Chủ tòa nhà thay đổi, tiền thuê cũ còn nợ có bị khấu trừ vào tiền đặt cọc không... Phán quyết của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về tiêu chí khấu trừ tiền thuê quá hạn

Tòa án cấp xét xử trước đó công nhận rằng nguyên đơn đã kế thừa tư cách của bên cho thuê cũ khi thụ đắc quyền sở hữu tòa nhà thông qua bán đấu giá.

Tuy nhiên, Tòa án nhận định quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn phát sinh trong thời kỳ của bên cho thuê cũ thuộc về bên cho thuê tại thời điểm đó, đồng thời không có lập luận hoặc chứng cứ cho thấy nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng riêng quyền yêu cầu này.

Tòa án cũng cho rằng khó có thể xác định đã có tuyên bố riêng về việc khấu trừ khoản tiền thuê quá hạn cũ vào tiền đặt cọc.

Do đó, Tòa án cấp xét xử trước đó nhận định rằng tiền thuê quá hạn và phí quản lý phát sinh trước khi nguyên đơn kế thừa tư cách bên cho thuê không thể được khấu trừ trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc, và không chấp nhận lập luận của nguyên đơn.

Khoản 2 Điều 3 Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại của Hàn Quốc quy định như sau.

Bên nhận chuyển nhượng tòa nhà cho thuê (bao gồm người kế thừa quyền cho thuê khác) được coi là đã kế thừa tư cách của bên cho thuê.

Quy định này nhằm duy trì quan hệ thuê hiện hữu ngay cả khi chủ sở hữu tòa nhà thay đổi, với điều kiện bên thuê đã thụ đắc hiệu lực đối kháng hợp pháp.

Theo đó, bên thuê có thể thực hiện các quyền theo hợp đồng thuê đối với chủ sở hữu mới, còn chủ sở hữu mới kế thừa tư cách của bên cho thuê cũ và trở thành một bên trong quan hệ thuê.

Khoản 2 Điều 3 Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại của Hàn Quốc không phân biệt nguyên nhân chuyển giao quyền sở hữu tòa nhà.

Do đó, quy định này có thể áp dụng không chỉ đối với việc chuyển giao quyền sở hữu theo hợp đồng mua bán thông thường mà còn đối với trường hợp thừa kế, bán đấu giá hoặc thủ tục phân chia tài sản thuộc sở hữu chung.

Trên thực tế, chủ sở hữu tòa nhà có thể thay đổi vì nhiều nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, nếu bên thuê đã có hiệu lực đối kháng hợp pháp thì chủ sở hữu mới sẽ kế thừa tư cách của bên cho thuê.

Điều này cũng phù hợp với mục đích của Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại của Hàn Quốc là bảo đảm sự ổn định về địa điểm sinh hoạt và kinh doanh của bên thuê.

Điều 618 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Hợp đồng thuê)

Hợp đồng thuê phát sinh hiệu lực khi một bên thỏa thuận cho bên kia sử dụng và hưởng lợi từ tài sản thuê, còn bên kia thỏa thuận thanh toán tiền thuê.

Tiền đặt cọc thuê là khoản tiền mà bên thuê giao cho bên cho thuê theo hợp đồng thuê và có tính chất bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ thuê.

Việc tiền đặt cọc thuê đã được thanh toán không có nghĩa là quyền sở hữu khoản tiền này được xác lập vĩnh viễn cho bên cho thuê.

Khi quan hệ thuê chấm dứt, bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc cho bên thuê. Bên thuê có thể yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc nếu đã thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ thuê.

Do đó, tiền đặt cọc thuê có thể được coi là khoản tiền làm căn cứ quyết toán quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian tồn tại và khi chấm dứt quan hệ thuê.

Bộ luật Dân sự Hàn Quốc không quy định rõ tiền đặt cọc thuê bảo đảm cho những nghĩa vụ nào.

Tuy nhiên, án lệ duy trì quan điểm nhất quán về tính chất pháp lý của tiền đặt cọc thuê.

