CONTENTS
- 1. Sengketa sewa-menyewa | Jenis
- - Penyesuaian uang sewa atau uang jaminan
- - Sengketa jangka waktu sewa-menyewa
- - Sengketa pengembalian uang jaminan dan penyerahan kembali rumah atau bangunan komersial
- - Sengketa kewajiban pemeliharaan dan perbaikan
- - Sengketa perpanjangan atau pengakhiran kontrak
- - Sengketa uang premium usaha
- 2. Sengketa sewa-menyewa | Penyelesaian melalui Komite Mediasi Sengketa
- - Komite Mediasi Sengketa Sewa-Menyewa
- - Permohonan dan prosedur pelaksanaan
- - Dokumen yang diserahkan saat mengajukan permohonan mediasi
- - Kekuatan hukum mediasi
- - Manfaat sistem mediasi
- 3. Sengketa sewa-menyewa | Penyelesaian melalui gugatan
- - Gugatan pengembalian uang jaminan
- - Gugatan pengosongan (pengusiran)
- - Gugatan terkait uang premium usaha
- 4. Kontrak sewa-menyewa | Daftar periksa
- - Sistem bantuan pengacara spesialis real estat
1. Sengketa sewa-menyewa | Jenis
Sengketa sewa-menyewa dapat timbul dalam berbagai bentuk, seperti penyesuaian uang sewa, pengembalian uang jaminan, jangka waktu sewa, dan perpanjangan kontrak.
Secara umum, sengketa tersebut dapat dibagi menjadi jenis-jenis berikut.
Penyesuaian uang sewa atau uang jaminan
Sengketa ini terjadi ketika terdapat perbedaan pendapat antara pihak yang menyewakan dan penyewa mengenai kenaikan uang sewa atau penambahan uang jaminan.
Dalam hal ini, undang-undang menetapkan bahwa permintaan penyesuaian hanya dapat diajukan berdasarkan syarat dan batas tertentu. Oleh karena itu, ketentuan tersebut perlu dipahami secara tepat (Pasal 7 Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan dan Pasal 11 Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan).
Kategori | Batas permintaan kenaikan |
Rumah | Maksimal 1/20 (5%) dari uang sewa atau uang jaminan yang diperjanjikan |
Bangunan komersial | Maksimal 5/100 (5%) dari uang sewa atau uang jaminan pada saat permintaan diajukan |
Sengketa jangka waktu sewa-menyewa
Sengketa ini berkaitan dengan perpanjangan jangka waktu kontrak, penerapan perpanjangan otomatis, atau pengakhiran lebih awal.
Jika penyewa ingin meninggalkan properti sebelum kontrak berakhir, dapat timbul persoalan denda kontraktual. Selain itu, pihak yang menyewakan umumnya mengemukakan alasan penolakan perpanjangan untuk mencegah perpanjangan otomatis.
Sengketa pengembalian uang jaminan dan penyerahan kembali rumah atau bangunan komersial
Setelah hubungan sewa-menyewa berakhir, dapat timbul persoalan mengenai waktu atau jumlah pengembalian uang jaminan.
Selain itu, jika penyewa tidak menyerahkan kembali objek sewa atau terlambat melakukannya, persoalan tersebut dapat berlanjut menjadi gugatan pengosongan (pengusiran).
Sengketa kewajiban pemeliharaan dan perbaikan
Konflik dapat timbul antara pihak yang menyewakan dan penyewa mengenai kondisi objek sewa saat diserahkan kembali serta pihak yang bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perbaikan bangunan.
Pada umumnya, pihak yang menyewakan sering kali memiliki kewajiban memelihara struktur dan fasilitas dasar, sedangkan penyewa bertanggung jawab atas kerusakan ringan yang timbul akibat penggunaan.
Jika hal tersebut tidak diatur secara jelas dalam kontrak, penafsiran hukumnya dapat berbeda.
Sengketa perpanjangan atau pengakhiran kontrak
Sengketa ini berkaitan dengan perpanjangan kontrak sewa-menyewa dan syarat pengakhiran kontrak.
Contoh sengketa yang umum adalah sebagai berikut.
▷ Pihak yang menyewakan menyatakan bahwa kontrak telah diperpanjang secara diam-diam tanpa pemberitahuan pengakhiran
Sengketa uang premium usaha
Salah satu contoh utamanya adalah sengketa terkait pembayaran dan pemulihan uang premium usaha di antara penyewa bangunan komersial.
Sengketa ini terjadi ketika pihak yang menyewakan menghalangi penyewa bangunan komersial dalam proses memperoleh kembali uang premium usaha dari calon penyewa baru.
Namun, berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, apabila syarat tertentu terpenuhi, pihak yang menyewakan tidak boleh menghalangi pemulihan uang premium usaha tanpa alasan yang sah (Pasal 10-4 Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan).
