CONTENTS
- 1. Консультирование по Закону о планировании землепользования | Обзор Закона о планировании землепользования
- - Необходимость консультирования
- - Основные термины
- 2. Консультирование по Закону о землеустройстве | План детальной планировки района
- - Дискреционное назначение
- - Обязательное назначение
- - Ключевые аспекты консультирования
- 3. Консультирование по Закону о землеустройстве | Зоны, районы и территории целевого назначения
- - Зоны функционального назначения земель
- - Зоны функционального назначения
- - Зоны функционального назначения
- - Ключевые аспекты консультирования
- 4. Консультирование по Закону о планировании землепользования | Разрешение на застройку
- - Виды деятельности по освоению земель
- - Малозначительные действия, не требующие разрешения
- - Краткое описание процедуры получения разрешения
- - Приёмка завершённого строительства и гарантия исполнения
- - Зоны с ограничением разрешения на освоение
- - Ключевые аспекты консультирования
- 5. Консультирование по Закону о планировании национальных территорий | Чек-лист
- - Система помощи адвоката по строительному праву
1. Консультирование по Закону о планировании землепользования | Обзор Закона о планировании землепользования
Консультации по национальному законодательству о землеустройстве являются важным процессом для поддержки эффективной реализации проекта за счет точного понимания потенциала развития и юридических ограничений проектного участка.
«Закон о национальном земельном планировании и использовании» — это закон, который позволяет органам власти штата и местным органам власти устанавливать планы землепользования, развития и сохранения, тем самым способствуя сбалансированному развитию национальных земель и повышению общественного благосостояния.
Необходимость консультирования
Владельцам бизнеса, застройщикам, строительным компаниям и соответствующим экспертам, планирующим освоение земель или продвижение бизнеса, крайне важно точно понимать сложные национальные законы о землеустройстве и различные процедуры получения разрешений.
Консультации по национальному законодательству о землеустройстве позволяют им четко понимать юридические ограничения участка проекта.
Это также необходимо, поскольку помогает обеспечить плавное и эффективное развитие бизнеса за счет минимизации факторов риска и административных ограничений, которые могут возникнуть на этапе планирования.
Это может повысить рентабельность бизнеса и предотвратить ненужную трату времени и денег.
Основные термины
терминология | определение |
планирование мегаполиса | Это план, который представляет долгосрочное направление развития территории столичного планирования и применяется, когда необходимо разработать план, охватывающий два или более города и округа. |
Планирование города/округа | Это план пространственной структуры и направления развития, установленный на уровне города/округа и состоящий из базового плана и плана управления. |
Базовый план города/округа | Это комплексный план, который представляет долгосрочную пространственную структуру и направление развития юрисдикции и служит ориентиром для планов управления городами и округами. |
План управления городом/округом | Конкретный план развития, технического обслуживания и сохранения, включая определение зоны/района использования, инфраструктуры, городского развития, план технического обслуживания и т. д. |
План районного подразделения | Подробный план по рационализации землепользования, улучшению функционирования и улучшению ландшафта и окружающей среды для части города. |
Область использования | Региональная классификация создана для содействия экономическому использованию и общественному благосостоянию посредством регулирования землепользования и строительной деятельности. |
Использовать район | Детализированная зона для улучшения ландшафта, безопасности и функциональности за счет ужесточения или смягчения правил в зонах использования. |
Область использования | Зона планового землепользования и предотвращения разрастания городов путем усиления или смягчения ограничений использования территорий и районов |
инфраструктура | Все общественные объекты, необходимые для поддержания городских функций, такие как дороги, парки, школы, системы водоснабжения и канализации. |
Объекты планирования города/округа | Инфраструктура определяется планами управления города/округа и используется в качестве объекта проектов городского планирования. |
национальный план | Это базовый план землепользования и развития, разработанный центральным правительством и в первую очередь применяемый к планам мегаполисов и планам городов/округа. |
2. Консультирование по Закону о землеустройстве | План детальной планировки района
Консультации по национальному законодательству о земельном планировании – это важный процесс, в ходе которого выясняется, следует ли разрабатывать план районного уровня для систематического и рационального развития или управления конкретной территорией.
План района — это подробный план, созданный как план управления городом/округом с целью комплексного улучшения эстетики, окружающей среды и функций определенной территории в городе и максимизации использования земли.
Необходимо проверить, соответствует ли территория требованиям для определения в качестве зоны планирования районного уровня или подпадает ли она под обязательную зону определения, и это становится ключевым критерием для определения осуществимости бизнеса и потенциала развития.
