Pembangunan Kembali Kawasan dan Rekonstruksi

Proyek pembangunan kembali kawasan adalah proyek penataan lingkungan perkotaan yang secara menyeluruh memperbaiki lingkungan permukiman atau fungsi perkotaan di kawasan yang prasarana penataannya tidak memadai dan dipenuhi bangunan tua atau tidak layak (bagian awal selain angka 1) dan 2) Pasal 2 angka 2 huruf na Undang-Undang Penataan Lingkungan Perkotaan dan Permukiman Korea Selatan).

Kawasan sasarannya terutama berupa kawasan permukiman lama, kawasan komersial, kawasan industri, dan kawasan lainnya, sedangkan pengaktifan kawasan perdagangan dan pemulihan fungsi perkotaan juga menjadi tujuan utama proyek.

Proyek rekonstruksi adalah proyek penataan untuk memperbaiki lingkungan permukiman di kawasan yang prasarana penataannya baik, tetapi dipenuhi kompleks perumahan bersama yang telah tua atau tidak layak (bagian awal Pasal 2 angka 2 huruf da Undang-Undang Penataan Lingkungan Perkotaan dan Permukiman Korea Selatan).

Proyek ini terutama mencakup rekonstruksi perumahan, seperti kompleks apartemen, dan lebih berfokus pada permukiman dibandingkan pembangunan kembali kawasan.

Istilah ‘prasarana penataan’ sebagaimana didefinisikan dalam proyek pembangunan kembali kawasan adalah fasilitas yang penting bagi kehidupan penduduk dan mencakup hal-hal berikut.

Bangunan tua atau tidak layak yang menjadi sasaran proyek pembangunan kembali kawasan adalah bangunan yang memenuhi salah satu kriteria berikut.

Setelah memperoleh persetujuan atas rencana pengelolaan dan disposisi di kawasan penataan, proyek pembangunan kembali kawasan dilaksanakan melalui salah satu dari dua metode berikut.

Proyek pembangunan kembali kawasan berlangsung secara bertahap menurut prosedur berikut.

Karena beberapa prosedur berbeda antara pelaksanaan oleh asosiasi dan pelaksanaan oleh pihak selain asosiasi, keduanya akan dijelaskan secara terpisah.

Prosedur pelaksanaan oleh asosiasi

Prosedur pelaksanaan oleh pihak selain asosiasi

Proyek rekonstruksi secara umum terbagi menjadi metode yang dipimpin asosiasi swasta dan metode pelaksanaan langsung oleh lembaga publik (lihat Pasal 25 sampai dengan Pasal 27 Undang-Undang Penataan Lingkungan Perkotaan dan Permukiman Korea Selatan).

Terdapat proyek rekonstruksi skala kecil sebagai konsep yang serupa dengan proyek rekonstruksi, tetapi proyek tersebut dilaksanakan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang sama sekali berbeda, yaitu Undang-Undang Khusus tentang Penataan Rumah Kosong dan Perumahan Skala Kecil Korea Selatan.

Rekonstruksi dilaksanakan melalui prosedur bertahap berikut.

Pada setiap tahap, prosedur administratif dan perolehan tingkat persetujuan penduduk merupakan hal penting. Secara khusus, hasil evaluasi keselamatan menjadi faktor utama yang menentukan apakah proyek dapat dimulai.

Persoalan kualifikasi anggota asosiasi dan tingkat persetujuan

Pada saat pendirian asosiasi, cakupan kualifikasi anggota dan terpenuhi atau tidaknya tingkat persetujuan menjadi penyebab utama sengketa.

Khususnya dalam proyek rekonstruksi, pendapat yang mendukung dan menolak dapat terbagi secara tajam karena keanggotaan asosiasi bersifat sukarela.

Karena cakupan kualifikasi anggota asosiasi dan terpenuhi atau tidaknya tingkat persetujuan dapat menyebabkan sengketa, penelaahan hukum harus dilakukan secara menyeluruh sejak tahap awal dan komunikasi antarpemangku kepentingan harus diperkuat.

Sengketa mengenai pemilihan pengurus dan pelaksanaan tugas asosiasi

Konflik dapat timbul akibat persoalan keabsahan prosedur pemilihan pengurus dan kurangnya transparansi dalam pelaksanaan tugas mereka.

