CONTENTS
- 1. Заявка на продажу | Краткое описание инцидента
- - ключевые вопросы
- 2. Заявка на продажу | решение суда
- - Требования для реализации права продажи: Закрепить 95% бизнес-сайта и вести переговоры в течение 3 месяцев.
- - Время заключения запроса на продажу и договора купли-продажи: устанавливается немедленно после выражения намерения.
- - Значение рыночной цены: объективная цена сделки, включая прибыль от разработки.
- - Принцип уважения к оценке: сохраняется, за исключением особых обстоятельств.
- - Необходимость решения общего собрания: Не требуется для запроса на продажу.
- 3. Заявка на продажу | Ключевые правовые принципы на практике
- - Контрольный список практики субъекта хозяйствования
- 4. Заявка на продажу | Значение решения
1. Заявка на продажу | Краткое описание инцидента
Спор, связанный с претензией на продажу, произошел, когда местная жилищная ассоциация в процессе реализации проекта жилищного строительства добивалась передачи права собственности, воспользовавшись своим правом требовать продажи в соответствии с Законом о жилье, когда некоторые землевладельцы на территории проекта не ответили на продажу.
Истец, местная жилищная ассоциация, обеспечил право использования (включая право собственности) примерно на 95,81% участка проекта при получении одобрения бизнес-плана, а затем подал заявку на продажу незакрепленной земли.
Проблема возникла, когда ответчики не ответили на запрос о продаже.
Профсоюз вручил исковой документ, в котором содержалось намерение потребовать продажи, и таким образом воспользовался своим правом потребовать продажу.
Ответчики утверждают, что процесс консультаций был проведен неправомерно, что иск, поданный без решения общего собрания, является незаконным, а также несправедливым расчет продажной цены.Мы поспорили.
к настоящемуСуд всесторонне оценивает законность требования о продаже, соблюдение переговорных требований, время заключения договора купли-продажи и стандарты расчета рыночной цены.Я сделал это.
ключевые вопросы
Ключевыми проблемами в этом случае являются:
- Выполнены ли требования для реализации права требования продажи (обеспечение 95% бизнес-сайта + 3 месяца консультации)
- Стандарт оценки «содержания», а не «формы» консультации
- Момент, в котором заключается договор купли-продажи посредством выражения намерения запросить продажу.
- Значение термина «рыночная цена» как стандарта расчета продажной цены.
- Включена ли прибыль от разработки
Особенно на практике ключевым моментом является следующее:
«Когда заявка на продажу оформляется в контракте?», «В какой степени должна быть отражена рыночная цена?»
2. Заявка на продажу | решение суда
Южный окружной суд Сеула вынес по этому делу следующее решение.
Требования для реализации права продажи: Закрепить 95% бизнес-сайта и вести переговоры в течение 3 месяцев.
Суд сначала определил, были ли соблюдены требования к иску о продаже в соответствии с Законом о жилье.
- Утверждение бизнес-плана завершено
- Защита прав на более чем 95% бизнес-сайта
- Переговоры более 3-х месяцев.
В частности, что касается требования о проведении консультаций, суд установил важные критерии.
Консультации не должны ограничиваться формальными уведомлениями, а должны представлять собой конкретные и предметные консультации.
Соответственно, мы комплексно учли следующие факторы:
- Предлагать ли цену на основе оценки
- Количество и способ запросов на консультации
- Реакция другой стороны
- В принципе, бремя доказывания соответствия требованиям консультаций несет профсоюз, который является владельцем проекта.
В заключение профсоюз истца представил сумму оценки и попытался предоставить подтверждение содержания и продолжения консультации, и было решено, что требования для консультации по существу были соблюдены в связи с тем, что другая сторона не ответила на консультацию.
Время заключения запроса на продажу и договора купли-продажи: устанавливается немедленно после выражения намерения.
Суд подтвердил юридическую силу иска о продаже.
Договор купли-продажи, основанный на рыночной цене, заключается в тот момент, когда выражение намерения потребовать продажу достигает другой стороны.
Иными словами, сама заявка на продажу имеет право образовать договор без заключения отдельного договора или соглашения.
В данном деле было признано, что договор купли-продажи был заключен 13 марта 2024 года, когда ответчикам было вручено письменное изъявление о волеизъявлении о продаже.
Однако если к жалобе приложено письменное заявление об участии в реконструкции, то днем заключения договора купли-продажи становится день после истечения срока ответа.
Значение рыночной цены: объективная цена сделки, включая прибыль от разработки.
Суд также подтвердил важные правовые принципы, касающиеся стандартов расчета продажной цены.
«Рыночная цена» в заявке на продажу относится не к простой текущей цене, а к объективной цене сделки, которая включает в себя прибыль от разработки, которая возникнет в результате реализации проекта.
Это очень важная часть.
Другими словами, он включает в себя значения, отражающие прибыль от разработки, которая постепенно становится конкретной по мере реализации проекта.
