MỤC LỤC
- 1. Vụ kiện theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, diễn biến cụ thể ra sao?
- - Vụ kiện theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, quy định pháp luật liên quan là gì?
- 2. Vụ kiện theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, tòa án nhận định thế nào?
- 3. Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, phương án hỗ trợ của Daeryun
1. Vụ kiện theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, diễn biến cụ thể ra sao?
Các bên tranh chấp trong vụ kiện yêu cầu tháo dỡ công trình theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu của Hàn Quốc là ông A, cư dân tầng 1, và ông B, cư dân tầng 2 của một căn hộ.
Ông A, cư trú tại tầng 1 của một khu căn hộ ở Bangbae-dong, Seoul, cho rằng mình được quyền sử dụng riêng phần đất được bố trí thành khu vườn phía trước ban công. Sau khi dựng hàng rào và lát sàn, ông đã sử dụng nơi này như một không gian ngoài trời riêng biệt.
Do đó, cư dân tầng 2 là ông B đã khởi kiện ông A, yêu cầu tháo dỡ công trình và bàn giao phần đất.
Ông B cho rằng ông A đã chiếm hữu riêng khu vườn, lắp đặt nhiều công trình để tạo thành vườn riêng và ngăn cản các cư dân khác ra vào.
Ông B còn cho rằng trước khi ông A cải tạo không gian này, khu vườn vẫn do nhân viên quản lý căn hộ chăm sóc; bên dưới khu vườn có hệ thống thoát nước mưa, thiết bị phòng cháy chữa cháy và các công trình khác, nên việc ông A sử dụng riêng là không phù hợp.
Ngược lại, ông A phản bác rằng mình chỉ sửa chữa sàn và các hạng mục vốn đã tồn tại trong khu vườn từ khi căn hộ được thiết kế. Ông cũng cho rằng do chỉ có thể tiếp cận khu vườn qua căn hộ của mình, khu vực này đã được thiết kế để dành riêng cho chủ sở hữu các căn hộ tầng 1.
Vụ kiện theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, quy định pháp luật liên quan là gì?
▣ Điều 5 (Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu phần sở hữu riêng, v.v.) của Luật Hàn Quốc về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu
① Chủ sở hữu phần sở hữu riêng* không được thực hiện hành vi gây hại cho việc bảo toàn tòa nhà hoặc hành vi khác trái với lợi ích chung của các chủ sở hữu phần sở hữu riêng liên quan đến việc quản lý và sử dụng tòa nhà.
② Trường hợp phần sở hữu riêng được bán để sử dụng làm nhà ở, chủ sở hữu phần sở hữu riêng không được sử dụng phần đó vào mục đích khác ngoài nhà ở khi không có lý do chính đáng, cũng không được tháo dỡ hoặc làm hư hỏng tường bên trong để cơi nới hay cải tạo.
* Chủ sở hữu phần sở hữu riêng: người có quyền sở hữu riêng đối với một phần, thay vì toàn bộ, của một tòa nhà được xây dựng thành một khối
▣ Điều 10 (Quyền sở hữu đối với phần sử dụng chung, v.v.) của Luật Hàn Quốc về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu
① Phần sử dụng chung thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu phần sở hữu riêng. Tuy nhiên, phần sử dụng chung rõ ràng chỉ dành cho một số chủ sở hữu phần sở hữu riêng sử dụng (sau đây gọi là “phần sử dụng chung của một số chủ sở hữu”) thuộc sở hữu chung của những chủ sở hữu đó.
