CONTENTS
- 1. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Pengertian
- - Tidak sah
- 2. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Keadaan yang diperbolehkan sebagai pengecualian
- - Apabila terdapat pihak ketiga yang beriktikad baik
- 3. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Hukuman akibat perjanjian penitipan nama
- - Sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang
- - Denda paksa
- - Hukuman atas pelanggaran
- 4. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Cara menangani
- - Apabila dilakukan dengan sengaja
- - Apabila terjadi karena kekeliruan
- 5. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Daftar periksa
- - Sistem dukungan pengacara spesialis real estat
1. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Pengertian
Penitipan nama berdasarkan kontrak berarti orang yang secara substansial memiliki hak atas real estat mendaftarkan real estat tersebut atas nama orang lain.
Dalam hal ini, pemilik sebenarnya disebut “pemilik hak yang sebenarnya”, pihak yang namanya tercantum dalam pendaftaran disebut “penerima titipan nama”, dan kesepakatan antara keduanya disebut “perjanjian penitipan nama”.
Tidak sah
Namun, berdasarkan Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan, perjanjian penitipan nama tersebut pada prinsipnya tidak sah.
Oleh karena itu, pendaftaran atas nama penerima titipan nama juga tidak sah.
Hal ini disebabkan tindakan tersebut bertentangan dengan prinsip sistem penggunaan nama sebenarnya dalam pendaftaran real estat serta disertai sanksi hukum, seperti penghukuman pidana dan sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang.
2. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Keadaan yang diperbolehkan sebagai pengecualian
Penitipan nama berdasarkan kontrak pada prinsipnya dilarang, tetapi diperbolehkan sebagai pengecualian dalam beberapa keadaan yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan.
Namun, dalam keadaan tersebut pun harus dipastikan bahwa tidak terdapat tujuan untuk menghindari pajak, menghindari eksekusi paksa, atau menghindari pembatasan berdasarkan peraturan perundang-undangan.
Selain itu, pemenuhan persyaratan formal saja tidak serta-merta membuatnya dapat dianggap sah.
Contoh utama yang diperbolehkan
Jenis yang diperbolehkan | Rincian |
Atas nama asosiasi klan | Real estat yang dimiliki asosiasi klan didaftarkan atas nama orang yang bukan anggota asosiasi klan tersebut (misalnya: pencantuman bersama asosiasi klan dan perwakilannya) |
Atas nama pasangan | Real estat didaftarkan atas nama pasangan dengan tujuan kepemilikan bersama secara substansial di antara suami istri |
Atas nama organisasi keagamaan | Real estat milik organisasi di bawah naungan suatu organisasi keagamaan didaftarkan atas nama organisasi keagamaan tersebut |
Namun, tidak semua keadaan diperbolehkan hanya karena nama yang digunakan adalah nama pasangan atau asosiasi klan; tujuan yang sebenarnya merupakan unsur utama.
Apabila terdapat pihak ketiga yang beriktikad baik
Perjanjian penitipan nama pada prinsipnya tidak sah. Namun, apabila penerima titipan nama menjadi pihak dalam kontrak dan pihak lawan merupakan pihak ketiga beriktikad baik yang tidak mengetahui adanya penitipan nama, peralihan hak milik dapat diakui keabsahannya (ketentuan tambahan Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan).
Dengan demikian, apabila pihak lawan dalam transaksi real estat tidak mengetahui adanya penitipan nama ketika mengadakan kontrak, kontrak tersebut dapat terbentuk secara sah dan hak milik atas real estat tersebut juga dapat beralih secara sah.
Kategori | Penjelasan |
Pihak ketiga beriktikad baik | Orang yang memperoleh real estat tanpa mengetahui adanya perjanjian penitipan nama |
Akibat hukum | Kontrak dan pendaftaran dapat diakui sah meskipun terdapat penitipan nama |
Hal yang perlu diperhatikan | Penerima titipan nama harus menjadi pihak dalam kontrak, dan kontrak diperlakukan tidak sah apabila iktikad buruk pihak lawan, yaitu bahwa pihak tersebut telah mengetahuinya, terbukti |
Meskipun terdapat pengecualian hukum tersebut, penerapannya mensyaratkan pemenuhan ketentuan yang sangat ketat, dan penggunaan penitipan nama secara sengaja tetap menimbulkan risiko hukum yang serius.
3. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Hukuman akibat perjanjian penitipan nama
Penitipan nama berdasarkan kontrak tidak hanya berakhir dengan ketidakabsahan secara perdata, tetapi merupakan pelanggaran hukum serius yang dapat mengakibatkan pemilik hak yang sebenarnya dikenai sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang, denda paksa, dan penghukuman pidana.
Sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang
(Tarif pengenaan sanksi berdasarkan nilai taksiran real estat + tarif pengenaan sanksi berdasarkan lamanya pelanggaran kewajiban) × nilai taksiran real estat
Pemilik hak yang sebenarnya yang membuat perjanjian penitipan nama wajib membayar sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang yang dihitung dengan mengalikan nilai taksiran real estat dengan tarif pengenaan sanksi berdasarkan kriteria berikut.
Nilai taksiran real estat | Tarif pengenaan sanksi |
500 juta won Korea Selatan atau kurang | 5% |
Lebih dari 500 juta hingga 3 miliar won Korea Selatan | 10% |
Lebih dari 3 miliar won Korea Selatan | 15% |
Selain itu, tambahan sanksi berdasarkan lamanya keadaan penitipan nama juga harus digabungkan dalam perhitungan.
