Daluwarsa akuisitif melalui penguasaan tanah

Pasal 245 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan mengatur bahwa hak milik dapat diperoleh melalui penguasaan real estat apabila persyaratan tertentu terpenuhi.

Pasal 245 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Jangka Waktu Perolehan Hak Milik atas Real Estat melalui Penguasaan)

Oleh karena itu, apabila tanah telah dikuasai selama 20 tahun, setelah jangka waktu daluwarsa selesai pihak yang menguasai dapat menggunakan hak untuk menuntut pendaftaran peralihan hak milik terhadap pemilik.

Penguasaan dengan kehendak sebagai pemilik berarti menguasai tanah dengan kehendak untuk menjadi pemiliknya sendiri, bukan menguasainya berdasarkan izin orang lain.

Dengan demikian, sekadar menggunakan atau menyewa tanah tidak diakui sebagai penguasaan dengan kehendak sebagai pemilik.

Penguasaan dengan kehendak sebagai pemilik dipersangkakan berdasarkan Pasal 197 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan. Namun, apabila pihak lawan membantahnya dengan mendalilkan penguasaan tanpa izin atau alasan lainnya, kehendak yang jelas untuk memiliki beserta buktinya mungkin diperlukan.

Pasal 197 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Sifat Penguasaan)

‘Damai’ berarti menguasai secara tenang tanpa kekerasan, ancaman, paksaan, atau tindakan sejenis.

Apabila penguasaan dilakukan secara paksa atau disertai kekerasan pada awal penguasaan, penguasaan tersebut tidak memenuhi persyaratan perolehan karena daluwarsa.

‘Terbuka’ berarti penguasaan yang tidak dilakukan secara rahasia dan dapat dikenali oleh masyarakat umum dari luar.

Dengan demikian, penguasaan harus dilakukan secara terbuka sehingga fakta penguasaan tersebut dapat diketahui oleh orang lain.

Sebagai contoh, sifat terbuka dapat diakui apabila pihak yang menguasai telah membangun pagar, mengelola, dan menggunakan tanah tersebut secara nyata.

Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan mengaturnya dalam dua kategori berdasarkan jangka waktu penguasaan.

Dalam kedua keadaan tersebut, setelah jangka waktu penguasaan berlalu, hak milik dapat diperoleh melalui pendaftaran.

Khususnya, daluwarsa akuisitif selama 10 tahun hanya diakui bagi pihak yang menguasai dan telah terdaftar. Dalam keadaan ini, pihak tersebut harus beriktikad baik dan tidak melakukan kelalaian.

Persyaratan ini dinyatakan dalam Pasal 245 ayat (2) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.

Apabila penguasaan terhenti atau hanya dilakukan sesekali, jangka waktu daluwarsa terputus.

Pihak yang menguasai harus mempertahankan penguasaan secara terus-menerus selama 20 tahun (atau 10 tahun). Pengosongan secara fisik, pelepasan penguasaan, dan keadaan sejenis menjadi faktor yang memutus kesinambungan jangka waktu daluwarsa.

Apabila seseorang terdaftar sebagai pemilik bersama, penguasaan atas bagian kepemilikan yang tersisa dipandang sebagai penguasaan atas tanah miliknya sendiri sehingga perolehan karena daluwarsa tidak diakui.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 13 April 2001, perkara 99Da62036 dan 99Da62043

Apabila seseorang menguasai sebagian kepemilikan atas tanah yang dimiliki bersama oleh orang lain, perolehan karena daluwarsa dimungkinkan atas bagian kepemilikan pihak ketiga yang bukan miliknya sendiri (Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 26 Juni 1979, perkara 79Da639).

Sebagai contoh, apabila A dan B masing-masing memiliki 50% atas sebidang tanah dan C hanya menguasai bagian kepemilikan A, perolehan karena daluwarsa dimungkinkan karena objek tersebut merupakan bagian kepemilikan pihak ketiga dan bukan milik C sendiri.

