CONTENTS
- 1. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Konsep dan perbedaannya
- - Konsep hak hipotek
- - Konsep hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
- - Objek
- - Sifat
- - Perbedaan
- 2. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Pembentukan dan akibat hukum hak hipotek
- - Persyaratan pembentukan hak hipotek
- - Akibat hukum hak hipotek
- - Pengalihan dan hapusnya hak
- 3. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Cara menanggapi pelanggaran hak hipotek
- - Hak tuntutan kebendaan
- - Hak menuntut ganti rugi
- - Hak menuntut penambahan objek jaminan
- - Hak menuntut pelunasan segera
- 4. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Cara mengajukan pendaftaran hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
- - Pendaftaran pembentukan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
- - Pendaftaran perubahan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
- - Pendaftaran pencoretan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
- 5. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Cara mempersiapkan
- - Sistem bantuan pengacara spesialis real estat
1. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Konsep dan perbedaannya
Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan) merupakan konsep yang sering tertukar dalam sistem jaminan atas real estat.
Keduanya merupakan hak jaminan yang memungkinkan kreditor melelang objek jaminan dan memperoleh pelunasan terlebih dahulu apabila debitur tidak memenuhi kewajibannya.
Namun, terdapat perbedaan penting dalam sifat dan akibat hukum piutang yang dijamin.
Konsep hak hipotek
Hak hipotek adalah hak untuk memperoleh pelunasan terlebih dahulu dari real estat yang disediakan sebagai jaminan utang oleh debitur atau pihak ketiga tanpa mengalihkan penguasaan atas real estat tersebut (Pasal 356 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
Hak ini dibentuk untuk menjamin piutang yang telah pasti, dan turut hapus apabila piutang tersebut hapus.
Konsep hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
Hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan) adalah hak hipotek yang dibentuk untuk menjamin sejumlah piutang masa depan yang belum ditentukan dan dapat timbul dari hubungan transaksi yang berkelanjutan (Pasal 357 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
Ciri khasnya adalah menjamin, hingga batas tertentu, piutang yang mungkin timbul dari hubungan transaksi dan bukan satu piutang tertentu.
Objek
Hak hipotek dan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan) dapat dibentuk atas hak-hak berikut (Pasal 371 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
∙ Hak superficies
∙ Hak jeonse menurut hukum Korea Selatan
Sifat
Hak hipotek mulai berlaku setelah didaftarkan.
∙ Asas penentuan peringkat (Pasal 333 dan Pasal 370 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
Jika beberapa hak hipotek dibentuk atas real estat yang sama, peringkat prioritas ditentukan berdasarkan urutan waktu pendaftarannya.
∙ Hak untuk memohon lelang (Pasal 363 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
Pemegang hak hipotek dapat memohon lelang atas objek hipotek jika debitur tidak melakukan pelunasan.
Perbedaan
Kategori | Hak hipotek | Hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum |
Piutang yang dijamin | Jumlah yang telah pasti saat ini | Piutang masa depan yang belum ditentukan serta dapat bertambah, berkurang, dan berubah |
Sifat aksesori | Turut hapus apabila piutang saat ini hapus | Tetap berlaku meskipun piutang yang dijamin hapus, sampai piutang yang dijamin ditetapkan pada tanggal penyelesaian |
Akibat pelunasan | Piutang hapus setelah dilunasi | Piutang tidak hapus meskipun dilunasi apabila tanggal penyelesaian belum tiba |
Jumlah yang didaftarkan | Jumlah piutang yang dijamin | Jumlah maksimum piutang yang dijamin (meskipun jumlah piutang melebihi jumlah maksimum, tidak ada hak pelunasan terlebih dahulu atas jumlah yang melampaui batas maksimum) |
2. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Pembentukan dan akibat hukum hak hipotek
Di antara hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan), hak hipotek merupakan sistem jaminan yang kuat dengan real estat sebagai jaminan, yang memungkinkan kreditor memperoleh pelunasan terlebih dahulu daripada debitur.