Phán quyết ngày 2005. 9. 28. của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, vụ án số 2005다8323, 8330

“Tiền đặt cọc thuê bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ của bên thuê phát sinh từ quan hệ thuê cho đến khi tài sản thuê được giao trả cho bên cho thuê sau khi hợp đồng thuê chấm dứt.”

Theo đó, tiền đặt cọc thuê không chỉ bảo đảm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê.

Nghĩa vụ thanh toán phí quản lý phát sinh từ quan hệ thuê, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại liên quan đến việc khôi phục tài sản về tình trạng ban đầu và các nghĩa vụ phát sinh trước khi hoàn trả tài sản thuê cũng có thể được bảo đảm bằng tiền đặt cọc.

Trong phán quyết nêu trên, Tòa án Tối cao Hàn Quốc cũng nhận định rằng nếu bên thuê còn nghĩa vụ thì khoản nghĩa vụ đó sẽ được khấu trừ vào tiền đặt cọc mà không cần tuyên bố bù trừ riêng, trừ khi có tình tiết đặc biệt.

Vì vậy, việc xác định những nghĩa vụ nào được bảo đảm bằng tiền đặt cọc tại thời điểm hợp đồng thuê chấm dứt là tiêu chí quan trọng để quyết định phạm vi tiền đặt cọc phải hoàn trả.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng về nguyên tắc, quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn phát sinh trước khi chuyển giao quyền sở hữu thuộc về bên cho thuê tại thời điểm đó.

Trích phán quyết ngày 2017. 3. 22. của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, vụ án số 2016다218874

“Về nguyên tắc, tiền thuê quá hạn hoặc phí quản lý đã phát sinh trước khi quyền sở hữu tòa nhà cho thuê được chuyển giao sẽ không được chuyển sang bên nhận chuyển nhượng nếu không có thủ tục chuyển nhượng quyền yêu cầu riêng, và chỉ bên cho thuê tại thời điểm đó mới có thể yêu cầu bên thuê thanh toán.”

Tòa án nhận định rằng bên cho thuê đã cho bên thuê sử dụng và hưởng lợi từ tòa nhà trong thời gian tương ứng là chủ thể có quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê. Việc chủ sở hữu tòa nhà thay đổi sau đó không đủ để xác định rằng quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê đã phát sinh cũng tự động được chuyển giao.

Quyền yêu cầu thanh toán phí quản lý cũng được xác định theo cùng tiêu chí với quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn.

Phí quản lý là chi phí phát sinh trong quá trình bên thuê sử dụng tòa nhà, do đó quyền yêu cầu thanh toán khoản phí này thuộc về bên cho thuê đã cho bên thuê sử dụng tài sản trong thời gian tương ứng.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng quyền yêu cầu thanh toán phí quản lý phát sinh trước khi chuyển giao quyền sở hữu cũng không được chuyển sang chủ sở hữu mới nếu không có việc chuyển nhượng quyền yêu cầu riêng.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc phân biệt việc kế thừa tư cách bên cho thuê với việc kế thừa quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn.

Trích phán quyết ngày 2017. 3. 22. của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, vụ án số 2016다218874

“Về nguyên tắc, tiền thuê quá hạn hoặc phí quản lý đã phát sinh trước khi quyền sở hữu tòa nhà cho thuê được chuyển giao sẽ không được chuyển sang bên nhận chuyển nhượng nếu không có thủ tục chuyển nhượng quyền yêu cầu riêng, và chỉ bên cho thuê tại thời điểm đó mới có thể yêu cầu bên thuê thanh toán.”

Tòa án cấp xét xử trước đó nhận định rằng không có tài liệu chứng minh nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn từ các bên cho thuê cũ.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc cũng cho rằng quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn và phí quản lý phát sinh trước khi chuyển giao quyền sở hữu không được chuyển sang chủ sở hữu mới nếu không có thủ tục chuyển nhượng quyền yêu cầu riêng.