Дискреционное назначение
Местные органы власти или Министерство земли, инфраструктуры и транспорта могут определять территории с различными типами потребностей в развитии или управлении, в том числе:
∙ Территории, освобожденные от зон ограничения застройки, зон корректировки урбанизации и т. д.
∙ Территории, требующие сложного землепользования, например, территории возле вокзалов
∙ Пустые земли или места масштабного переноса объектов
∙ Другие, требующие функционального и эстетического улучшения региона и т. д.
Обязательное назначение
Указанные ниже территории должны быть обозначены как зоны планирования районных единиц.
(Однако могут применяться некоторые исключения.)
∙ Районы площадью более 300 000 м2, освобожденные от зон корректировки урбанизации или парков
∙ Территории площадью более 300 000 м², преобразованные из зеленых зон в жилые, коммерческие и промышленные зоны и т. д.
Ключевые аспекты консультирования
▷ Определение применимых стандартов, свободы проектирования, стимулов и масштабов застройки при разработке плана
▷ Анализ дублирования с другими проектами городского планирования и взаимосвязей с соответствующими законами (Закон о развитии, Закон о техническом обслуживании и т. д.)
▷ Процедуры составления плана на районном уровне для продвижения проекта и информация о предполагаемом времени выполнения проекта
3. Консультирование по Закону о землеустройстве | Зоны, районы и территории целевого назначения
Консультации по Закону о национальном земельном планировании в качестве важного базового шага принимают понимание статуса «площади использования, района использования и зоны использования» объекта застройки и соответствующих ограничений на действия.
Эти обозначения являются ключевыми факторами при определении наличия земли и допустимых объемов застройки, а также оказывают прямое влияние на будущие направления планирования и стратегии выдачи разрешений.
Зоны функционального назначения земель
Зоны использования определяются планами управления городами/районами, а основное направление землепользования классифицируется.
Он разделен на четыре основные категории: городские территории, территории управления, территории сельскохозяйственного и лесного хозяйства, а также территории охраны окружающей среды, а городские территории далее подразделяются на жилые, коммерческие, промышленные и зеленые зоны.
Основная категория | Средняя классификация | деталь |
городской район | Жилой район | Защита жилого благополучия и среды обитания |
коммерческая площадь | Обеспечение коммерческого и делового удобства | |
промышленная зона | Эффективная поддержка производственной деятельности | |
зеленая зона | Охрана окружающей среды и предотвращение беспорядочного распространения | |
Область управления | Заповедник | Необходимо беречь окружающую среду |
Участок управления производством | Поддержка сельского хозяйства, лесного хозяйства и рыболовства | |
Область управления планированием | Плановое управление урбанизированными территориями | |
Сельскохозяйственный и лесохозяйственный район | Сельскохозяйственный и лесохозяйственный район | - |
Заповедник природной среды | Заповедник природной среды | - |
※ На территории, не обозначенные как зоны использования, распространяются ограничения, основанные на «зонах сохранения природной среды».
※ В случаях, когда город/управленческая территория не разделена, применяются стандарты «заповедная зеленая зона» и «заповедная управленческая территория» соответственно.
Зоны функционального назначения
Район использования — это территория, которая налагает дополнительные ограничения на действия или инструкции для достижения конкретной цели в пределах зоны использования.
разделение | деталь |
живописная местность | Сохранение и формирование ландшафтов |
Годо район | ограничения по высоте здания |
Бангва Район | Противопожарные цели |
Район предотвращения стихийных бедствий | Цель предотвращения стихийных бедствий |
охраняемая территория | Защита национального наследия, важных объектов и т.д. |
Сельский округ | Обслуживание поселков за пределами города |
Район содействия развитию | Сосредоточенная разработка на конкретных функциях |
Специальная зона с ограниченным использованием | Ограничения по размещению опасных объектов |
Многофункциональный район | Стимулирование комплексного землепользования |
※ Соотношение площади здания к земле, соотношение площади, высоты, цвета, ландшафта и т. д. могут быть отдельно ограничены в соответствии с постановлениями для каждого района.
※ В высокогорных районах, районах предотвращения стихийных бедствий и т. д. строительство не допускается, если превышены пределы, установленные планом.
Зоны функционального назначения
Зона использования — это пространственная единица, предназначенная для эффективного управления городом и достижения конкретных целей, и на нее могут распространяться более строгие ограничения, чем на зоны или районы общего использования.