Agar dapat dilaksanakan secara sah, persyaratan tertentu harus dipenuhi, dan akibat hukumnya dapat meluas hingga hasil dari objek jaminan, harta pengganti, serta benda tambahannya.
Persyaratan pembentukan hak hipotek
Karena hak hipotek merupakan hak kebendaan, hak tersebut tidak terbentuk hanya berdasarkan kontrak, tetapi harus disertai prosedur pendaftaran (lihat Pasal 186 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
Persyaratan berikut harus dipenuhi agar hak hipotek terbentuk secara sah menurut hukum.
- Pemegang hak hipotek: harus merupakan kreditor dari piutang yang dijamin
② Objek hak hipotek
Hanya hak yang dapat didaftarkan yang dapat menjadi objek hak hipotek
(real estat, hak superficies, hak jeonse, hak pertambangan, hak perikanan, kendaraan bermotor, dan sebagainya)
③ Piutang yang dijamin
Pada umumnya berupa piutang uang berdasarkan pinjam-meminjam, tetapi dapat pula mencakup piutang masa depan
Akibat hukum hak hipotek
Hak hipotek memberikan hak prioritas yang kuat atas objek jaminan.
Akibat hukum hak hipotek yang telah dibentuk tidak hanya mencakup benda itu sendiri, tetapi juga hasil terkait, ganti rugi, benda pengganti, dan sebagainya, serta meliputi hak-hak hukum berikut.
- Akibat hukum meluas hingga benda tambahan dan benda yang menyatu, hasil setelah penyitaan, uang kompensasi pengambilalihan untuk kepentingan umum, dan sebagainya (Pasal 358 hingga Pasal 370 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
② Akibat hukum terhadap piutang yang dijamin
Dapat menjamin pokok piutang, bunga, penalti kontrak, ganti rugi, biaya pelaksanaan, dan sebagainya
Namun, hanya ganti rugi keterlambatan untuk 1 tahun yang dapat memperoleh pelunasan terlebih dahulu (Pasal 360 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
③ Hak memperoleh pelunasan terlebih dahulu
Pemegang hak hipotek dapat memperoleh pelunasan terlebih dahulu daripada kreditor lain melalui lelang (Pasal 363 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
Bagian yang tidak terlunasi melalui hak hipotek dapat ditagih dari harta lain dengan kedudukan sebagai kreditor biasa (Pasal 340 dan Pasal 370 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
Pengalihan dan hapusnya hak
Karena hak hipotek merupakan hak kebendaan untuk menjamin piutang tertentu, terdapat pembatasan tertentu terhadap pengalihannya dan hak tersebut memiliki sifat mengikuti keberadaan piutangnya.
Pembatasan pengalihan hak hipotek
Hak hipotek tidak dapat dialihkan atau dijadikan jaminan secara terpisah dari piutang yang dijaminnya.
Oleh karena itu, pengalihan hak hipotek kepada pihak lain harus dilakukan bersama dengan piutang yang dijamin. Dalam hal ini, ketentuan mengenai pengalihan piutang berlaku dan pendaftaran harus dilaksanakan bersamaan dengan kesepakatan kebendaan.
Hapusnya hak hipotek
Hak hipotek turut hapus apabila piutang yang dijaminnya hapus.
Namun, pihak yang membentuk hak hipotek atas hak superficies atau hak jeonse tidak dapat menghapus hak superficies atau hak jeonse tersebut tanpa persetujuan pemegang hak hipotek.
Lihat Juga
3. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Cara menanggapi pelanggaran hak hipotek
Di antara hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan), hak hipotek merupakan hak jaminan yang kuat, tetapi dapat terkena gangguan dari pihak luar.
Dalam hal ini, pemegang hak hipotek dapat melindungi haknya melalui berbagai hak yang tersedia berdasarkan Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.
