CONTENTS
- 1. 지역주택조합 | 정의
- - 정비사업과의 차이
- 2. 지역주택조합 | 조합원 자격 요건
- - 주택 소유 요건
- - 거주 요건
- - 중복 조합원 금지 요건
- - 예외
- 3. 지역주택조합 | 사업 절차
- - 모집신고
- - 조합설립 인가
- - 사업계획 승인
- - 착공 및 분양
- - 청산 및 해산
- - 단계별 리스크
- 4. 지역주택조합 | 가입 시 유의사항
- - 주요 피해 사례
- 5. 지역주택조합 | 탈퇴 방법
- - 조합 탈퇴 기본 절차
- - 부당이득반환소송
- - 납부금 반환 청구 소송
- 6. 지역주택조합 | 체크리스트
- - 건설전문변호사의 조력 시스템
1. 지역주택조합 | 정의

지역주택조합이란 일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 말합니다.
무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격 요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다.
정비사업과의 차이
지역주택조합이 이끄는 지역주택사업은 모집주체가 사업예정지의 토지 소유권을 확보하지 않은 상태에서 조합원을 모집해 시작하는 구조입니다.
이는 사업 초기 단계부터 조합원 분담금을 기반으로 토지를 확보하고, 이후 인허가 및 건축 과정을 진행하는 방식입니다.
반면, 정비사업(재개발·재건축)은 해당 구역의 토지나 건물 소유자들이 중심이 되어 조합을 구성하며, 대부분 토지 또는 건축물 소유권을 이미 확보한 상태에서 사업이 진행됩니다.
이로 인해 지역주택조합은 상대적으로 사업 리스크가 더 크고, 토지 확보 및 인허가 지연 등으로 인한 장기화·무산의 가능성도 존재합니다.
2. 지역주택조합 | 조합원 자격 요건

지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 「주택법 시행령」 제21조 제1항 제1호에 따른 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
다음은 조합원 자격을 구성하는 세부 요건입니다.
주택 소유 요건
조합설립인가 신청일(※ 투기과열지구의 경우 1년 전 기준)부터 해당 조합주택 입주 가능일까지, 다음 중 하나를 충족해야 합니다.
: 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 하며, 본인은 세대주여야 합니다.
※ 세대원에는 주민등록표상 등재되지 않은 배우자와 그 세대도 포함됩니다.
∙ 85㎡ 이하 1주택 소유 세대의 세대주
: 세대주를 포함한 세대원 중 1명만이 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 수 있습니다.
※ 여기서 ‘주택 소유’에는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제7호에 따른 ‘분양 당첨자 지위’도 포함되므로, 당첨자나 그 지위를 승계한 사람은 유의해야 합니다.
거주 요건
조합설립인가 신청일 현재, 다음 지역 중 해당 조합이 속한 시·군·구에 6개월 이상 계속 거주한 사람이어야 합니다.
2) 대전광역시ㆍ충청남도 및 세종특별자치시
3) 충청북도
4) 광주광역시 및 전라남도
5) 전북특별자치도
6) 대구광역시 및 경상북도
7) 부산광역시ㆍ울산광역시 및 경상남도
8) 강원특별자치도
9) 제주특별자치도
※ 이 지역 조건은 조합이 설립되는 구체적 행정구역에 따라 다르므로, 해당 조합의 모집공고를 반드시 확인해야 합니다.
중복 조합원 금지 요건
본인 또는 배우자가 다음 중 어느 하나에도 해당해서는 안 됩니다.
2. 직장주택조합의 조합원
※ 단, 주민등록표상 세대별로 등재되어 있지 않은 배우자도 포함됩니다.
※ 이 요건을 위반할 경우 조합원 자격이 인정되지 않으며, 향후 분양 계약 해지 및 반환 문제로 이어질 수 있습니다.
예외
조합원의 사망으로 지위를 상속받은 자는 위 요건과 무관하게 조합원이 될 수 있습니다.
또한 근무, 유학, 질병치료, 결혼 등의 사유로 일시적 세대주 상실이 있는 경우에도 시장·군수·구청장의 인정이 있으면 조합원 자격이 유지됩니다(주택법 시행령 제21조 제2항).
3. 지역주택조합 | 사업 절차