Lamanya pelanggaran kewajiban | Tarif pengenaan sanksi |
1 tahun atau kurang | 5% |
Lebih dari 1 tahun hingga 2 tahun | 10% |
Lebih dari 2 tahun | 15% |
Sebagai contoh, apabila real estat senilai 1 miliar won Korea Selatan dititipkan atas nama orang lain dan keadaan tersebut dibiarkan selama setidaknya 1 tahun, sanksi yang dapat dikenakan adalah 10% + 10% = total 20%, yaitu 200 juta won Korea Selatan.
Denda paksa
Setelah sanksi administratif dikenakan, pendaftaran atas nama sebenarnya harus segera dilakukan.
Apabila pendaftaran tidak dialihkan ke nama sebenarnya setelah pengenaan sanksi, denda paksa berikut akan dikenakan secara berulang (Pasal 6 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan).
dari nilai taksiran real estat∙ Setiap 1 tahun berikutnya: dikenakan tambahan sebesar 20%
Karena denda paksa menimbulkan beban berulang yang besar dan terpisah dari sanksi administratif, peralihan ke nama sebenarnya tidak boleh ditunda.
Hukuman atas pelanggaran
Penitip nama dan penerima titipan nama dalam penitipan nama berdasarkan kontrak dapat dijatuhi hukuman berikut (Pasal 7 ayat 1 dan ayat 2 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan).
Subjek | Ancaman hukuman |
Penitip nama | Pidana penjara paling lama 5 tahun atau denda paling banyak 200 juta won Korea Selatan |
Penerima titipan nama | Pidana penjara paling lama 3 tahun atau denda paling banyak 100 juta won Korea Selatan |
4. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Cara menangani
Apabila penitipan nama berdasarkan kontrak terungkap, strategi penanganannya dapat sangat berbeda tergantung pada latar belakang dan tujuan pembentukannya.
Untuk menghindari atau mengurangi tindakan akibat pelanggaran peraturan perundang-undangan, seperti hukuman, sanksi administratif, dan pencoretan pendaftaran, diperlukan penanganan khusus sesuai dengan keadaan setiap perkara.
Apabila dilakukan dengan sengaja
Apabila penitipan nama dilakukan dengan sengaja, pelanggaran terhadap sistem penggunaan nama sebenarnya dalam pendaftaran real estat menjadi jelas sehingga menimbulkan pertanggungjawaban hukum yang serius.
Penjelasan mengenai keadaan terjadinya pelanggaran harus disiapkan untuk memperoleh pengurangan sanksi administratif, dan sebelum sanksi dikenakan, kesempatan untuk menerima pemberitahuan terlebih dahulu serta menyampaikan pendapat dapat dimanfaatkan.
Dalam keadaan tertentu, diperlukan bahan pertimbangan penjatuhan pidana untuk meringankan hukuman pidana serta bukti mengenai upaya perbaikan secara sukarela.
Apabila terjadi karena kekeliruan
Apabila seseorang tidak menyadari bahwa proses kontrak tersebut merupakan penitipan nama atau hal itu terjadi karena kekeliruan akibat kurang memahami hubungan hukumnya, terdapat kemungkinan memperoleh keringanan berdasarkan keadaan yang melatarbelakanginya, tetapi penitipan nama itu sendiri tetap tidak sah.
Namun, apabila penerima titipan nama menjadi pihak dalam kontrak dan pihak lawan beriktikad baik, keabsahan kontrak dapat diakui berdasarkan ketentuan tambahan Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan.
Oleh karena itu, penyusunan dokumen penjelasan sangat penting untuk memperoleh pembebasan dari sanksi administratif atau hukuman.
5. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Daftar periksa
Penitipan nama berdasarkan kontrak merupakan persoalan sensitif yang dapat berujung pada pelanggaran hukum. Pemahaman mengenai penggunaan nama sebenarnya dan struktur kontrak sangatlah penting.
Apabila terdapat dugaan penitipan nama, pastikan untuk memeriksa hal-hal berikut.
Hal yang diperiksa | Pertanyaan pemeriksaan |
Struktur nama | Apakah pihak yang namanya tercantum dalam pendaftaran merupakan pemilik sebenarnya? |
Hubungan penitipan | Apakah terdapat perjanjian penitipan nama antara pemilik sebenarnya dan pihak yang namanya digunakan? |
Pihak dalam kontrak | Apakah pihak lawan dalam kontrak mengetahui adanya penitipan nama? |
Tujuan | Apakah terdapat tujuan untuk menghindari pajak, menghindari eksekusi paksa, atau menghindari regulasi? |
Pengecualian yang diperbolehkan | Apakah keadaan tersebut termasuk pengecualian terkait penggunaan nama asosiasi klan, pasangan, atau organisasi keagamaan? |
Perbaikan sukarela | Setelah mengetahui adanya penitipan nama, apakah pendaftaran atas nama sebenarnya telah dilakukan secara sukarela? |
Lamanya pelanggaran | Apakah keadaan penitipan nama berlangsung selama setidaknya 1 tahun? |
Apakah hal tersebut memengaruhi perhitungan sanksi administratif? | |
Penanganan hukum | Apakah penelaahan hukum telah diperoleh sebelum pemberitahuan sanksi administratif atau pelaporan pidana? |
Sistem dukungan pengacara spesialis real estat
Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Pengacara Korea serta pengacara profesional dengan pengalaman rata-rata setidaknya 10 tahun.
Dengan dukungan tersebut, apabila penitipan nama menjadi permasalahan sehingga timbul risiko seperti pengenaan sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang, penghukuman pidana, atau ketidakabsahan pendaftaran, dukungan hukum yang substantif dapat diberikan mulai dari pengajuan keberatan hingga banding administratif dan penanganan proses pidana.
Apabila pemilik sebenarnya dan pihak yang namanya tercatat dalam pendaftaran berbeda, kami menyarankan agar Anda segera menentukan apakah terdapat penitipan nama dan menyusun strategi penanganan dengan bantuan pengacara spesialis real estat.
