Pengakhiran kontrak

Pembatalan adalah pernyataan kehendak sepihak yang menghapus secara retroaktif kontrak yang telah terbentuk.

Dengan kata lain, setelah pembatalan dilakukan, kontrak dianggap tidak pernah ada sejak awal dan para pihak menanggung kewajiban untuk saling memulihkan keadaan semula (Pasal 548 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).

Akibat pembatalan

Pengakhiran merupakan cara mengakhiri kontrak yang hanya diakui untuk kontrak berkelanjutan yang berdasarkan sifatnya berlangsung selama jangka waktu tertentu dan hanya menghapus keberlakuan kontrak setelah saat pengakhiran.

Dengan demikian, akibat kontrak yang telah timbul tetap berlaku, sedangkan kontrak berakhir sejak saat pengakhiran.

Sebagai contoh, jika dalam kontrak sewa pemilik menyampaikan pemberitahuan pengakhiran kepada penyewa yang menunggak uang sewa selama 2 periode pembayaran, hubungan sewa tidak lagi berlaku setelah saat tersebut (Pasal 640 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan, Pasal 6 Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan, dan sebagainya).

Kontrak sewa berakhir dengan sendirinya ketika jangka waktu yang diperjanjikan berakhir.

Namun, jika pemilik tidak menyampaikan pemberitahuan penolakan perpanjangan atau pemberitahuan mengenai perubahan ketentuan kontrak, kontrak sewa dianggap diperpanjang secara diam-diam dan diperpanjang secara otomatis (Pasal 6 Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan).

Untuk menolak perpanjangan, pemilik harus menyampaikan pemberitahuan antara 6 bulan hingga 2 bulan sebelum berakhirnya masa sewa.

Jika terjadi perpanjangan secara diam-diam, penyewa dapat menyampaikan pemberitahuan pengakhiran kapan saja dan kontrak berakhir 3 bulan setelah pemilik menerima pemberitahuan tersebut.

Jika penyewa dinyatakan pailit, pemilik dapat mengakhiri kontrak melalui pemberitahuan pengakhiran (Pasal 637 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).

Dalam keadaan tertentu, kontrak berakhir tanpa memerlukan persetujuan terpisah dari pihak lain ketika pemberitahuan pengakhiran telah diterima.

Keadaan yang memungkinkan penyewa segera mengakhiri kontrak

Keadaan yang memungkinkan pemilik segera mengakhiri kontrak

Kontrak dapat diakhiri sebelum waktunya meskipun masih dalam masa kontrak jika terdapat klausul khusus atau alasan berdasarkan hukum.

Pengakhiran oleh penyewa

Pengakhiran oleh pemilik

Demikian pula, kontrak dapat diakhiri sebelum waktunya jika terdapat klausul khusus yang mencantumkan hak pengakhiran, penyewa mengalami kepailitan, atau terjadi pelanggaran kewajiban yang berat.

Pengakhiran kontrak mulai berlaku setelah pernyataan kehendak diterima oleh pihak lain.

Kehendak untuk mengakhiri kontrak dapat disampaikan secara lisan, tetapi untuk mencegah sengketa di kemudian hari dan menggunakannya sebagai alat bukti dalam perkara mendatang, sebaiknya kehendak tersebut disampaikan melalui pemberitahuan tertulis, khususnya surat pos dengan bukti isi.

Surat dengan bukti isi harus mencantumkan seluruh pokok berikut tanpa ada yang terlewat.

Surat dengan bukti isi yang disusun dengan cara tersebut dapat digunakan sebagai alat bukti yang sah dalam prosedur hukum berikutnya, seperti gugatan pengembalian uang jaminan, upaya menghindari eksekusi paksa, atau mediasi sengketa sewa, serta menjadi bahan pertimbangan penting bagi pengadilan.

Surat dengan bukti isi disusun menurut prosedur dan tata cara berikut.

Serahkan 3 rangkap surat dengan bukti isi yang telah dibuat ke kantor pos terdekat.

Satu rangkap dikirim kepada penerima, satu rangkap disimpan oleh kantor pos, dan satu rangkap disimpan sendiri.

Kantor pos menyimpan salinan surat dengan bukti isi tersebut selama 3 tahun dan salinan dapat diterbitkan kembali kapan saja selama jangka waktu tersebut.

Ketika kontrak diakhiri, hubungan sewa berakhir untuk masa mendatang.

Oleh karena itu, penyewa harus menyerahkan kembali rumah dan pemilik harus mengembalikan uang jaminan (Pasal 550 dan Pasal 536 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).

Jika kontrak diakhiri karena salah satu pihak melanggar kontrak, gugatan ganti rugi dapat diajukan apabila terdapat kesengajaan atau kelalaian (Pasal 551, Pasal 390, dan Pasal 750 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).

Meskipun kontrak sewa telah berakhir, penyewa dapat menolak menyerahkan rumah jika pemilik tidak mengembalikan uang jaminan.

Hak ini disebut hak menolak pelaksanaan sebelum kewajiban pihak lain dilaksanakan secara bersamaan.

Penyewa yang belum menerima kembali uang jaminan setelah berakhirnya sewa memperoleh hak untuk mengajukan permohonan perintah pendaftaran hak sewa.

Setelah pendaftaran hak sewa diselesaikan berdasarkan perintah pendaftaran sewa, penyewa tetap dapat mempertahankan keberlakuan haknya terhadap pihak ketiga dan hak atas pembayaran secara preferen meskipun pindah tanpa menyerahkan rumah.

(Dengan syarat permohonan diajukan ketika persyaratan registrasi penduduk dan penguasaan telah dipenuhi)

Ketika kontrak berakhir, pemilik berkewajiban mengembalikan uang jaminan kepada penyewa.

Namun, jumlah tersebut dapat diperhitungkan dengan kewajiban penyewa untuk memulihkan keadaan semula. (Contoh: fasilitas yang rusak, pelapisan dinding, biaya pembersihan, dan sebagainya)

Jika kontrak telah diakhiri dan rumah telah diserahkan, tetapi pemilik tetap tidak mengembalikan uang jaminan, cara-cara berikut dapat ditempuh.

Cara memperoleh pengembalian uang jaminan

Pemilik dapat menuntut uang sewa yang tertunggak dan ganti rugi atas kerusakan barang sewaan.

Selain itu, pelanggaran kontrak juga dapat mengakibatkan denda kontraktual atau hilangnya uang tanda jadi.

Firma hukum kami memiliki sejumlah pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Pengacara Korea serta para pengacara spesialis dengan pengalaman rata-rata 10 tahun atau lebih.

Kami dapat memberikan dukungan hukum yang efektif dalam seluruh prosedur terkait, mulai dari meninjau keabsahan alasan pengakhiran kontrak hingga tuntutan pengembalian uang jaminan, eksekusi paksa, dan peralihan hak milik.

Jika sulit menangani seluruh prosedur sendiri, kami menyarankan agar Anda mendapatkan bantuan pengacara real estat sehingga prosedur dapat dijalankan dengan lebih akurat dan cepat.