지역주택조합은 다음과 같은 일련의 단계적 절차를 따릅니다.
조합원 모집 → 조합 설립 → 사업계획 승인 → 착공·분양 → 청산 및 해산
이 과정은 토지 확보 수준에 따라 진행 여부가 달라지며, 조합원은 각 단계의 법적 요건 충족 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
모집신고
모집신고를 하기 위해서는 주택 건설 예정 대지의 50% 이상에 대한 사용권원이 확보된 상태여야 합니다.
- 주택건설예정 대지의 50% 이상에 대한 사용권원 확보
(매매계약, 사용승낙서 등)
∙ 절차
- 관할 지자체(시·군·구청)에 ‘조합원 모집신고서’를 제출
- 승인 후 일반인을 대상으로 조합원 모집 가능
이때 부지 확보 비율은 형식적인 수치만이 아닌, 실질적인 계약이 필요합니다.
조합설립 인가
조합을 공식적으로 설립하기 위해서는 사용권원 및 소유권 확보 요건을 충족해야 하며, 일정 수 이상의 조합원으로 구성되어야 합니다.
- 조합원 20인 이상
- 전체 세대 수의 50% 이상 조합원으로 확보
- 주택건설대지의 80% 이상 사용권원 확보 / 15% 이상 소유권 확보
∙ 절차
1. 창립총회 개최 및 조합규약 제정
2. 조합장·임원 선출
3. 설립인가 신청
= 관할 지자체 인가
이때 설립 인가 전까지는 단순 추진위원회 형태로 사업 권한이 제한됩니다.
사업계획 승인
조합설립 이후에는 실제 건축사업을 위한 사업계획 승인 절차에 착수합니다.
- 주택건설대지의 95% 이상 소유권 확보
(5% 미만 잔여 토지는 「주택법」 제16조에 따라 매도청구 가능)
이때 필수로 제출해야 할 서류는 다음과 같습니다.
- 주택 배치도 및 평면도
- 부대·복리시설 설계서
- 대지조성공사 계획 등
관할 시장·군수·구청장에게 사업계획 승인 신청하면 되며, 관련 부서 및 유관기관의 협의 후 승인됩니다.
다만, 승인 이후 분양가 심사, 환경영향평가 등 개별 인허가 절차가 추가될 수 있습니다.
착공 및 분양
사업계획 승인을 받은 후 시공사 계약 및 착공에 들어가며, 조합원 우선 분양과 일반분양이 함께 진행됩니다.
- 사업계획 승인 완료
- 착공 신고 및 건축허가
- 시공사 선정 및 도급계약 체결
∙ 분양
- 조합원에게 우선 공급
- 잔여 세대는 일반분양 가능
이때 시공사와의 계약 시 공사비 증액, 계약 해지 조건, 하자보수 책임 등을 반드시 검토해야 합니다.
더불어 분양 수익 배분 기준에 대한 조합 내부 합의도 중요합니다.
청산 및 해산
건설이 완료되고 입주가 마무리되면 조합은 정산 절차를 거쳐 해산하게 됩니다
2. 잔여자금 정산 및 청산총회 개최
3. 조합 해산 신고
이때 잔여금 환급, 운영비 정산 등 청산 과정에서 회계 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서 진행 과정에서의 투명한 회계처리가 필수입니다.
더불어 조합 해산 이후에도 하자보수 청구, 분쟁 발생 가능성이 있으므로 법적 검토는 필수입니다.
단계별 리스크
단계 | 주요 요건 | 유의사항 |
모집신고 | 사용권원 50% 확보 | 무자격자 모집 주의 |
조합설립인가 | - 사용권원 80% - 소유권 15% - 조합원 20명 이상 | 허위 조합원 구성 금지 |
사업계획 승인 | 소유권 95% 확보 | 인허가 지연 가능성 |
착공·분양 | 시공사 계약 및 착공 | 공사비 증액 분쟁 |
청산·해산 | 입주 및 정산 | 회계정산, 잔여금 분쟁 |
4. 지역주택조합 | 가입 시 유의사항

지역주택조합은 '내 집 마련'을 목표로 하는 제도이지만, 사업 초기에는 토지 확보나 건축계획 등이 아직 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.
다음은 조합원 가입 전에 반드시 유의해야 할 사항들입니다.
(특히, 동·호수, 분양가는 사업승인 이후에야 확정됨)
▷ 홍보에 등장하는 시공사는 실제 시공사가 아닐 수 있음
▷ 계약서와 조합규약에 불리한 조항이 있는지 반드시 확인해야 함
▷ 가입비, 분담금 반환 조건이 명확히 기재돼 있는지 확인해야 함
▷ 토지 사용권 및 소유권 확보 현황을 직접 검토해야 함
▷ 자금은 반드시 신탁사 명의 계좌로 관리되어야 함
(자금 명의가 추진위나 개인일 경우 유용 위험)
▷ 조합에 가입하면 쉽게 탈퇴하기 어려움
▷ 사업 무산 시 손해는 조합원이 직접 부담
▷ 사업 중 설계 변경이나 인허가 지연이 자주 발생
(이에 따라 분담금이 늘어나거나 일정이 지연될 수 있음)
▷ 광고에 나오는 계획은 변경될 수 있다는 점을 유의
주요 피해 사례
확정되지 않은 정보를 기반으로 한 허위·과장 광고하는 경우
- 유명 건설사 로고 사용 등으로 시공사 확정인 것처럼 오도
- 단지 전체가 매입 완료된 것처럼 과장 광고
(실제는 계약금만 지급된 상태)
애초에 사업이 불가능한 위치에서의 조합원 모집하는 경우
- 도시계획상 건축이 불가능한 토지를 조합 예정지로 제시
- 국·공유지, 문화재 보호구역, 정비구역 등 매입 불가 토지를 포함시켜 모집
조합원 모집 시의 불법·위반 사례
- 계약 후 철회나 해지를 요청해도 응하지 않음
- 거짓된 일정 및 과장된 사업 진행 상황을 내세워 계약 유도
- 동·호수 지정이 가능하다는 허위 설명으로 계약 유도
5. 지역주택조합 | 탈퇴 방법