▣ Án lệ liên quan
“Thông tin được đưa ra cho những người mua căn hộ tầng 1 vào thời điểm mở bán rằng sẽ bố trí khu vườn dành riêng cho tầng 1 thuộc phần sử dụng chung của khu căn hộ trong vụ án này, vì vậy trên thực tế cư dân tầng 1 không thể sử dụng khu vực này một cách độc quyền và loại trừ người khác”
|
▣ Nhận định liên quan của Ủy ban Thương mại Công bằng Hàn Quốc
Đối với điều khoản trong hợp đồng cung cấp căn hộ quy định rằng: ‘Để bảo vệ đời tư của hộ tầng 1, bên “B” không phản đối khu vườn dành riêng cho hộ tầng 1 do bên “A” cung cấp’, cơ quan này nhận định: “Đối với khu vườn tầng 1 là phần đất thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân, quyền sử dụng đất riêng chỉ được công nhận cho cư dân tầng 1 mà không được công nhận cho các hộ cư trú khác; điều này gây bất lợi bất hợp lý cho khách hàng là người mua căn hộ không thuộc tầng 1, do đó thuộc Điều 6 khoản 2 mục 1 của Luật Hàn Quốc về điều khoản hợp đồng mẫu và vô hiệu”
|
2. Vụ kiện theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, tòa án nhận định thế nào?
Liên quan đến Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu của Hàn Quốc, tòa án cấp 1 đã chấp nhận yêu cầu của ông B và buộc ông A tháo dỡ sàn gỗ cùng hàng rào do ông tự lắp đặt.
Tòa án địa phương xét xử ở cấp 1 giải thích rằng các công trình do ông A lắp đặt đã được tự ý thi công mà không tuân thủ thủ tục hợp pháp, qua đó hạn chế người bên ngoài ra vào khu vườn và khiến ông A có thể chiếm hữu, sử dụng riêng khu vườn.
Tòa án cũng nêu thêm căn cứ rằng số hộ đồng ý tháo dỡ các công trình này vượt xa 60% tổng số hộ cư trú; nếu công trình được tháo dỡ thì việc tiếp cận hệ thống đường ống và các thiết bị khác được chôn dưới khu vườn để phục vụ công tác quản lý căn hộ sẽ thuận tiện hơn; đồng thời, do khu vườn được kết nối với đường đi là phần sử dụng chung và các khu vườn khác trong khu căn hộ, các chủ sở hữu phần sở hữu riêng khác có thể sử dụng không gian rộng hơn trước.
Tòa án cấp 2 cũng nhận định phán quyết của tòa án cấp 1 là đúng và bác kháng cáo của ông A.
3. Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu, phương án hỗ trợ của Daeryun
Trên đây là phân tích phán quyết của Tòa án cấp cao Hàn Quốc xác định rằng khu vườn trước ban công tầng 1 của căn hộ là phần đất sử dụng chung theo Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu của Hàn Quốc, nên hộ dân cư trú tại tầng 1 không được sử dụng riêng.
Căn hộ tầng 1 thường có mức độ được ưa chuộng tương đối thấp do các vấn đề như tiếng ồn và bảo vệ đời tư, nên đôi khi có giá thấp hơn căn hộ ở các tầng khác.
Vì vậy, để tăng nhu cầu, một số bất động sản được chào bán kèm lựa chọn đặc biệt rằng phần đất vườn tầng 1 cũng thuộc phạm vi giao dịch.
Nếu hợp đồng bất động sản ghi rõ quyền sử dụng độc quyền đối với khu vườn trước căn hộ, quyền sử dụng khu vườn tầng 1 có thể được pháp luật công nhận.
Tuy nhiên, nếu nội dung này không được bảo đảm trong hợp đồng thì không thể yêu cầu công nhận quyền sử dụng.
Do đó, để hạn chế phát sinh tranh chấp tương tự, cần xem xét kỹ nội dung hợp đồng và có thể tham khảo ý kiến của luật sư có chuyên môn.
Daeryun Law Firm LLC vận hành 🔗 Nhóm xây dựng·bất động sản, trong đó các luật sư chuyên về bất động sản hỗ trợ pháp lý phù hợp với hoàn cảnh của người yêu cầu.
Nếu có vấn đề liên quan đến Luật về sở hữu và quản lý tòa nhà có nhiều chủ sở hữu của Hàn Quốc, có thể yêu cầu Nhóm xây dựng và bất động sản của Daeryun Law Firm LLC tư vấn.
