MỤC LỤC
- 1. Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, vụ việc liên quan đến việc gia hạn hợp đồng thuê
- - Lập luận của nguyên đơn về hợp đồng thuê
- 2. Nhận định của tòa án xét xử trước đó về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại
- 3. Nhận định của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại
- - Nguyên tắc pháp lý của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về việc gia hạn hợp đồng thuê
- 4. Phương án xử lý của Daeryun đối với tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại
1. Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, vụ việc liên quan đến việc gia hạn hợp đồng thuê
Đây là vụ việc tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, trong đó vấn đề gia hạn hợp đồng thuê được đặt ra.
Nguyên đơn và bị đơn là các bên đã lập hợp đồng thuê đối với mặt bằng thương mại trong vụ việc.
Dưới đây là diễn biến theo trình tự thời gian của vụ 🔗tranh chấp hợp đồng thuê giữa nguyên đơn và bị đơn.
■ Hợp đồng thuê
Nguyên đơn: bên cho thuê Bị đơn: bên thuê
Tiền đặt cọc thuê: 100 triệu won Hàn Quốc
Tiền thuê hàng tháng: 6 triệu won Hàn Quốc
Thời hạn thuê: 2018.7.12~2020.7.11
■ Gia hạn hợp đồng thuê
2020.6.30. Lập hợp đồng thuê
Tiền đặt cọc thuê: 100 triệu won Hàn Quốc
Tiền thuê hàng tháng: 3,5 triệu won Hàn Quốc
Thời hạn thuê: 2020.7.12~2021.7.12
■ Sau đó, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận lại tiền thuê hàng tháng là 3,2 triệu won Hàn Quốc và thời hạn thuê kéo dài đến 2022.7.12.
■ 2022.7.15 Nguyên đơn gửi thư có chứng nhận nội dung
Ngày 2022.7.15, nguyên đơn gửi cho bị đơn thư có chứng nhận nội dung, yêu cầu “tăng tiền thuê hàng tháng lên 6 triệu won Hàn Quốc”; bị đơn nhận được thư này vào ngày 2022.7.18.
Lập luận của nguyên đơn về hợp đồng thuê
Nguyên đơn cho rằng hợp đồng thuê đã ký với bị đơn chấm dứt vào ngày 12 tháng 7 năm 2022.
Do đó, đối với việc bị đơn tiếp tục sử dụng tòa nhà, số tiền 4,2 triệu won Hàn Quốc mỗi tháng (từ ngày 13 tháng 7 năm 2022 đến ngày 12 tháng 7 năm 2023) hoặc 4,3 triệu won Hàn Quốc mỗi tháng (kể từ ngày 13 tháng 7 năm 2023) được nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán dưới dạng khoản lợi bất chính, đồng thời giao trả tòa nhà.
Trong khi đó, bị đơn phản bác rằng hợp đồng thuê không chấm dứt vào ngày 12 tháng 7 năm 2022 mà đã được tự động gia hạn, vì vậy bị đơn có quyền tiếp tục sử dụng tòa nhà.
2. Nhận định của tòa án xét xử trước đó về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại
Đối với tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại, tòa án xét xử trước đó nhận định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.
Tòa án cho rằng do nguyên đơn đã yêu cầu tăng tiền thuê nên không thể xem hợp đồng đã được tự động gia hạn.
Hợp đồng thuê giữa nguyên đơn và bị đơn đã chấm dứt vào ngày 12 tháng 7 năm 2022.
Tòa án quyết định bị đơn phải giao trả tòa nhà cho nguyên đơn và thanh toán khoản lợi bất chính với số tiền 4,2 triệu hoặc 4,3 triệu won Hàn Quốc mỗi tháng kể từ ngày 13 tháng 7 năm 2022.
3. Nhận định của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại
Nhận định của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại khác với nhận định của tòa án xét xử trước đó.
Khác với tòa án xét xử trước đó, vốn xác định hợp đồng thuê đã chấm dứt vào ngày 12 tháng 7 năm 2022, Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng có nhiều căn cứ để xem hợp đồng đã được mặc nhiên gia hạn.
