自己的不动产被拍卖时（所有人·承租人）的程序

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1. 1送达拍卖开始决定
2. 2开始决定异议⁠·停止执行
3. 3通过清偿⁠·和解促成撤回
4. 4承租人分配要求
5. 5考虑自行出售
6. 6拍卖期日⁠·拍卖许可
7. 7交付命令⁠·应对腾房
8. 8分配期日⁠·分配异议

• 基本步骤
• 附加措施 / 选择
• 驳回 / 异议
• 程序终结

所需时间

从开始决定到拍卖、分配因案件而异（进展情况请向执行法院确认）；停止执行（暂停执行）或撤回的，在该时点结束

费用

即时抗告、异议申请的印花费（法院手续费）、送达费，停止执行时作为担保提存的款项。对拍卖许可决定（许可拍定的决定）提起抗告时，需提存拍卖价款的十分之一（1/10）（将款项交由提存所保管）。分配要求申请书不贴印花

程序进行指南

请从头按顺序阅读。红色文字为法律规定的期限。

1. 1

   法院作出拍卖开始决定，请求登记所记载拍卖记录（记入登记）后，向所有人送达决定书。租户通过执行官的现状调查或法院的分配要求终期通知得知此事。在决定书中确认申请债权人、请求金额和案件编号，并在大法院法院拍卖信息网站上查询进展情况、分配要求终期和拍卖期日（拍卖日）。这些日期是此后各项应对期限的基准。

2. 2

   拍卖的执行要件有瑕疵的，对拍卖开始决定提出异议。异议可以在拍卖价款全部缴纳之前提出（《民事执行法》第86条第1款），对异议的裁判可以自收到通知之日起1周内提起即时抗告（第86条第3款、第15条）。判决后已还债等，判决确定的请求发生变更或消灭的，提起请求异议之诉（第44条），同时申请停止强制执行。仅提起诉讼并不能使拍卖停止，必须将停止决定正本提交给拍卖法院，程序才会实际停止。任意拍卖（实行担保权的拍卖）不经判决即可进行，因此担保权不存在或已消灭的事由，也可以通过对开始决定的异议进行争辩（第265条），并须提交注销担保权的判决或停止拍卖的裁判正本等，程序才会停止（第266条）。

   当前步骤
3. 3

   向申请拍卖的债权人偿还本金、利息、拍卖费用，或约定分期偿还，让债权人撤回拍卖。撤回在买受人缴纳价款之前都可以办理，但在有人申报买受之后，需要取得最高价买受申报人（买受人）以及次顺位买受申报人（如有）的同意（《民事执行法》第93条第2款）。因此最好在拍卖期日前达成和解。其他债权人对同一不动产申请了拍卖（双重拍卖）的，还必须与该债权人达成和解。

4. 4

   租户（承租人）在分配要求终期前向拍卖法院提交权利申报及分配要求申请书（《民事执行法》第84条、第88条）。一并附上租赁合同复印件、居民登记誊本和确定日期材料。迁入申报、确定日期早于先顺位担保权的，优先受偿（《住宅租赁保护法》第3条之2）；保证金在一定金额以下的小额承租人，在拍卖申请登记前已完成入住和迁入的，可以最先领取其中一部分（第8条第1款）。超过终期就无法获得分配，因此收到通知书后要先确认截止日。

5. 5

   每次流拍，法院都会大幅降低最低拍卖价格（拍卖起拍价格）（《民事执行法》第119条，降低比例因法院而异）。因此，在拍卖期日前自行找到买家按市价出售，用所得价款还债并让债权人撤回拍卖，就能减少损失。买卖合同中要写入撤回拍卖和注销登记的条件。这样买家才能在拍卖记录被删除的状态下接收房屋。

