议政府法律咨询 | 委托人找到大倫，从拒退保证金后失联的出租人处收回保证金

通过议政府法律咨询来到大倫律師事務所的委托人是一名普通上班族。

由于老家离工作单位较远，委托人需要在工作单位附近寻找一套可居住的单间公寓。

经过多方实地寻找，委托人发现了一套地段不错的单间公寓，随即毫不犹豫地签订了为期2年的租赁合同。

委托人支付约1.5亿韩元保证金后入住，并办理了韩国租赁合同的确定日期。

就这样过了1年6个月，委托人被调往其他地区工作。

由于需要搬家，委托人向出租人表示，合同期满后不再续租并将搬离。

出租人当时也回答“知道了”。

但几个月后，出租人的态度发生了180度转变。

出租人开始声称，在找到下一位承租人之前无法退还保证金。

几天后，又发生了更令人难以接受的事情。

出租人通知委托人，称该不动产的所有权已经转让给他人，让委托人向新出租人索要保证金。

但新出租人同样没有向委托人退还保证金。

因此，委托人通过议政府法律咨询找到大倫律師事務所，请求专业律师团队提供帮助。

■ 相关法令

韩国《住宅租赁保护法》第3条

租赁结束后未退还保证金的，承租人可以向租赁住宅所在地有管辖权的地方法院、地方法院支院或市、郡法院申请租赁权登记命令。

韩国《住宅租赁保护法》第4条

即使租赁期限届满，在承租人收回保证金之前，仍视为租赁关系存续。

韩国《民法》第393条第2款

对于因特殊情况造成的损害，仅在债务人知道或应当知道该情况时承担赔偿责任。

■ 相关判例

对于具有对抗力的住宅租赁，即使租赁因期限届满或当事人协议等原因终止，根据《住宅租赁保护法》第4条第2款，在承租人收回保证金之前，仍视为租赁关系存续。因此，在此状态下转让作为租赁标的物的不动产时，根据同法第3条第2款，受让人自然承继租赁关系终止后出租人的地位；受让人承继出租人地位时，返还租赁保证金的债务也与不动产所有权结合并作为一体转移，因而转让人的出租人地位及其返还保证金的债务均告消灭。但是，鉴于租赁保护法保护承租人的立法宗旨，如果承租人不愿意由他人承继出租人地位，应当认为承租人可以在得知租赁住宅转让事实后的合理期限内提出异议，从而摆脱所承继租赁关系的约束；在这种情况下，转让人对承租人承担的返还保证金债务不应消灭（参见韩国大法院2002年9月4日宣判的2001다64615号判决等）

提供议政府法律咨询的大倫律師事務所律师为尽可能帮助委托人早日收回保证金，组建专门团队并制定了胜诉策略。

大倫律師事務所律师通过议政府法律咨询为委托人提供帮助后，法院作出了“原告胜诉”的判决。

法院裁定原出租人与新出租人应共同向委托人返还保证金。