Nguyên tắc pháp lý của Tòa án Tối cao Hàn Quốc về việc gia hạn hợp đồng thuê
Theo khoản 1 Điều 639 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, nếu bên thuê tiếp tục sử dụng tòa nhà sau khi hợp đồng thuê hết hạn và bên cho thuê không phản đối trong một khoảng thời gian hợp lý thì hợp đồng được xem là đã tự động gia hạn với các điều kiện giống hợp đồng trước đó.
Nếu sau khi thời hạn thuê hết hạn, bên thuê vẫn tiếp tục sử dụng và hưởng lợi từ tài sản thuê, còn bên cho thuê không phản đối trong một khoảng thời gian hợp lý, thì các bên được xem là đã xác lập lại quan hệ thuê với các điều kiện giống hợp đồng thuê trước đó.
Chủ tòa nhà có thể phản đối việc gia hạn hợp đồng. Sự phản đối này có thể được thể hiện rõ ràng bằng lời nói hoặc văn bản (phản đối minh thị), hoặc được thể hiện thông qua hành vi hay hoàn cảnh (phản đối ngầm).
Bên cho thuê cũng có thể phản đối kèm theo điều kiện, chẳng hạn như “nếu không tăng tiền thuê thì sẽ không gia hạn hợp đồng”.
Tuy nhiên, do bên thuê có thể hành động với nhận thức rằng hợp đồng sẽ được gia hạn, nên để sự phản đối ngầm hoặc có điều kiện của bên cho thuê được công nhận, ý chí không tiếp tục duy trì hợp đồng phải rõ ràng về mặt khách quan.
Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, chủ tòa nhà chỉ có thể yêu cầu tăng tiền thuê trong thời gian hợp đồng còn được duy trì.
Vì vậy, việc chủ tòa nhà yêu cầu tăng tiền thuê sau khi hợp đồng đã chấm dứt khó có thể được xem là sự phản đối nhằm ngăn hợp đồng được tự động gia hạn.
Khi tiền thuê đã thỏa thuận trở nên không còn phù hợp do có sự tăng hoặc giảm các khoản công phí đối với tài sản thuê hoặc do những thay đổi khác về tình hình kinh tế, các bên có thể yêu cầu tăng hoặc giảm tiền thuê trong tương lai.
4. Phương án xử lý của Daeryun đối với tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại
Đây là vụ tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng thương mại liên quan đến việc gia hạn hợp đồng thuê.
Trong vụ việc này, Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng việc nguyên đơn thực hiện quyền yêu cầu tăng tiền thuê đối với bị đơn thông qua thư có chứng nhận nội dung đề ngày 15 tháng 7 năm 2022 cũng cho thấy hợp đồng chưa chấm dứt mà đã được gia hạn và tiếp tục có hiệu lực.
Tòa án nhận định rằng chỉ dựa vào việc nguyên đơn yêu cầu tăng tiền thuê sau khi thời hạn thuê kết thúc thì khó có thể xem nguyên đơn đã thể hiện rõ ý chí không tiếp tục duy trì hợp đồng thuê với bị đơn.
Nói cách khác, yêu cầu tăng tiền thuê không nhất thiết mang ý nghĩa chấm dứt hợp đồng, mà có thể được hiểu là ý chí tiếp tục duy trì hợp đồng nhưng thay đổi các điều kiện.
Do đó, chỉ riêng yêu cầu tăng tiền thuê không đủ để xác định rằng bên cho thuê đã từ chối gia hạn hợp đồng.
Việc hợp đồng thuê có được mặc nhiên gia hạn hay không cần được xác định bằng cách xem xét tổng hợp nhiều yếu tố, bao gồm không chỉ việc thời hạn hợp đồng đã kết thúc hay chưa mà còn cả cách các bên thể hiện ý chí, yêu cầu tăng tiền thuê và tình trạng sử dụng tòa nhà trên thực tế.
Quá trình này đòi hỏi phải xem xét và giải thích pháp lý thận trọng; sự hỗ trợ của luật sư có chuyên môn có thể cần thiết.
Công ty Luật Daeryun cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan đến bất động sản thông qua 🔗luật sư chuyên về bất động sản, bao gồm ▲xem xét và thực hiện hợp đồng trong tranh chấp thuê ▲tố tụng dân sự và hình sự ▲tư vấn về pháp luật Hàn Quốc bảo vệ bên thuê ▲gửi thư có chứng nhận nội dung.
