분양전환 공공임대의 하자담보책임 기간 논란 [특별기고]

공공임대주택은 공공주택특별법 제2조 제1호(가)목에 따라 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택법 제2조 제1호에 따른 주택이다. 임대의무기간이 지나면 승인을 받아 분양전환 할 수 있고, 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선해 분양전환 받을 수 있다.

공공임대주택에 하자가 발생하는 경우 공동주택관리법 제36조 내지 제37조에 의하면 입주자 등은 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있다. 과거에는 분양전환 이전의 공공임대주택의 임차인들이 사실상 분양전환권을 보유하고 있음에도 건설회사에 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없었다. 구 공동주택관리법(2018. 2. 10. 법률 제14853호로 개정되기 전의 것) 제36조 제2항이 신설되면서 비로소 하자보수청구권을 행사할 수 있게 됐다.

공공임대주택의 임차인들이 하자보수를 청구할 수 있게 된 것은 임차인 보호에 있어서는 환영할만한 일이다. 하지만 이후 공공임대주택의 분양전환이 이뤄질 때는 사업주체의 하자담보책임이 지나치게 장기간으로 연장돼 불합리한 결과를 낳는다는 점에서 문제가 있다.

구 집합건물법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것) 제9조의 2에 의하면 ‘하자보수청구권의 제척기간은 전유부분에 대해서는 구분소유자에게 인도된 날부터, 공유부분에 대해서는 사용검사일 또는 사용승인일로부터 기산’해야 한다.

이 규정은 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만부칙 제3조에 따라 위 법 시행 전 분양된 건물의 담보책임에 관해서는 종전의 규정에 따르도록 한다. 따라서 2013. 6. 19. 이후에 분양된 공공임대주택 전유부분의 기산일은 분양전환 이후 최초의 구분소유자에게 인도된 날이 된다.

사업주체는 구 공동주택관리법(2018. 2. 10. 법률 제14853호로 개정되기 전의 것) 제36조 제2항에 의해 분양전환 이전에도 이미 임차인들에 대한 하자보수 의무가 있었다. 결국 구 집합건물법 제9조의 2 신설로 인해 임차인이 장기간 사용한 건물에 대해 신규 분양한 건물과 동일한 하자담보책임을 다시 부담하는 것과 다를 바 없게 된 것이다. 사업주체의 입장에서는 지나치게 장기간 보수 의무를 부담하게 된다는 점에서 불만을 제기할 수밖에 없다.

이와 관련해 일부 사업주체들은 공공임대주택을 분양전환한 이후에도 전유부분 하자담보책임기간의 기산일을 ‘건축 후 최초 인도’한 때로 봐야 한다고 주장한다. 이는 대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다66610 판결 등이 “임대 후 분양전환된 집합건물의 경우에도 분양전환 시점이 아닌 임대에 의해 집합건물을 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행한다고 할 것”이라고 판시한 것에 근거한다.

위 대법원 판결은 “구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것) 제9조가 준용하는 민법 제671조 제1항 단서는 하자의 종류나 하자의 발생 시점을 고려하지 않고 일률적으로 하자담보책임의 제척기간을 ‘인도’ 후 10년으로 정하고 있는데, 구 집합건물법 제9조와 민법 제667조 내지 제671조의 각 규정 내용에 비춰 위 ‘인도’는 인도의 원인관계를 불문하고 ‘건축 후 최초 인도’를 의미한다고 해석함이 타당하다”고 봤다.

그러나 이러한 법원의 견해는 구 집합건물법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것) 제9조의 2가 신설된 이후 대법원 2020. 4. 29. 선고 2018다245184 판결 등이 “분양전환 세대의 경우 개정 집합건물법 제9조의 2 제2항 제1호의 ‘구분소유자에게 인도한 날’의 의미는 ‘임차인으로서 최초로 인도받은 날’이 아니라 ‘구분소유자의 지위에서 점유를 시작한 날’로 해석함이 합당하다”는 취지의 판결을 한 것으로 봐 자연스럽게 변경된 것으로 보인다.

앞으로 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택을 둘러싼 사업주체와 구분소유자들 간의 갈등은 더욱 심화될 것으로 예상된다. 2019년 이후 10년간 공공임대 후 분양전환 예정인 주택이 총 7만4574세대에 이른다. 공동주택관리법 제39조에 따라 설치된 하자심사분쟁조정위원회에도 분양전환된 공공임대주택의 하자보수를 요청하는 사건이 증가하고 있다.

법무부, 국토부, 감사원 등도 이 문제를 인식하고 있다. 조속한 시일 내에 집합건물법 제9조의 2를 비롯한 관련 법령을 정비할 필요가 있다.

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