6. 6

   在拍卖期日确定出价最高者（最高价买受申报人），在拍卖决定期日作出拍卖许可决定。所有人、租户等利害关系人可以在1周内提起即时抗告。但无论是谁，提起抗告都必须将拍卖价款的十分之一（1/10）交由法院保管（提存）；债务人、所有人的抗告被驳回的，这笔钱不予返还（《民事执行法》第130条第3款、第6款）。负担很重，因此要先权衡抗告是否真的有利。

7. 7

   买受人缴纳价款后，所有权转移。买受人在缴纳价款后6个月内可以申请交付命令（要求腾空房屋的法院命令）（《民事执行法》第136条）。具有对抗力的租户在领回保证金之前可以拒绝腾房；领取分配的租户必须将房屋交给买受人才能领取保证金（《住宅租赁保护法》第3条之2第3款）。因此，搬家时间和费用存在与买受人协商的余地。收到交付命令后仍不搬出的，由执行官强制执行（对交付命令提起即时抗告本身并不能停止执行，第15条第6款）。

8. 8

   法院制作分配表，在分配期日按顺位向债权人和租户分配款项。所有人领回分配后剩余的款项。对分配顺位、金额有异议的，必须在分配期日表明异议后，在1周内提起分配异议之诉（《民事执行法》第151条、第154条）。不提起诉讼的，分配表即原样确定。拍定价低于债务的，剩余债务依然存在，其他财产可能被强制执行。

常见问题

在该程序中马上会遇到的实务问题。

Q收到拍卖开始决定书后，必须马上搬出去吗？

不是。买受人缴纳价款后，所有权才转移。此后在按交付命令（要求腾空房屋的法院命令）执行之前，仍可以继续居住。从开始决定到拍卖、缴纳价款所需的时间因案件而异，流拍反复发生的，时间会更长。在此期间，考虑是还债、和解还是自行出售。如何利用这段时间，可能会改变损失的大小。

Q还清债务拍卖会被撤销吗？要还多少？

是的，可以撤销。向申请拍卖的债权人偿还本金、利息和拍卖费用，债权人提交撤回书的，拍卖即被撤销。在买受人缴纳价款之前都可以办理。但在有人申报买受之后，需要取得最高价买受申报人（买受人）的同意。如有次顺位买受申报人，还需要该人的同意。其他债权人申请了双重拍卖的，该债权人也必须撤回。具体要偿还多少，请向债权人索取清偿确认书确认。只有书面确认金额，日后才不会发生争议。

Q我是租户，分配要求向哪里提交、提交什么？

向审理拍卖案件的法院拍卖科提交“权利申报及分配要求申请书”。一并附上租赁合同复印件、居民登记誊本（用于确认迁入日期）和盖有确定日期的合同，费用很少。截止日即分配要求终期，可以在法院拍卖信息网站或通知书中确认。过了这一天就无法分配到保证金，因此要最先处理。

Q租户提出分配要求和不提出，哪种更有利？

取决于租户的顺位。早于先顺位担保权迁入、具有对抗力的租户，如果不提出分配要求，买受人需承担保证金，因此可以继续居住。提出分配要求的，则要领取分配款后搬出。没有对抗力或顺位靠后的，分配要求是拿回保证金的唯一途径。哪种更有利取决于预计拍定价和先顺位金额，因此要查看登记簿后判断。

Q房子已被拍定，能拿到搬家费吗？最晚什么时候必须搬出？

搬家费不是法律规定的权利，而是与买受人协商确定的。买受人在缴纳价款后6个月内可以申请交付命令。交付命令作出后，执行官可以强制执行（仅提起即时抗告并不能使执行停止）。因此最好在此之前定好搬家时间。优先受偿（先行领回）的租户必须将房屋交给买受人（受让人）后才能领取保证金。正因如此，双方存在协商的余地。

Q拍定价低于债务，剩余债务怎么办？

剩余债务依然存在。因为房子被拍卖并不意味着债务消失。债权人可以凭同一判决书，对存款、工资等其他财产再次强制执行。剩余债务难以承受的，考虑个人回生或破产。反之，拍定价高于债务的，分配后剩余的款项返还给所有人。