разделение | деталь |
зона ограниченной застройки | Предотвращение разрастания городов, охрана окружающей среды |
Городской природный парк | Обеспечение пространства для отдыха и релаксации |
Зона корректировки урбанизации | Задержка урбанизации и поэтапное развитие |
Охраняемая территория рыбного хозяйства | Защита рыболовных угодий и морских ресурсов |
Зона городских инноваций | Креативная реструктуризация пространства |
Зона смешанного использования | Уход за старыми территориями и смешанное использование земель |
Трехмерная комплексная территория объекта городского/окружного планирования | Трехмерное использование инфраструктуры |
Специальная зона с ограниченным использованием | Ограничения по размещению опасных объектов |
Многофункциональный район | Стимулирование комплексного землепользования |
Ключевые аспекты консультирования
▷ Организовать, возможны ли мероприятия по застройке и ограничения
▷ Проанализировать применимые правила и возможности развития, когда подробное определение использования недостаточно
▷ Рассмотреть необходимость изменения плана районного подразделения или плана управления городом/округа
Подробнее
4. Консультирование по Закону о планировании землепользования | Разрешение на застройку
Консультация по Закону о национальном земельном планировании — это этап определения того, подпадает ли запланированная деятельность на участке застройки под действие разрешений на застройку, а также рассмотрения соответствующих процедур и требований.
Это важная проверка, позволяющая определить возможность лицензирования, необходимое время и административные риски, прежде чем приступить к проекту. В частности, поскольку сфера применения широка: от небольших строительных работ до крупномасштабной застройки, тип, масштаб, местоположение и интерпретация законов и постановлений должны быть точными.
Виды деятельности по освоению земель
В соответствии со статьей 56 Закона о национальном землеустройстве для следующих видов деятельности требуется разрешение на застройку от главы компетентного местного органа власти.
разделение | содержание действия |
архитектура зданий | Строительство, расширение, реконструкция и т. д. зданий в соответствии со статьей 2 Закона о строительстве. |
установка заготовки | Монтаж искусственных сооружений, кроме зданий |
Изменение характеристик земли | Вырубка, засыпка, планировка, мощение, рекультивация и т. д. (за исключением целей культивирования) |
сбор земли и камней | Собирать грунт, гравий, камни и т.п. (кроме целей трансформации) |
земельный раздел | Разделение без разрешения соответствующего законодательства, площадь участка меньше предельной площади, ширина менее 5 м и т. д. |
штабелирование предметов | Складирование предметов на суше за пределами определенной территории на срок более одного месяца. |
※ Деятельность в соответствии с проектами планирования города/округа исключена из разрешения на застройку.
Малозначительные действия, не требующие разрешения
Следующие незначительные мероприятия по развитию возможны без разрешения, но о чрезвычайных мерах необходимо сообщить в течение одного месяца.
разделение | Содержимое исключения |
архитектура | Небольшие постройки и некоторые временные постройки, не подлежащие разрешению или отчетности |
заготовка | Нестандартные небольшие конструкции |
Изменение характеристик земли | Вырезать и заполнить в пределах 50 см по высоте и глубине и т. д. |
добыча земли и камня | Небольшая коллекция |
земельный раздел | Регистрация общественных объектов, разделение разрешения на открытие частного острова и т. д. |
Убери вещи | Накопление предметов в пределах норм площади и веса (зеленая зона, служебная зона и т. д.) |
※ Конкретные стандарты могут быть ужесточены региональными постановлениями.
Краткое описание процедуры получения разрешения
Представьте план, включающий обеспечение безопасности инфраструктуры, предотвращение опасностей, ландшафта, озеленение и т. д.
② Решение о разрешении или нет
В принципе обработка в течение 15 дней (исключая период обсуждения/консультации)
③ Возможно условное разрешение
Могут быть наложены такие условия, как установка инфраструктуры
④ Незначительные изменения не требуют повторной лицензии.
Уменьшение общей площади помещения менее чем на 5 %, исправление ошибок и т. д. освобождаются от повторного лицензирования
Приёмка завершённого строительства и гарантия исполнения
По завершении девелоперских работ (монтаж конструкций, изменение конструктивных элементов, добыча земли и горных пород) должна быть проведена завершающая проверка и, при необходимости, может быть запрошен залог за выполнение работ.
Гарантия производительности — это система, гарантирующая производительность установки инфраструктуры, предотвращения загрязнения окружающей среды, благоустройства и т. д., и она не облагается налогом для проектов национального и местного правительства.