Theo đó, nguyên đơn không thể trực tiếp yêu cầu thanh toán khoản tiền thuê quá hạn phát sinh trong thời kỳ của các bên cho thuê cũ với tư cách đây là quyền yêu cầu của mình.

Tòa án Tối cao Hàn Quốc xem xét riêng vấn đề quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn thuộc về ai và vấn đề khấu trừ tiền đặt cọc thuê.

Trích phán quyết ngày 2017. 3. 22. của Tòa án Tối cao Hàn Quốc, vụ án số 2016다218874

“Trong hợp đồng thuê, tiền đặt cọc thuê bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ của bên thuê phát sinh từ quan hệ thuê cho đến khi tài sản thuê được giao trả cho bên cho thuê sau khi hợp đồng thuê chấm dứt.”

“Nếu quan hệ thuê chấm dứt sau khi bên nhận chuyển nhượng tòa nhà cho thuê thụ đắc quyền sở hữu tòa nhà và bên này phải hoàn trả tiền đặt cọc thuê cho bên thuê, thì tiền thuê quá hạn hoặc phí quản lý phát sinh trước khi kế thừa tư cách bên cho thuê đương nhiên được khấu trừ vào tiền đặt cọc thuê, trừ khi có tình tiết đặc biệt.”

Tòa án cấp xét xử trước đó nhận định rằng tiền thuê quá hạn và phí quản lý phát sinh trong thời kỳ của bên cho thuê cũ không thể được khấu trừ vào tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, Tòa án Tối cao Hàn Quốc cho rằng do tiền đặt cọc thuê bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ của bên thuê, tiền thuê quá hạn và phí quản lý phát sinh trước khi chuyển giao quyền sở hữu cũng thuộc đối tượng được khấu trừ trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc.

Bên thuê cần lưu ý rằng việc chủ sở hữu tòa nhà thay đổi không đương nhiên giải quyết các khoản tiền còn nợ trước đó.

Tiền thuê quá hạn và phí quản lý phát sinh trước khi chuyển giao quyền sở hữu vẫn có thể được khấu trừ trong quá trình quyết toán tiền đặt cọc, vì vậy cần kiểm tra số tiền đặt cọc thực tế có thể được hoàn trả.

Khi mua tòa nhà hoặc thụ đắc tòa nhà thông qua bán đấu giá, cần kiểm tra tình trạng chậm thanh toán của bên thuê.

Phạm vi tiền đặt cọc thực tế phải hoàn trả có thể thay đổi tùy theo quy mô nghĩa vụ được khấu trừ, do đó cần xem xét cả số tiền đặt cọc thuê và tình trạng các khoản nợ quá hạn.

Ngoài ra, cần xác định quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê quá hạn phát sinh trong thời kỳ của bên cho thuê cũ có được chuyển nhượng riêng hay không.

Phạm vi quyền mà chủ sở hữu mới có thể trực tiếp thực hiện có thể thay đổi tùy theo việc quyền yêu cầu đã được chuyển nhượng hay chưa, vì vậy cũng cần xem xét các quan hệ hợp đồng liên quan.

Daeryun, công ty luật xếp thứ 9 tại Hàn Quốc (theo hồ sơ kê khai thuế giá trị gia tăng năm 2025 của Cơ quan Thuế Quốc gia Hàn Quốc), cung cấp dịch vụ pháp lý tổng hợp về tranh chấp thuê mặt bằng thương mại, hoàn trả tiền đặt cọc thuê, giao trả tòa nhà và các vụ kiện liên quan đến bất động sản dựa trên kinh nghiệm thực hiện nhiều vụ việc trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và tố tụng dân sự.

Trường hợp cần rà soát pháp lý về việc hoàn trả tiền đặt cọc hoặc khấu trừ tiền thuê quá hạn sau khi quyền sở hữu tòa nhà thay đổi, có thể xem xét phương án xử lý cụ thể thông qua việc 🔗đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư bất động sản.