Nếu việc thu hồi chưa thực tế diễn ra thì nghĩa vụ trả tiền thuê đó vẫn tồn tại và có thể thuộc phạm vi nghĩa vụ được tiền đặt cọc bảo đảm khi hợp đồng thuê chấm dứt.

Bản án số 2004다56554 và các bản án khác, do Tòa án Tối cao Hàn Quốc tuyên ngày 23 tháng 12 năm 2004

"Khi hợp đồng thuê chấm dứt và đối tượng thuê được hoàn trả, khoản tiền tương ứng với quyền đòi tiền thuê còn tồn tại mà chưa được thu hồi cho đến thời điểm đó cũng đương nhiên được khấu trừ vào tiền đặt cọc thuê"

Tòa án Tối cao Hàn Quốc xác định rằng nếu hợp đồng thuê chấm dứt trước khi người có quyền thu hồi nợ thực tế nhận được khoản thanh toán thì tiền thuê quá hạn còn lại cũng phải được phản ánh trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc.

Điều này có nghĩa là chức năng bảo đảm của tiền đặt cọc không tự mất đi ngay cả khi tồn tại lệnh kê biên và thu hồi.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc phân biệt lệnh kê biên và thu hồi quyền đòi tiền thuê với chức năng bảo đảm của tiền đặt cọc thuê, đồng thời xác định rằng khoản tiền thuê quá hạn chưa được thu hồi có thể được khấu trừ vào tiền đặt cọc.

Phán quyết này làm rõ rằng quyền khấu trừ vào tiền đặt cọc của bên cho thuê không bị loại trừ chỉ vì đã có lệnh kê biên và thu hồi.

Phán quyết cũng xác nhận rằng ngay cả khi có lệnh thu hồi, nếu việc thu hồi chưa diễn ra trên thực tế thì tiền thuê quá hạn vẫn là nghĩa vụ được tiền đặt cọc thuê bảo đảm.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc xem xét quan hệ quyền và nghĩa vụ dựa trên bản chất pháp lý cùng chức năng bảo đảm của tiền đặt cọc thuê, đồng thời đưa ra tiêu chí rằng trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc, sự tồn tại của nghĩa vụ và việc thu hồi trên thực tế quan trọng hơn việc quyền đòi nợ có bị kê biên hay không.

Ngay cả khi tồn tại lệnh kê biên và thu hồi quyền đòi tiền thuê, bên cho thuê vẫn cần xác minh việc thu hồi đã thực tế diễn ra hay chưa.

Lý do là nếu còn khoản tiền thuê quá hạn chưa được thu hồi thì khoản tiền này có thể được khấu trừ trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc.

Đối với bên thuê, chỉ riêng việc đã có lệnh kê biên và thu hồi cũng khó có thể quyết định phạm vi hoàn trả tiền đặt cọc.

Cần đồng thời xem xét tại thời điểm hợp đồng thuê chấm dứt có còn tiền thuê quá hạn hoặc nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hay không.

Người có quyền thu hồi nợ cũng cần lưu ý rằng việc được ban hành lệnh kê biên và thu hồi không đồng nghĩa với việc mọi quyền đòi nợ đều được thu hồi ngay.

Nếu hợp đồng thuê chấm dứt khi việc thu hồi trên thực tế chưa diễn ra thì có thể đồng thời phát sinh vấn đề quyết toán tiền đặt cọc; vì vậy, cần kiểm tra cả thủ tục thu hồi nợ và diễn biến của quan hệ thuê.

Khi phát sinh tranh chấp về hoàn trả tiền đặt cọc, không chỉ cần kiểm tra việc có lệnh kê biên và thu hồi hay không mà còn phải xem xét việc thu hồi đã thực tế diễn ra chưa và phạm vi nghĩa vụ còn tồn tại tại thời điểm hợp đồng thuê chấm dứt.

Ngoài ra, quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa các bên có thể thay đổi tùy theo những nghĩa vụ đã được khấu trừ trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc và căn cứ của việc khấu trừ. Vì vậy, cần xem xét tổng thể các tài liệu liên quan.