Зоны с ограничением разрешения на освоение
В следующих областях разрешения на застройку могут быть ограничены сроком до 3 лет в зависимости от потребностей городского планирования, а в некоторых районах возможно продление на 2 года.
запретная зона
∙ Районы, подверженные риску ландшафтного и экологического ущерба
∙ Районы, которые могут быть изменены во время разработки плана города/округа
∙ Зона планирования районного подразделения, зона нагрузки на инфраструктуру
Ключевые аспекты консультирования
▷ Проверьте действия, которые можно осуществлять без разрешения, и объем в соответствии с постановлениями
▷ Заранее определите, требуются ли условия установки инфраструктуры и гарантийное бремя работы
▷ Проверьте, включены ли зоны с ограниченным разрешением и статус градостроительного учреждения
5. Консультирование по Закону о планировании национальных территорий | Чек-лист
Юридические консультации по национальному землеустройству — это процесс юридического анализа потенциала развития участка проекта и предварительного выявления лицензионных рисков.
Если перед составлением плана вы упорядочите ключевые моменты с помощью контрольного списка, приведенного ниже, вы сможете свести к минимуму непредвиденные правила или процедурные задержки и способствовать эффективному бизнесу.
разделение | Ключевые элементы обзора |
1. Проверьте базовый статус | Проверьте основную информацию о земле, такую как номер лота, право собственности на землю, площадь и владельца. |
Проверка подтверждения плана землепользования, включая подтверждение площади использования, района и округа | |
Проверьте, включены ли в проект особые зоны, такие как зоны планирования районного уровня и зоны ограниченной застройки. | |
2. Анализ статуса обозначения | Рассмотрите основные планы города/округа и подтвердите долгосрочную пространственную структуру и направление. |
Подтвердите план управления городом/округом и определите такие детали, как назначение использования, инфраструктура, городское развитие и т. д. | |
Обозначены ли объекты городского планирования и включены ли запланированные участки для таких объектов, как дороги и парки. | |
Подтверждение соответствия планам более высокого уровня и анализ связи с региональными планами и национальными планами | |
3. Разрешена ли деятельность по развитию или нет | Определение применимости таких мероприятий по развитию, как строительство, изменение характера, извлечение почвы или накопление товаров. |
Проверка предметов, на которые не распространяется разрешение, включая проверку на незначительные действия и положения об исключениях. | |
Рассмотрение возможности определения зоны с ограниченным разрешением | |
Условия для установки инфраструктуры, например, необходимо ли обеспечивать безопасность инфраструктуры, такой как дороги, водоснабжение и канализация. | |
Предоставляется ли гарантия производительности или нет | |
4. Обзор плана районного подразделения | Рассмотреть вопрос о том, подлежит ли дискреционному или обязательному назначению |
Проверьте осуществимость планирования, включая процедуры разработки плана на районном уровне, степени свободы и стимулы. | |
Существующий план? | |
Обзор масштабов разработки и резервирования, в том числе на предмет совпадения с другими планами и определение ограничений разработки. | |
5. Смежное планирование и дублирующие правила | Просмотрите взаимосвязь и перекрытие границ со смежными проектами, а также возможность перекрытия планов. |
Различие в применении Закона о городском развитии и Закона о техническом обслуживании и т. д. | |
Проверьте дополнительные элементы разрешения, такие как оценка воздействия на окружающую среду, анализ воздействия дорожного движения и т. д. | |
Проверить возможность соединения прилегающих дорог, инфраструктуры и объектов общественного назначения | |
6. Определение стратегии и направления реализации | Определить, соответствует ли план развития действующим законам и правилам. |
Оценка изменяемого постановления и периода времени изменения плана | |
Разрешительные процедуры, консультации по инфраструктуре, разработка стратегии минимизации бизнес-рисков |
Система помощи адвоката по строительному праву
В этой юридической фирме работает большое количество юристов по строительству, зарегистрированных в Корейской ассоциации адвокатов, и профессиональных юристов со средним опытом работы более 10 лет.
Соответственно, можно предоставить практические советы по общим вопросам, таким как ограничения на застройку, отказ в разрешениях и сборы за исполнение.
Если вам нужна помощь в юридической проверке и предотвращении списков с самого начала проекта, в любое время обратитесь за помощью к адвокату по строительству.
Подробнее
Watch related video content
for this case study.
Какова стратегия реагирования при возмещении ущерба за строительные дефекты?