Hak tuntutan kebendaan
Apabila pelaksanaan hak pemegang hipotek benar-benar terganggu atau terdapat risiko hak tersebut dilanggar, pemegang hak hipotek dapat mengajukan tuntutan berikut (Pasal 370 dan Pasal 214 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
- Pencegahan pelanggaran
- Jaminan ganti rugi
Hak menuntut ganti rugi
Jika pelanggaran terhadap hak hipotek merupakan perbuatan melawan hukum yang dilakukan dengan sengaja atau karena kelalaian, ganti rugi dapat dituntut (Pasal 750 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
▷ Gangguan terhadap penguasaan dan sebagainya
Pemegang hak hipotek yang mengalami pelanggaran seperti di atas dapat menuntut ganti rugi berdasarkan perbuatan melawan hukum menurut Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.
Hak menuntut penambahan objek jaminan
Apabila nilai objek jaminan berkurang secara signifikan karena sebab yang menjadi tanggung jawab pihak yang membentuk hak hipotek, pemegang hak hipotek dapat menuntut agar nilainya dipulihkan (Pasal 362 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
Hak menuntut pelunasan segera
Apabila debitur dengan sengaja merusak atau memusnahkan objek jaminan, pemegang hak hipotek dapat segera menuntut pelunasan meskipun jatuh tempo belum tiba.
Hal ini karena debitur tidak dapat mengeklaim manfaat jangka waktu apabila debitur merusak, mengurangi, atau memusnahkan jaminan (Pasal 388 angka 1 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).
4. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Cara mengajukan pendaftaran hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
Di antara hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan), hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum merupakan sistem untuk menjamin piutang yang belum ditentukan dan timbul dari hubungan transaksi yang berkelanjutan.
Hak tersebut tidak hanya memerlukan prosedur pendaftaran pada saat pembentukannya, tetapi juga prosedur pendaftaran perubahan tersendiri apabila kreditor atau jumlah maksimum piutang perlu diubah kemudian hari atau apabila hak tersebut akan dihapus.
Pendaftaran pembentukan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
Pendaftaran pembentukan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum adalah prosedur menetapkan jumlah maksimum piutang dan mendaftarkannya pada kantor pendaftaran untuk menjamin sejumlah piutang masa depan yang belum ditentukan.
: memastikan kreditor memperoleh pelunasan terlebih dahulu dalam transaksi keuangan berulang
- Wajib menetapkan jumlah maksimum piutang
- Waktu penetapan piutang
: ketika tanggal penyelesaian tiba atau saat debitur menyampaikan pemberitahuan
Pihak yang mengajukan
Kedua pihak terlibat dalam pendaftaran pembentukan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum sebagai berikut.
: pemegang hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (kreditor)
- Pihak yang berkewajiban mendaftarkan
: pihak yang membentuk hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (pemilik real estat dan sebagainya)
Prosedur permohonan pendaftaran pembentukan
Pembentukan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum dapat diajukan secara langsung atau elektronik dengan prosedur berikut.
② Melampirkan meterai biaya pendaftaran
(meterai biaya pendaftaran Mahkamah Agung Korea Selatan dapat dibeli di kantor pendaftaran atau bank di sekitarnya, lalu ditempelkan pada formulir permohonan)
③ Menyerahkan formulir permohonan
(membawa dokumen identitas dan menyerahkannya kepada bagian administrasi kantor pendaftaran yang berwenang)
④ Menerima surat pemberitahuan informasi selesainya pendaftaran atau surat pemberitahuan selesainya pendaftaran
⑤ Memeriksa sertifikat keterangan pendaftaran
(memperoleh sertifikat keterangan pendaftaran dan memeriksa apakah hal yang dimohonkan telah didaftarkan dengan benar)
Dokumen yang diserahkan
∙ Surat pemberitahuan pembayaran pajak pendaftaran dan perizinan (termasuk pajak pendidikan daerah)
∙ Bukti pembayaran pajak pendaftaran dan perizinan
∙ Kontrak pembentukan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
∙ Surat kuasa (jika berlaku)
∙ Informasi selesainya pendaftaran atau surat pemberitahuan informasi selesainya pendaftaran
Pendaftaran perubahan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
Pendaftaran perubahan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum adalah prosedur pengajuan kepada kantor pendaftaran untuk mencerminkan perubahan apabila terjadi ketidaksesuaian antara isi hak yang telah didaftarkan dan hubungan hukum yang sebenarnya.