Meskipun hanya sebagian tanah yang dikuasai dan bukan seluruhnya, perolehan karena daluwarsa dimungkinkan atas bagian tersebut apabila dapat dibedakan berdasarkan penanda objektif (Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 14 Desember 1993, perkara 93Da5581).

Namun, tuntutan pendaftaran peralihan hak milik hanya dapat diajukan setelah dilakukan pendaftaran pemecahan bidang tanah (prosedur pemisahan nomor bidang tanah).

Menurut Pasal 247 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan, hak milik yang diperoleh karena daluwarsa berlaku surut sampai saat penguasaan dimulai.

Dengan demikian, setelah jangka waktu daluwarsa selesai, pihak yang menguasai tidak lagi berkedudukan sebagai pemegang penguasaan semata, melainkan diakui secara hukum seolah-olah telah menjadi pemilik tanah tersebut sejak awal.

Pasal 247 ayat (2) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan menyatakan bahwa ketentuan mengenai pemutusan daluwarsa hapusnya hak berlaku pula terhadap daluwarsa akuisitif.

Oleh karena itu, apabila alasan-alasan berikut timbul, berjalannya jangka waktu daluwarsa akan terputus atau ditangguhkan untuk sementara.

Apabila daluwarsa terputus, jangka waktunya dihitung kembali dari awal. Dalam hal penangguhan, jangka waktu kembali berjalan setelah alasan penangguhan berakhir.

Manfaat daluwarsa akuisitif merupakan kepentingan hukum yang dimiliki oleh pihak yang menguasai.

Namun, manfaat tersebut dapat dilepaskan secara tegas maupun diam-diam selama atau setelah proses gugatan.

Dalam Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 29 September 1973, perkara 73Da762, pengadilan memutuskan sebagai berikut.

Meskipun daluwarsa akuisitif melalui penguasaan telah selesai, hak milik secara hukum disempurnakan melalui pendaftaran.

Selesainya daluwarsa itu sendiri tidak langsung menggantikan pendaftaran. Agar dapat melaksanakan haknya secara penuh, pihak yang menguasai harus mengajukan gugatan untuk menuntut pendaftaran peralihan hak milik terhadap pemilik atau pihak yang namanya terdaftar, atau memperoleh peralihan pendaftaran berdasarkan kesepakatan.

Untuk mengajukan gugatan pendaftaran peralihan hak milik, persyaratan berikut harus dipenuhi.

Apabila persyaratan berdasarkan Pasal 245 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan terpenuhi, pengadilan dapat menjatuhkan putusan yang memerintahkan pihak yang namanya terdaftar untuk melakukan pendaftaran peralihan hak milik.

Apabila pihak yang menguasai memenangkan perkara dan putusannya telah berkekuatan hukum tetap, ia dapat mengajukan pendaftaran peralihan hak milik secara sepihak berdasarkan putusan tersebut.

Setelah pendaftaran selesai, hak milik secara hukum berdasarkan selesainya daluwarsa menjadi pasti. Setelah itu, tindakan seperti penjualan, hibah, dan pembebanan jaminan dapat dilakukan secara bebas.

Firma hukum kami memberikan dukungan hukum praktis apabila timbul sengketa hak milik, masalah pendaftaran, gugatan, atau risiko hukum lainnya, mulai dari pembuktian selesainya daluwarsa hingga gugatan pendaftaran peralihan hak milik dan penanganan dalil mengenai pelepasan manfaat daluwarsa.

🔗Pemesanan konsultasi hukum dengan pengacara spesialis real estat dapat digunakan untuk menelaah secara cermat apakah persyaratan daluwarsa akuisitif telah terpenuhi dan segera menyusun langkah penanganan yang strategis.

Firma Hukum Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan berdasarkan pelaporan pajak pertambahan nilai kepada Badan Pajak Nasional Korea Selatan pada tahun 2025, membantu penyelesaian perkara melalui strategi sistematis dari para ahli hukum di berbagai bidang.