Pendampingan gugatan real estat | Menang dalam gugatan penyerahan bangunan akibat tunggakan uang sewa dan penguasaan tanpa hak

Klien yang mengajukan gugatan real estat adalah pemilik sekaligus pemberi sewa sebuah bangunan komersial. Haknya atas kekayaan menjadi terbatas karena penyewa terus menguasai bangunan meskipun telah lama tidak membayar uang sewa.

Pada awalnya, penyewa menunda pembayaran uang sewa dengan alasan mengalami kesulitan keuangan sementara dan berulang kali menyampaikan bahwa pembayaran akan segera diselesaikan.

Klien menunggu pembayaran uang sewa selama jangka waktu tertentu karena ingin mempertahankan hubungan sewa, tetapi tunggakan terus bertambah hingga biaya pengelolaan pun tidak dibayar.

Setelah itu, penyewa semakin jarang dapat dihubungi dan menghindari pembahasan mengenai perjanjian sehingga pada praktiknya tetap menguasai bangunan tanpa hak.

Klien menilai bahwa gugatan real estat diperlukan untuk mengakhiri perjanjian sewa secara sah dan memperoleh kembali bangunan tersebut, lalu mempertimbangkan langkah hukum dengan pendampingan pengacara real estat.

Dalam proses konsultasi, klien mengungkapkan beban nyata yang dihadapinya dengan mengatakan, “Situasi yang mengharuskan saya membiarkan bangunan digunakan tanpa menerima uang sewa telah berlangsung semakin lama.”

Karena berakhirnya perjanjian sewa dan ada atau tidaknya dasar hak penyewa untuk menguasai bangunan merupakan pokok persoalan dalam gugatan real estat, pengacara real estat menyusun strategi penanganan yang berfokus pada penataan fakta dan pemilihan prosedur.

Dalam gugatan real estat yang diajukan dengan pendampingan pengacara real estat, pengadilan mengabulkan tuntutan pemberi sewa dan menjatuhkan putusan yang memerintahkan penyewa untuk menyerahkan bangunan.

Pengadilan mendasarkan pertimbangannya pada fakta bahwa tunggakan uang sewa telah memenuhi persyaratan pengakhiran perjanjian dan penguasaan bangunan terus berlanjut meskipun perjanjian sewa telah berakhir.

Pengadilan juga mempertimbangkan bahwa pemberitahuan pengakhiran perjanjian dapat dibuktikan melalui bukti objektif dan penyewa tidak lagi memiliki dasar hak tersendiri untuk menguasai bangunan.

Pengadilan juga memutuskan bahwa biaya perkara harus ditanggung oleh penyewa. Setelah putusan dijatuhkan, klien menyatakan, “Beban yang telah berlangsung lama akhirnya terselesaikan.”

Gugatan penyerahan bangunan merupakan salah satu prosedur perdata utama dalam gugatan real estat yang diajukan apabila bangunan tidak dikembalikan meskipun perjanjian sewa telah berakhir.

Dasar hukumnya terbagi menjadi kewajiban pengembalian akibat berakhirnya perjanjian sewa dan hak menuntut pengembalian barang milik sendiri berdasarkan Pasal 213 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.

▶ Pasal 213 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Hak Menuntut Pengembalian Barang Milik Sendiri)

Khusus untuk bangunan komersial, perjanjian dapat diakhiri apabila tunggakan uang sewa melampaui batas tertentu. Oleh karena itu, penataan periode dan jumlah tunggakan menjadi penting.

▶ Pasal 10-8 Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan (Tunggakan Uang Sewa dan Pengakhiran Perjanjian)

Gugatan real estat untuk penyerahan bangunan pada umumnya berlangsung dengan urutan berikut.

▶ Alur prosedur pengosongan bangunan

Apabila gugatan real estat diajukan ketika jangka waktu perjanjian masih tersisa, persoalan utama adalah apakah pernyataan kehendak untuk mengakhiri perjanjian telah sampai kepada penyewa.

Oleh karena itu, kronologi pengakhiran perjanjian perlu dibuktikan dengan menggabungkan berbagai bukti, seperti pesan singkat, layanan pesan, dan surat dengan bukti isi.

Gugatan real estat terkait penyerahan bangunan melibatkan sejumlah prosedur yang berlangsung secara bertahap, mulai dari pemberitahuan pengakhiran perjanjian melalui surat dengan bukti isi, penetapan sementara berupa larangan pengalihan penguasaan, pengajuan gugatan, persidangan, hingga eksekusi paksa.

Meskipun setiap tahap tampak dilaksanakan secara terpisah, penilaian dan penataan bukti pada tahap sebelumnya berdampak langsung terhadap hasil persidangan dan eksekusi berikutnya.

Khusus pada tahap pengakhiran perjanjian, alasan dan waktunya harus ditata dengan jelas. Pada tahap gugatan, kronologi tunggakan uang sewa, status penguasaan, dan fakta berakhirnya perjanjian juga perlu disusun dengan baik.

Apabila bangunan tetap tidak diserahkan secara sukarela setelah putusan dijatuhkan, langkah penanganan juga perlu mempertimbangkan prosedur eksekusi paksa.

Firma kami memiliki banyak pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Advokat Korea. Kami mendampingi klien secara konsisten dengan melakukan penelaahan dan penanganan gugatan secara terpadu atas penyerahan bangunan serta perjanjian real estat secara keseluruhan.

Kami menyusun strategi yang sesuai dengan keadaan perkara berdasarkan data yang dihimpun dari pengalaman menangani berbagai gugatan real estat.

Jika Anda menghadapi situasi serupa dan memerlukan bantuan hukum, silakan gunakan 🔗Pemesanan konsultasi hukum untuk menyusun strategi penanganan.