Alasan utama
Pendaftaran perubahan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum diajukan berdasarkan alasan berikut.
: ketika kontrak untuk menaikkan atau menurunkan jumlah maksimum piutang dibuat
∙ Perubahan objek
: misalnya perubahan dari bagian kepemilikan bersama menjadi kepemilikan tunggal
∙ Perubahan debitur
: dalam hal pengambilalihan utang yang membebaskan debitur lama atau yang menambahkan debitur baru
(dapat dilakukan bahkan setelah piutang ditetapkan)
Pihak yang mengajukan
Pemegang hak pendaftaran dan pihak yang berkewajiban mendaftarkan berbeda bergantung pada alasan perubahan.
Pemegang hak pendaftaran: pemegang hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
Pihak yang berkewajiban mendaftarkan: pihak yang membentuk hak
∙ Penurunan jumlah maksimum piutang/pengurangan bagian hak atas objek
Pemegang hak pendaftaran: pihak yang membentuk hak
Pihak yang berkewajiban mendaftarkan: pemegang hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
∙ Perubahan debitur
Pemegang hak pendaftaran: pemegang hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
Pihak yang berkewajiban mendaftarkan: pihak yang membentuk hak
Cara mengajukan
Permohonan dapat dilakukan secara langsung maupun elektronik dengan prosedur berikut.
② Melampirkan meterai biaya pendaftaran
(meterai biaya pendaftaran Mahkamah Agung Korea Selatan dapat dibeli di kantor pendaftaran atau bank di sekitarnya, lalu ditempelkan pada formulir permohonan)
③ Menyerahkan formulir permohonan
(membawa dokumen identitas dan menyerahkannya kepada bagian administrasi kantor pendaftaran yang berwenang)
④ Menerima surat pemberitahuan informasi selesainya pendaftaran atau surat pemberitahuan selesainya pendaftaran
⑤ Memeriksa sertifikat keterangan pendaftaran
(memperoleh sertifikat keterangan pendaftaran dan memeriksa apakah hal yang dimohonkan telah didaftarkan dengan benar)
Dokumen yang diserahkan
∙ Surat pemberitahuan pembayaran pajak pendaftaran dan perizinan (termasuk pajak pendidikan daerah)
∙ Bukti pembayaran pajak pendaftaran dan perizinan
∙ Pembelian Obligasi Perumahan Nasional Korea Selatan
∙ Pembelian meterai biaya pendaftaran Mahkamah Agung Korea Selatan
∙ Kontrak perubahan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
∙ Surat kuasa (jika berlaku)
∙ Informasi selesainya pendaftaran atau surat pemberitahuan informasi selesainya pendaftaran
Pendaftaran pencoretan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum
Pendaftaran pencoretan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum adalah prosedur pendaftaran yang diajukan untuk mencoret hak tersebut dari register ketika hak itu tidak lagi ada dalam hubungan hukum yang sebenarnya karena pelunasan utang, hapusnya hak, atau alasan lainnya.
Alasan pencoretan pendaftaran
Pencoretan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum dilakukan karena alasan berikut. Jika alasan hapusnya hak telah timbul, hak tersebut harus dihapus dari register melalui pendaftaran pencoretan.
∙ Hapusnya hak yang menjadi objek, seperti hak superficies atau hak jeonse (Pasal 288 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
∙ Penjualan real estat yang menjadi objek melalui lelang (Pasal 91 ayat (2) Undang-Undang Eksekusi Perdata Korea Selatan)
∙ Terjadinya penyatuan kedudukan hukum (Pasal 191 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan)
∙ Kesepakatan pengakhiran antara para pihak atau timbulnya alasan hapus yang diperjanjikan (Pasal 543 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan dan Pasal 54 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat Korea Selatan)
∙ Pelepasan sebagian hak hipotek bersama
Pihak yang mengajukan
Pada prinsipnya, pendaftaran pencoretan yang mencerminkan hapusnya hubungan hak yang terdaftar diajukan bersama oleh para pihak, dengan pihak pengaju sebagai berikut.
