지역주택조합

지역주택조합이 이끄는 지역주택사업은 모집주체가 사업예정지의 토지 소유권을 확보하지 않은 상태에서 조합원을 모집해 시작하는 구조입니다.

이는 사업 초기 단계부터 조합원 분담금을 기반으로 토지를 확보하고, 이후 인허가 및 건축 과정을 진행하는 방식입니다.

반면, 정비사업(재개발·재건축)은 해당 구역의 토지나 건물 소유자들이 중심이 되어 조합을 구성하며, 대부분 토지 또는 건축물 소유권을 이미 확보한 상태에서 사업이 진행됩니다.

이로 인해 지역주택조합은 상대적으로 사업 리스크가 더 크고, 토지 확보 및 인허가 지연 등으로 인한 장기화·무산의 가능성도 존재합니다.

조합설립인가 신청일(※ 투기과열지구의 경우 1년 전 기준)부터 해당 조합주택 입주 가능일까지, 다음 중 하나를 충족해야 합니다.

※ 여기서 ‘주택 소유’에는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제7호에 따른 ‘분양 당첨자 지위’도 포함되므로, 당첨자나 그 지위를 승계한 사람은 유의해야 합니다.

조합설립인가 신청일 현재, 다음 지역 중 해당 조합이 속한 시·군·구에 6개월 이상 계속 거주한 사람이어야 합니다.

※ 이 지역 조건은 조합이 설립되는 구체적 행정구역에 따라 다르므로, 해당 조합의 모집공고를 반드시 확인해야 합니다.

본인 또는 배우자가 다음 중 어느 하나에도 해당해서는 안 됩니다.

※ 단, 주민등록표상 세대별로 등재되어 있지 않은 배우자도 포함됩니다.

※ 이 요건을 위반할 경우 조합원 자격이 인정되지 않으며, 향후 분양 계약 해지 및 반환 문제로 이어질 수 있습니다.

조합원의 사망으로 지위를 상속받은 자는 위 요건과 무관하게 조합원이 될 수 있습니다.

또한 근무, 유학, 질병치료, 결혼 등의 사유로 일시적 세대주 상실이 있는 경우에도 시장·군수·구청장의 인정이 있으면 조합원 자격이 유지됩니다(주택법 시행령 제21조 제2항).

모집신고를 하기 위해서는 주택 건설 예정 대지의 50% 이상에 대한 사용권원이 확보된 상태여야 합니다.

이때 부지 확보 비율은 형식적인 수치만이 아닌, 실질적인 계약이 필요합니다.

조합을 공식적으로 설립하기 위해서는 사용권원 및 소유권 확보 요건을 충족해야 하며, 일정 수 이상의 조합원으로 구성되어야 합니다.

이때 설립 인가 전까지는 단순 추진위원회 형태로 사업 권한이 제한됩니다.

조합설립 이후에는 실제 건축사업을 위한 사업계획 승인 절차에 착수합니다.

이때 필수로 제출해야 할 서류는 다음과 같습니다.

관할 시장·군수·구청장에게 사업계획 승인 신청하면 되며, 관련 부서 및 유관기관의 협의 후 승인됩니다.

다만, 승인 이후 분양가 심사, 환경영향평가 등 개별 인허가 절차가 추가될 수 있습니다.

사업계획 승인을 받은 후 시공사 계약 및 착공에 들어가며, 조합원 우선 분양과 일반분양이 함께 진행됩니다.

이때 시공사와의 계약 시 공사비 증액, 계약 해지 조건, 하자보수 책임 등을 반드시 검토해야 합니다.

더불어 분양 수익 배분 기준에 대한 조합 내부 합의도 중요합니다.

건설이 완료되고 입주가 마무리되면 조합은 정산 절차를 거쳐 해산하게 됩니다

이때 잔여금 환급, 운영비 정산 등 청산 과정에서 회계 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서 진행 과정에서의 투명한 회계처리가 필수입니다.

더불어 조합 해산 이후에도 하자보수 청구, 분쟁 발생 가능성이 있으므로 법적 검토는 필수입니다.

확정되지 않은 정보를 기반으로 한 허위·과장 광고하는 경우

애초에 사업이 불가능한 위치에서의 조합원 모집하는 경우

조합원 모집 시의 불법·위반 사례

※ 일부 조합은 탈퇴에 대해 거부하거나 납부금을 반환하지 않는 경우도 있으므로, 소송 제기를 통한 법적 구제 수단이 병행될 수 있습니다.

조합 탈퇴 후 조합이 납부금 일부 또는 전부를 반환하지 않을 경우, 법원에 부당이득반환청구를 통해 대응할 수 있습니다.

이는 조합원이 조합의 사업 진행에 실질적으로 이익을 얻지 못했음에도 납부금을 돌려받지 못한 상황에 적용됩니다.

법원은 조합의 귀책사유 및 조합원 보호 필요성을 종합 고려하여 일부 금액 반환 판결을 내리는 사례가 있습니다.

조합원 자격을 상실하거나 자발적 탈퇴 이후, 조합에 기납입한 분담금·부담금 등을 돌려받기 위한 소송입니다.

조합규약에 환불 불가 조항이 있더라도, 조합의 귀책사유가 명백한 경우 일부 반환을 인정한 판례가 있으나, 모든 사례에서 반환이 보장되는 것은 아닙니다.

이때 다음과 같은 입증 자료가 필요할 수 있습니다.

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 건설전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.

이에 따라 지역주택조합 관련 건설, 계약, 분쟁, 인허가 등 다양한 문제에 대해 전문적이고 체계적인 법률 지원을 제공합니다.

지역주택조합 가입 및 탈퇴 절차에서 도움이 필요하시다면, 언제든 건설전문변호사에게 조력을 요청해 주시길 바랍니다.