MỤC LỤC
- 1. Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, chi tiết diễn biến
- - Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, các quy định pháp luật liên quan
- 2. Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, phán quyết của tòa án cấp dưới
- 3. Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, phán quyết của Tòa án Tối cao Hàn Quốc
- - Vụ kiện theo Luật thuê mặt bằng thương mại của Hàn Quốc, chiến lược của Daeryun là gì
1. Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, chi tiết diễn biến
Nguyên đơn khởi kiện vụ án liên quan đến Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc là bên thuê, A.
A đã ký hợp đồng thuê với B vào năm 2018.
Thời hạn hợp đồng là 2 năm, từ ngày 31 tháng 12 năm 2018 đến ngày 30 tháng 12 năm 2020, tiền đặt cọc là 30 triệu won và tiền thuê hàng tháng là 1,8 triệu won.
Thời gian trôi qua như vậy và đến cuối tháng 12 năm 2020.
A đã truyền đạt cho B, vào ngày 29 tháng 12 năm 2020 tức một ngày trước khi hết hạn hợp đồng, lập trường “không có ý định gia hạn hợp đồng”.
Và sau khi hoàn tất đăng ký quyền thuê, A đã bàn giao cửa hàng đó cho B vào cuối tháng 1 năm sau.
Tuy nhiên, B đã không trả lại tiền đặt cọc, cho rằng vì không có ý kiến gì cho đến một tháng trước khi hết hạn hợp đồng nên hợp đồng đó phải được xem là đã được gia hạn theo mặc định.
Do đó, A đã khởi kiện đòi hoàn trả tiền đặt cọc thuê.
Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, các quy định pháp luật liên quan
Điều 639 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Gia hạn theo mặc định)
① Sau khi thời hạn thuê kết thúc, nếu bên thuê tiếp tục sử dụng, thu lợi từ tài sản thuê mà bên cho thuê không phản đối trong một khoảng thời gian hợp lý, thì được xem là đã thuê lại với cùng điều kiện như hợp đồng thuê trước đó. Tuy nhiên, các bên có thể thông báo chấm dứt theo quy định tại Điều 635.
Điều 10 Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc (Yêu cầu gia hạn hợp đồng, v.v.)
① Bên cho thuê không được từ chối mà không có lý do chính đáng khi bên thuê yêu cầu gia hạn hợp đồng trong khoảng từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi thời hạn thuê kết thúc.
④ Trường hợp bên cho thuê không thông báo từ chối gia hạn hoặc thông báo thay đổi điều kiện cho bên thuê trong thời hạn tại khoản 1, thì khi thời hạn đó kết thúc, được xem là đã thuê lại với cùng điều kiện như hợp đồng thuê trước đó. Trong trường hợp này, thời hạn thuê được xem là 1 năm.
⑤ Trong trường hợp khoản 4, bên thuê có thể thông báo chấm dứt hợp đồng cho bên cho thuê bất cứ lúc nào, và hiệu lực phát sinh sau 3 tháng kể từ ngày bên cho thuê nhận được thông báo.
Điều 6 Luật Bảo vệ người thuê nhà ở của Hàn Quốc (Gia hạn hợp đồng)
① Trường hợp bên cho thuê, trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi thời hạn thuê kết thúc, không thông báo từ chối gia hạn (更新拒絶) cho bên thuê hoặc không thông báo ý định không gia hạn nếu không thay đổi điều kiện hợp đồng, thì khi thời hạn đó kết thúc, được xem là đã thuê lại với cùng điều kiện như hợp đồng thuê trước đó. Trường hợp bên thuê không thông báo cho đến 2 tháng trước khi thời hạn thuê kết thúc cũng như vậy.
2. Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, phán quyết của tòa án cấp dưới
Phán quyết của tòa án cấp dưới đối với tranh chấp xoay quanh Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc như sau.
Trước hết, tòa án sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng ‘hiệu lực gia hạn theo mặc định’ đã phát sinh và đã đứng về phía B.
Đó là vì A đã không bày tỏ trước ý định chấm dứt hợp đồng cho đến một tháng trước khi hết hạn hợp đồng, nên việc xem hợp đồng đã được gia hạn là hợp lý.
Tuy nhiên, xét khoản 5 Điều 10 Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, dù hợp đồng được gia hạn theo mặc định thì bên thuê vẫn có thể thông báo chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, và vì hiệu lực phát sinh sau 3 tháng kể từ ngày bên cho thuê nhận được thông báo, nên tòa phán quyết rằng hợp đồng giữa A và B phải được xem là đã chấm dứt vào cuối tháng 3 năm 2021.
Đồng thời, tòa giải thích rằng việc A nhận lại số tiền sau khi trừ 3 tháng tiền thuê và phí quản lý, v.v. từ toàn bộ tiền đặt cọc là chính đáng.