Penyewa yang kehilangan kesempatan untuk memperoleh kembali uang premium usaha dapat mengajukan tuntutan ganti rugi.
2. Sengketa sewa-menyewa | Penyelesaian melalui Komite Mediasi Sengketa
Ketika terjadi sengketa sewa-menyewa, gugatan bukanlah satu-satunya cara penyelesaian.
Komite Mediasi Sengketa Sewa-Menyewa merupakan prosedur resmi yang dibentuk agar sengketa dapat dimediasi tanpa beban waktu dan biaya yang besar.
Komite ini menangani sebagian besar jenis sengketa yang berkaitan dengan sewa rumah dan bangunan komersial serta menyediakan penyelesaian yang efektif.
Komite Mediasi Sengketa Sewa-Menyewa
Sistem mediasi yang ditetapkan undang-undang untuk menyelesaikan sengketa terkait kontrak sewa-menyewa secara cepat dan ekonomis.
Sistem ini menangani seluruh sengketa mengenai sewa rumah atau bangunan komersial, dan Badan Real Estat Korea mengoperasikan sekretariat di Seoul, Gyeonggi, Gangwon, Sejong, Jeonbuk, Gyeongbuk, dan wilayah lainnya.
Jika terjadi sengketa sewa-menyewa seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, permohonan mediasi dapat diajukan kepada Komite Mediasi Sengketa Sewa-Menyewa.
Permohonan dan prosedur pelaksanaan
Prosedur mediasi dilaksanakan secara sederhana melalui 4 tahap berikut.
: Mengajukan permohonan mediasi kepada komite mediasi yang berwenang atas lokasi rumah atau bangunan komersial yang menjadi objek sewa
② Dimulainya mediasi
: Prosedur mediasi dimulai segera setelah permohonan diterima.
: Setelah mediasi dimulai, permohonan dan dokumen pendukung diperiksa.
③ Penyelidikan dan pemeriksaan
: Dalam proses penyelidikan, keterangan para pihak didengar dan dokumen dikumpulkan.
: Komite mediasi yang terdiri atas ahli hukum dan real estat melakukan pemeriksaan.
④ Tercapainya mediasi
: Setelah komite mengajukan usulan mediasi, para pihak dapat menerimanya secara tertulis dalam waktu 14 hari.
Dokumen yang diserahkan saat mengajukan permohonan mediasi
Dokumen wajib
∙ Daftar bangunan
∙ Kartu identitas
∙ Kutipan registrasi penduduk
∙ Salinan resmi register dan dokumen lainnya
Dokumen opsional
∙ Dokumen perhitungan uang premium usaha
∙ Seluruh dokumen pendukung lainnya yang dapat digunakan sebagai bukti
Kekuatan hukum mediasi
Apabila mediasi berhasil, hasilnya dianggap sebagai "kesepakatan" antara para pihak. Kewajiban seperti pembayaran uang yang tercantum dalam dokumen mediasi dapat dieksekusi secara paksa tanpa surat perintah eksekusi tersendiri.
▶ Isi kesepakatan, seperti pembayaran uang, pengosongan, dan pemulihan uang premium usaha, mempunyai kekuatan yang memungkinkan eksekusi paksa
▶ Dokumen mediasi dapat digunakan sebagai dasar eksekusi tanpa gugatan tersendiri
Manfaat sistem mediasi
Dibandingkan dengan gugatan, sistem mediasi memiliki berbagai manfaat praktis berikut.
Manfaat | Penjelasan |
① Prosedur sederhana | Permohonan dapat diajukan secara daring, melalui pos, faks, atau kunjungan langsung |
② Beban biaya rendah | Biaya berkisar antara 10.000 hingga 100.000 won Korea Selatan (penyewa dengan nilai sewa rendah dan pihak lainnya dapat dibebaskan) |
③ Menghemat waktu | Hasil diperoleh dalam waktu 60 hari sejak tanggal dimulainya mediasi |
④ Kekuatan hukum yang dapat dipaksakan | Eksekusi dapat dilakukan berdasarkan dokumen mediasi |
Lihat Juga
3. Sengketa sewa-menyewa | Penyelesaian melalui gugatan
Jika penyelesaian melalui Komite Mediasi Sengketa Sewa-Menyewa sulit dicapai, pihak lawan tidak mematuhi mediasi, atau mediasi tidak menghasilkan kesepakatan, gugatan perlu diajukan melalui pengadilan.
Gugatan pengembalian uang jaminan
Gugatan ini harus diajukan apabila pihak yang menyewakan tidak mengembalikan uang jaminan meskipun kontrak sewa-menyewa telah berakhir.
Untuk mengajukan gugatan, diperlukan bukti yang menunjukkan bahwa pihak yang menyewakan tidak mengembalikan uang jaminan meskipun berkewajiban melakukannya.