Pemegang hak pendaftaran | Pihak yang membentuk hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (pemilik) |
Pihak yang berkewajiban mendaftarkan | Pemegang hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (kreditor) |
Dokumen yang diserahkan
Dokumen berikut diperlukan saat mengajukan pendaftaran pencoretan.
∙ Surat pemberitahuan pembayaran pajak pendaftaran dan perizinan
∙ Bukti pembayaran pajak pendaftaran dan perizinan
∙ Meterai biaya pendaftaran Mahkamah Agung Korea Selatan
∙ Surat kuasa (jika berlaku)
∙ Akta pengakhiran atau akta pelepasan hak
∙ Informasi selesainya pendaftaran atau surat pemberitahuan informasi selesainya pendaftaran
Prosedur permohonan
Pendaftaran pencoretan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum dapat diajukan melalui prosedur berikut.
② Melampirkan meterai biaya pendaftaran
(meterai biaya pendaftaran Mahkamah Agung Korea Selatan dapat dibeli di kantor pendaftaran atau bank di sekitarnya, lalu ditempelkan pada formulir permohonan)
③ Menyerahkan formulir permohonan
(membawa dokumen identitas dan menyerahkannya kepada bagian administrasi kantor pendaftaran yang berwenang)
④ Menerima surat pemberitahuan informasi selesainya pendaftaran atau surat pemberitahuan selesainya pendaftaran
⑤ Memeriksa sertifikat keterangan pendaftaran
(memperoleh sertifikat keterangan pendaftaran dan memeriksa apakah hal yang dimohonkan telah didaftarkan dengan benar)
5. Hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum | Cara mempersiapkan
Untuk membentuk hak hipotek/hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan), hak tersebut harus didaftarkan dalam register real estat. Untuk itu, hubungan antara piutang dan utang harus diperjelas serta dokumen yang diperlukan harus dipersiapkan.
Kategori | Hal yang dipersiapkan dan penjelasan |
Kesepakatan mengenai piutang dan utang | Menetapkan secara jelas dan mendokumentasikan jumlah pinjaman, suku bunga, batas waktu pelunasan, dan sebagainya (surat pengakuan utang atau perjanjian pinjaman) |
Pemeriksaan objek jaminan | Memeriksa salinan register real estat → meninjau apakah terdapat hak lain yang dibentuk atas real estat tersebut, seperti hak hipotek dengan peringkat lebih tinggi |
Penyusunan kontrak pembentukan | Menyusun kontrak pembentukan hak hipotek atau kontrak pembentukan hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (diperlukan tanda tangan bersama kreditor dan debitur) |
Persiapan sertifikat cap terdaftar dan dokumen lainnya | Menyiapkan dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran, seperti sertifikat cap terdaftar debitur, salinan register penduduk, dan sertifikat hak pendaftaran |
Penyerahan formulir permohonan pendaftaran | Mengajukan pendaftaran pembentukan hak hipotek kepada kantor pendaftaran → biasanya dilakukan atas nama kreditor atau ahli administrasi hukum pendaftaran Korea Selatan |
Sistem bantuan pengacara spesialis real estat
Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis dengan pengalaman rata-rata minimal 10 tahun, termasuk pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Pengacara Korea.
Untuk hak hipotek atau hak tanggungan guna menjamin jumlah maksimum, kami dapat memberikan penelaahan hukum dan bantuan prosedural dalam seluruh proses, mulai dari sebelum pembentukan hingga pengakhiran dan pencoretannya.
Untuk mencegah kesalahan dalam hubungan hukum atau prosedur pendaftaran, pertimbangkan untuk memperoleh bantuan pengacara spesialis real estat guna memastikan hak Anda terlindungi secara aman.
Tonton konten video terkait
untuk studi kasus ini.
Bagaimana cara agar tidak menjadi korban penipuan properti? (feat. penipuan jeonse)