Однако это не означает, что вся стоимость после завершения проекта должна быть отражена заранее в настоящее время, а, скорее, должна быть отражена прибыль от разработки на тот момент, которая определяется в зависимости от хода реализации проекта.
Принцип уважения к оценке: сохраняется, за исключением особых обстоятельств.
По результатам оценки суд также вынес следующее решение.
Если метод оценки обоснован, не противоречит правилам опыта и не содержит существенных ошибок, результаты оценки следует принимать как есть.
Соответственно, суд подтвердил цену продажи на основе оценочной стоимости.
Необходимость решения общего собрания: Не требуется для запроса на продажу.
Ответчики подняли вопрос об отсутствии решения на общем собрании профсоюза, однако суд отклонил это, постановив следующее:
Право требования продажи является правом, признанным законом, и поскольку в статье 48 Закона о многоквартирном строительстве, которая применяется с соответствующими изменениями пунктом 3 статьи 22 Жилищного закона, нет положения, требующего принятия отдельного решения общего собрания, оно может быть реализовано без отдельного решения общего собрания.
3. Заявка на продажу | Ключевые правовые принципы на практике
1. При закреплении права пользования более чем на 95% площади участка жилищного строительства: Продажа может быть истребована у всех собственников земельного участка, право пользования которым не закреплено
2. Случаи, кроме подпункта 1: Среди землевладельцев, не закрепивших права пользования, запрос на продажу может быть подан иным владельцам, кроме тех, которые приобрели право собственности на землю за 10 лет до даты объявления площади планирования районной единицы и продолжают владеть ею (при расчете срока владения землей, если землевладелец приобрел право собственности по наследству от родственника по восходящей линии, потомка по прямой линии или супруга, добавляется период владения умершего).
② Также применяется пункт 1. Тем не менее, если уровень согласия на подачу заявления на получение разрешения на реконструкцию в соответствии со статьей 66 (2) обеспечен, жилищная ассоциация, проводящая реконструкцию, которая приняла решение о реконструкции, может потребовать продать дома и землю тем, кто не согласен с решением о реконструкции.
③ Статья 48 Закона о собственности и управлении совокупными зданиями применяется с соответствующими изменениями к запросам на продажу в соответствии с пунктами 1 и 2. В этом случае раздельная собственность и землепользование права считаются собственностью и другими правами на здание или землю, являющуюся предметом заявки на продажу проекта жилищного строительства или реконструкции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Жилищного законаПравовые принципы, касающиеся требований к реализации права требования продажи (конкретные и предметные консультации в течение не менее 3 месяцев, обеспечение права использования более 95% бизнес-сайта и т. д.) и стандартов расчета рыночной цены (включая прибыль от разработки), последовательно применялись и в судах низшей инстанции в последнее время.Это становится. (Южный окружной суд Сеула, Гадан 2023, 261818, приговор от 14 января 2025 г., Окружной суд Кванджу, Гадан 2025, 36980, приговор от 13 марта 2026 г.)
Структура создания запроса на продажу следующая.
элемент | стандартный |
обеспечение титула | Более 95% |
Требования к консультации | Предметная консультация более 3-х месяцев. |
Когда договор заключен | Когда достигнуто выражение намерения |
На основе продажной цены | Рыночная цена, включая прибыль от разработки |
оценка | Уважается, если нет особых обстоятельств |
Контрольный список практики субъекта хозяйствования
Управление процессом консультаций
- Текущая цена на основе оценки
- Обеспечение записей консультаций, включая подтверждение содержания
- Накопление доказательств попыток переговоров
Стратегии закрепления титула
- Заранее достигнуто 95 % критериев безопасности.
- Структура структуры акций
Ответ на расчет рыночной цены
- Использование нескольких оценок
- Подготовка логики для отражения интересов развития
Ответ на иск
- Управление сроками заявок на продажу
- Доказательство того, что выражение намерения было достигнуто
Анализ структуры риска
предмет | основные риски | стратегия реагирования |
смесь | Требования к консультации не выполнены | Обеспечение записи консультаций |
помещик | риск продажи по низкой цене | эмоциональный отклик |
субъект предпринимательской деятельности | сигарный спор | Подготовка оценочных данных |
корпорация | нарушение процедуры | Предварительная юридическая проверка |
4. Заявка на продажу | Значение решения
Это постановление разъяснило следующие стандарты в практике урегулирования претензий по продажам:
Ожидается, что это станет важным прецедентным стандартом, который окажет непосредственное влияние на управление процессом консультаций, стратегии оценки и методы реагирования на судебные разбирательства в будущих проектах реконструкции и местных жилищных ассоциаций.
Если вам нужна консультация по сопутствующему вопросу или необходимо разрешить спор, сделайте это сейчас 🔗Запись на юридическую консультацию адвоката по строительствуМы рекомендуем вам продолжить.