Bukti utama
▷ Laporan pemeriksaan saat meninggalkan properti dan dokumen lain yang dapat memastikan berakhirnya kontrak serta syarat pengembalian uang jaminan
▷ Catatan tunggakan dan dokumen lain yang dapat memastikan bahwa penyewa tidak memiliki jumlah yang belum dibayar kepada pihak yang menyewakan
▷ Surat tercatat dengan bukti isi dan dokumen lain yang menuntut pengembalian uang jaminan
Gugatan pengosongan (pengusiran)
Gugatan pengosongan (pengusiran) harus diajukan apabila penyewa tidak menyerahkan kembali objek sewa meskipun kontrak telah berakhir.
Gugatan ini diajukan oleh pemilik properti kepada pengadilan ketika penyewa tetap menguasai properti tanpa hak meskipun tidak lagi berhak menempatinya.
Bukti utama
▷ Pemberitahuan pengakhiran kontrak atau bukti berakhirnya kontrak
▷ Dokumen yang menunjukkan keadaan penguasaan objek sewa
(foto, kondisi pintu masuk, dan sebagainya)
Gugatan terkait uang premium usaha
Gugatan ini harus diajukan apabila pihak yang menyewakan menghalangi atau secara tidak patut merugikan pemulihan uang premium usaha.
Berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, gugatan dapat diajukan terhadap pihak yang menyewakan yang melakukan perbuatan berikut.
2. Menghalangi calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa agar tidak membayar uang premium usaha kepada penyewa
3. Meminta uang sewa dan uang jaminan yang sangat tinggi kepada calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa dibandingkan dengan pajak, pungutan publik, uang sewa dan uang jaminan bangunan komersial di sekitarnya, serta beban lainnya yang berkaitan dengan bangunan komersial tersebut
4. Menolak membuat kontrak sewa-menyewa dengan calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa tanpa alasan yang sah
Dalam hal ini, harus dapat dibuktikan bahwa perbuatan pihak yang menyewakan tersebut benar-benar menimbulkan kerugian.
Bukti utama
▷ Dokumen yang membuktikan kemampuan finansial calon penyewa baru atau niat dan kemampuannya untuk memenuhi kewajiban penyewa
▷ Dokumen atau perhitungan yang mencantumkan jumlah dan perincian uang premium usaha
▷ Pesan teks, surel, rekaman suara, atau bukti lain yang dapat memastikan penolakan kontrak oleh pihak yang menyewakan
▷ Dokumen yang dapat membuktikan kerugian akibat kegagalan nyata dalam memperoleh kembali uang premium usaha
4. Kontrak sewa-menyewa | Daftar periksa
Saat membuat kontrak sewa-menyewa, menandatangani kontrak saja tidaklah cukup.
Unsur-unsur utama, seperti para pihak dalam kontrak, urutan hak, dan persyaratan daya berlaku terhadap pihak ketiga, harus diperiksa secara saksama untuk mencegah sengketa di kemudian hari.
Hal yang diperiksa | Isi dan metode pemeriksaan |
1. Pemeriksaan para pihak | Memeriksa kepemilikan sebenarnya dan kewenangan pihak yang menyewakan melalui kartu identitas, sertifikat keterangan pendaftaran, dan dokumen lainnya |
2. Pemeriksaan urutan hak | Jika kontrak dibuat melalui kuasa, periksa surat kuasa dan kartu identitas |
Uang jaminan harus ditransfer langsung ke rekening atas nama pihak yang menyewakan | |
3. Dokumen pemeriksaan dan penjelasan objek perantaraan | Baca dan periksa secara saksama sebelum menandatangani untuk memastikan tidak ada informasi yang dihilangkan atau palsu |
Periksa apakah isinya sesuai dengan penjelasan agen properti | |
4. Memperoleh daya berlaku terhadap pihak ketiga dan hak pelunasan preferen | Pelaporan perpindahan alamat dalam registrasi penduduk + tanggal pasti wajib diperoleh |
Penguasaan properti dan registrasi penduduk harus terus dipertahankan selama jangka waktu sewa agar daya berlaku terhadap pihak ketiga dan hak pelunasan preferen diakui |
Sistem bantuan pengacara spesialis real estat
Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Advokat Korea serta pengacara spesialis dengan pengalaman rata-rata minimal 10 tahun.
Dengan demikian, apabila timbul kerugian nyata, seperti tidak dikembalikannya uang jaminan, keterlambatan pengosongan, atau perselisihan mengenai uang premium usaha, dukungan hukum profesional dapat diberikan mulai dari pengiriman surat pemberitahuan resmi dengan bukti isi dan pengajuan mediasi hingga penanganan gugatan.
Kami menyarankan agar Anda segera menyusun strategi penanganan yang sesuai dengan keadaan dengan bantuan pengacara spesialis real estat.
Berita Terkait
Tonton konten video terkait
untuk studi kasus ini.
Bagaimana cara agar tidak menjadi korban penipuan properti? (feat. penipuan jeonse)