Selain itu, sengketa mengenai permintaan keterbukaan informasi oleh anggota asosiasi dan audit keuangan juga sering terjadi.

Untuk memastikan keabsahan prosedur pemilihan pengurus dan transparansi pelaksanaan tugas, pengendalian internal harus diterapkan secara ketat melalui pengelolaan anggaran dasar dan risalah rapat serta penguatan sistem audit.

Persoalan hak anggota asosiasi dan pembagian keuntungan

Perbedaan pendapat antaranggota asosiasi mengenai pengembalian dana investasi, pembagian unit yang dialokasikan, dan penetapan pihak yang menerima penyelesaian tunai dapat berkembang menjadi gugatan.

Standar pengembalian dana investasi dan pembagian unit harus ditetapkan dengan jelas dan, apabila sengketa timbul, mediasi dan arbitrase harus dimanfaatkan secara aktif untuk meminimalkan gugatan.

Sengketa mengenai penundaan dan pembatalan persetujuan pelaksanaan proyek

Terdapat kasus ketika persetujuan pelaksanaan proyek tertunda atau dibatalkan akibat pemerintah daerah tidak mematuhi prosedur administratif, penolakan penduduk, atau persoalan lingkungan dan lalu lintas.

Penelaahan berdasarkan hukum administrasi terhadap prosedur perizinan harus dilakukan secara teliti terlebih dahulu dan pendapat penduduk harus dihimpun secara memadai guna mengurangi risiko keterlambatan perizinan.

Sengketa dalam proses persetujuan rencana pengelolaan dan disposisi

Banyak perbedaan pendapat mengenai standar alokasi dan penetapan pihak yang menerima penyelesaian tunai, sehingga sengketa dapat timbul antara asosiasi dan anggotanya atau di antara sesama anggota asosiasi.

Standar yang jelas mengenai alokasi dan penetapan pihak yang menerima penyelesaian tunai harus disusun dan upaya memperoleh pemahaman melalui pertemuan penjelasan dan proses konsultasi dengan anggota asosiasi merupakan hal penting.

Persoalan penghitungan biaya relokasi tempat tinggal dan uang kompensasi

Dalam proyek pembangunan kembali kawasan, penghitungan dan pembayaran kompensasi, termasuk biaya relokasi tempat tinggal, merupakan persoalan penting. Sengketa dapat timbul mengenai metode penghitungan dan waktu pembayaran kompensasi.

Standar dan metode penghitungan kompensasi harus diungkapkan secara transparan, serta nasihat hukum terkait kompensasi perlu diperoleh guna mencegah dan menyelesaikan sengketa dengan cepat.

Dalam proyek rekonstruksi, hasil evaluasi keselamatan merupakan unsur utama yang menentukan apakah proyek akan dilaksanakan. Perbedaan pendapat dapat timbul mengenai keadilan dan keandalan proses evaluasi.

Oleh karena itu, untuk memastikan keadilan dan keandalan evaluasi keselamatan, penelaahan hukum terhadap pemilihan lembaga profesional dan prosedurnya harus diperkuat, serta penilaian terpisah atau peninjauan ulang perlu diminta apabila diperlukan.

Selain itu, penolakan penduduk atau cacat prosedural dalam proses analisis dampak lingkungan dan analisis dampak lalu lintas dapat menghambat pelaksanaan proyek.

Untuk prosedur yang berpotensi menimbulkan penolakan penduduk, seperti analisis dampak lingkungan, konflik harus diminimalkan melalui penjelasan dan komunikasi yang memadai kepada penduduk terlebih dahulu.

Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis pembangunan kembali kawasan, rekonstruksi, dan konstruksi yang terdaftar pada Korean Bar Association, serta pengacara profesional dengan pengalaman rata-rata minimal 10 tahun.

Dengan demikian, kami dapat memberikan bantuan hukum yang efektif untuk melindungi hak dan kepentingan para pemangku kepentingan, mulai dari penyelesaian sengketa anggota asosiasi, penanganan keterlambatan perizinan dan persetujuan proyek, mediasi sengketa pelanggaran kontrak, hingga pengajuan keberatan dan gugatan terhadap keputusan tata usaha negara.

Apabila prosedurnya rumit atau sulit, disarankan agar Anda meminta bantuan pengacara spesialis konstruksi serta pembangunan kembali kawasan dan rekonstruksi untuk menyelesaikan masalah secara sistematis dan cepat.