Cả hai bên đều không phục và kháng cáo, nhưng phán quyết của hội đồng xét xử phúc thẩm cũng như vậy.
A đã bày tỏ không thể chấp nhận quyết định của cấp phúc thẩm và đã tiến hành kháng cáo lần cuối lên Tòa án Tối cao Hàn Quốc.
3. Vụ kiện Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, phán quyết của Tòa án Tối cao Hàn Quốc
Phán quyết của Tòa án Tối cao Hàn Quốc thì khác.
Vấn đề mấu chốt trong vụ kiện này là liệu có thể xem hợp đồng giữa A và B là ‘gia hạn theo mặc định’ hay không.
Tòa án Tối cao Hàn Quốc phán quyết rằng vì A đã bày tỏ ý định từ chối gia hạn trước ngày hết hạn hợp đồng, nên hợp đồng của hai bên phải được xem là đã kết thúc vào ngày 30 tháng 12 năm 2020 như đã thỏa thuận ban đầu.
Lý do Tòa án Tối cao Hàn Quốc đưa ra như sau.
Khoản 1 Điều 10 Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc quy định “Bên cho thuê không được từ chối mà không có lý do chính đáng khi bên thuê yêu cầu gia hạn hợp đồng trong khoảng từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi thời hạn thuê kết thúc”, nhưng điều này chỉ là công nhận quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng của bên thuê chứ không giới hạn thời hạn mà bên thuê có thể thông báo từ chối gia hạn.
Ngoài ra, xét khoản 4 Điều 10 của cùng luật này, có nội dung ‘khi bên cho thuê không thông báo từ chối gia hạn hoặc thông báo thay đổi điều kiện trong thời hạn quy định thì được xem là đã thuê lại với cùng điều kiện như hợp đồng thuê trước đó’, và Tòa án Tối cao Hàn Quốc giải thích rằng ngay cả khi xét điều này thì không có giới hạn nào về thời hạn thông báo từ chối gia hạn của bên thuê liên quan đến ‘gia hạn theo mặc định’.
Nói cách khác, phán quyết của Tòa án Tối cao Hàn Quốc là khi bên thuê mặt bằng thương mại bày tỏ ý định từ chối gia hạn thì không có giới hạn về thời hạn.
Tuy nhiên, đối với nhà ở thì câu chuyện khác đi.
Luật Bảo vệ người thuê nhà ở của Hàn Quốc quy định rằng nếu bên thuê không thông báo từ chối gia hạn cho bên cho thuê cho đến 2 tháng trước khi kết thúc thời hạn thuê, thì hợp đồng đó được gia hạn theo mặc định.
Ngược lại, đối với Luật Bảo hộ thuê nhà thương mại của Hàn Quốc, do không đặt giới hạn về thời hạn thông báo từ chối gia hạn của bên thuê, nên kết luận cuối cùng của Tòa án Tối cao Hàn Quốc là việc phán quyết hợp đồng thuê trong vụ việc này đã được gia hạn theo mặc định là trái với giải thích câu chữ.
Đồng thời, cho rằng phán quyết của cấp dưới khi tính tiền đặt cọc dựa trên việc xem thời hạn hợp đồng giữa A và B đến tháng 3 năm 2021 là có sai sót, Tòa đã trả hồ sơ vụ việc về tòa án cấp dưới.
Vụ kiện theo Luật thuê mặt bằng thương mại của Hàn Quốc, chiến lược của Daeryun là gì
Khi có thêm án lệ của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về thời hạn từ chối gia hạn của người thuê mặt bằng thương mại, thị trường cho thuê mặt bằng thương mại đã dậy sóng.
Trước đây, do chưa có án lệ của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về vấn đề này, nên các hội đồng xét xử ở từng tòa án đôi khi đưa ra những phán quyết hoàn toàn khác nhau đối với các vụ việc tương tự.
Tiêu chí mà Tòa án Tối cao Hàn Quốc đưa ra lần này được cho là sẽ có nhiều ảnh hưởng đến nhiều vụ việc đang được tiến hành tại các tòa án cấp dưới hiện nay.
Công ty Luật Daeryun có các luật sư chuyên sâu về nhiều loại tranh chấp bất động sản như xây dựng, cho thuê, quyền sở hữu cùng hợp thành một đội để hỗ trợ thân chủ một cách có hệ thống.
Ngoài ra, có thể trao đổi trực tiếp với luật sư chuyên về bất động sản 24 giờ mỗi ngày, 365 ngày trong năm.
Nếu quý vị đang gặp khó khăn do tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, xin hãy gõ cửa Công ty Luật Daeryun bất cứ lúc nào.