지역주택조합은 장기적인 사업 기간과 잦은 사업 변경, 부지 확보 지연 등으로 인해 조합원 개인이 자발적으로 탈퇴를 고려하는 경우가 적지 않습니다.
그러나 조합 탈퇴는 단순한 통보만으로 이루어지지 않으며, 탈퇴 이후 납부금 반환이나 손해배상과 관련된 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
조합 탈퇴 기본 절차
∙ 조합 측의 탈퇴 수리 또는 통보
∙ 잔여 정산금 또는 납부금 반환 청구
∙ 조합 규약 또는 총회 결의에 따라 탈퇴 처리 기준 상이
※ 일부 조합은 탈퇴에 대해 거부하거나 납부금을 반환하지 않는 경우도 있으므로, 소송 제기를 통한 법적 구제 수단이 병행될 수 있습니다.
부당이득반환소송
조합 탈퇴 후 조합이 납부금 일부 또는 전부를 반환하지 않을 경우, 법원에 부당이득반환청구를 통해 대응할 수 있습니다.
이는 조합원이 조합의 사업 진행에 실질적으로 이익을 얻지 못했음에도 납부금을 돌려받지 못한 상황에 적용됩니다.
요건 | ① 조합 탈퇴가 적법하게 이루어졌을 것 |
② 조합원이 실질적으로 조합사업으로부터 이익을 얻지 않았을 것 | |
③ 조합이 조합원의 자금을 보유함으로써 부당이득 상태일 것 | |
주요 주장 | - 사업 실현 불투명성 또는 장기화에 따른 탈퇴 불가피성 |
- 조합 운영의 투명성 결여 또는 정보 미공개 | |
- 조합원 간 형평성 침해 |
법원은 조합의 귀책사유 및 조합원 보호 필요성을 종합 고려하여 일부 금액 반환 판결을 내리는 사례가 있습니다.
납부금 반환 청구 소송
조합원 자격을 상실하거나 자발적 탈퇴 이후, 조합에 기납입한 분담금·부담금 등을 돌려받기 위한 소송입니다.
조합규약에 환불 불가 조항이 있더라도, 조합의 귀책사유가 명백한 경우 일부 반환을 인정한 판례가 있으나, 모든 사례에서 반환이 보장되는 것은 아닙니다.
청구 대상 | 조합원 분담금 |
업무 추진비 및 개발 비용 등 사전 납부금 | |
전략 | 사업 지연, 허위 광고 등 조합 측의 귀책사유 입증 |
조합규약의 불공정 조항에 대한 무효 주장 |
이때 다음과 같은 입증 자료가 필요할 수 있습니다.
∙ 조합 규약 및 정관
∙ 탈퇴서 또는 조합원 자격 상실 증명 자료
6. 지역주택조합 | 체크리스트
지역주택조합 사업은 단계별로 꼼꼼한 점검이 필수입니다.
주요 핵심 사항을 체크하여 안전하게 절차를 진행해야 합니다.
단계 | 점검 항목 | 핵심 내용 |
조합원 모집 | 조합원 자격 확인 | 무주택 또는 85㎡ 이하 1채 소유 확인 |
토지 사용권 확보 | 최소 50% 이상 사용권 확보 여부 | |
홍보 내용 검증 | 허위·과장 광고 및 시공사 확정 여부 | |
계약서·규약 확인 | 불리한 조항 및 반환 조건 확인 | |
자금관리 확인 | 신탁사 명의 계좌 관리 필수 | |
조합 설립 | 토지 확보 | 사용권 80%, 소유권 15% 이상 확보 |
조합원 구성 및 서류 | 조합원 20인 이상, 서류 완비 | |
사업계획 승인 | 토지 소유권 확보 | 95% 이상 소유권 확보 필요 |
사업계획서 제출 | 서류 정확성 및 인허가 진행 점검 | |
착공 및 분양 | 착공 신고 및 계약 | 공사 착수 및 시공사 계약 검토 |
분양 조건 확인 | 동·호수 지정, 분양가 확정 | |
공사 진행 점검 | 공사진행과 자금 투명성 확인 | |
청산 및 해산 | 재무 정산 | 잔여 자산·부채 및 분담금 정산 확인 |
해산 절차 완료 | 법적 해산 신고 및 절차 준수 |
건설전문변호사의 조력 시스템
본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 건설전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.
이에 따라 지역주택조합 관련 건설, 계약, 분쟁, 인허가 등 다양한 문제에 대해 전문적이고 체계적인 법률 지원을 제공합니다.
지역주택조합 가입 및 탈퇴 절차에서 도움이 필요하시다면, 언제든 건설전문변호사에게 조력을 요청해 주시길 바랍니다.
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지역주택조합 가입과 탈퇴 전, 꼭 알아야 할 사안은?