CONTENTS
- 1. Gugatan terkait uang goodwill | Konsep uang goodwill
- - Definisi hukum uang goodwill
- - Sifat perjanjian uang goodwill
- 2. Gugatan terkait uang goodwill | Kapan gugatan diperlukan
- - Tindakan pemilik sewa yang menghalangi kesempatan memperoleh kembali uang goodwill
- - Apabila timbul kerugian
- 3. Gugatan terkait uang goodwill | Persyaratan dan tenggat gugatan
- - Persyaratan terbentuknya dasar gugatan
- - Daluwarsa
- 4. Gugatan terkait uang goodwill | Jika Anda penyewa
- - Struktur pembuktian dalam gugatan
- - Alat bukti utama
- 5. Gugatan terkait uang goodwill | Jika Anda pemilik sewa
- - Strategi penanganan
- - Pembuktian alasan yang sah
- - Alat bukti
- 6. Gugatan terkait uang goodwill | Daftar periksa
- - Sistem bantuan pengacara spesialis properti
1. Gugatan terkait uang goodwill | Konsep uang goodwill
Dalam gugatan terkait uang goodwill, uang goodwill adalah uang yang diterima sebagai imbalan atas pengalihan nilai aset berwujud dan tidak berwujud kepada penyewa baru, seperti pelanggan, keuntungan lokasi, reputasi, dan pengetahuan usaha yang dibangun penyewa selama menjalankan usahanya.
Definisi hukum uang goodwill
“Uang goodwill” adalah imbalan atas pengalihan atau pemberian hak untuk menggunakan nilai aset berwujud dan tidak berwujud yang terbentuk dari fasilitas dan perlengkapan usaha, pelanggan, reputasi, pengetahuan usaha, lokasi tempat usaha, dan unsur lainnya oleh penyewa yang menjalankan atau orang yang hendak menjalankan usaha di bangunan komersial (Pasal 10-3 ayat (1) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan).
Konsep ini berbeda dari uang jaminan dan uang sewa.
Sifat perjanjian uang goodwill
Perjanjian uang goodwill adalah perjanjian perdata yang dibuat antara penyewa lama dan penyewa baru (Pasal 10-3 ayat (2) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan).
Perjanjian ini bertujuan agar penyewa baru membayar sejumlah uang kepada penyewa lama dan mengambil alih nilai usaha.
Oleh karena itu, pemilik sewa tidak berkewajiban mengembalikan uang goodwill, tetapi tidak boleh menghalangi kesempatan penyewa untuk memperolehnya kembali.
2. Gugatan terkait uang goodwill | Kapan gugatan diperlukan
Gugatan terkait uang goodwill dapat diajukan apabila pemilik sewa secara tidak patut menghalangi atau melanggar kesempatan penyewa untuk memperoleh kembali uang goodwill.
Pasal 10-4 Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan melarang tindakan tertentu oleh pemilik sewa. Apabila larangan tersebut dilanggar, penyewa dapat menuntut ganti rugi.
Tindakan pemilik sewa yang menghalangi kesempatan memperoleh kembali uang goodwill
Pemilik sewa tidak boleh secara tidak patut menghalangi transaksi uang goodwill antara penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa dan penyewa tersebut, baik sebelum maupun setelah berakhirnya sewa.
Apabila melakukan tindakan penghalangan berikut, pemilik sewa dianggap telah melanggar kesempatan untuk memperoleh kembali uang goodwill.
2. Menghalangi calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa untuk membayarkan uang goodwill kepada penyewa
3. Meminta uang sewa dan uang jaminan dalam jumlah yang sangat tinggi kepada calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa jika dibandingkan dengan pajak dan pungutan atas bangunan komersial, uang sewa dan uang jaminan bangunan komersial di sekitarnya, serta beban lainnya
4. Tindakan lain berupa penolakan pemilik sewa untuk membuat perjanjian sewa dengan calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa tanpa alasan yang sah
Apabila timbul kerugian
Apabila penyewa benar-benar tidak dapat memperoleh kembali uang goodwill dan mengalami kerugian finansial akibat tindakan penghalangan yang melawan hukum oleh pemilik sewa sebagaimana dijelaskan di atas, penyewa dapat menuntut ganti rugi melalui gugatan terkait uang goodwill (Pasal 10-4 ayat (3) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan).
Cakupan kerugian yang diakui dalam hal ini adalah sebagai berikut.
(Namun, jumlahnya dibatasi pada nilai yang lebih rendah antara uang goodwill yang ditawarkan penyewa baru dan nilai uang goodwill pada saat sewa berakhir.)
3. Gugatan terkait uang goodwill | Persyaratan dan tenggat gugatan
Untuk mengajukan gugatan terkait uang goodwill, persyaratan hukum tertentu harus dipenuhi dan tuntutan harus diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu daluwarsa agar memperoleh perlindungan hukum.
Persyaratan terbentuknya dasar gugatan
Untuk mengajukan gugatan ganti rugi atas uang goodwill terhadap pemilik sewa, penyewa harus memenuhi persyaratan berikut.
: Penyewa harus memperkenalkan penyewa baru kepada pemilik sewa dalam periode sejak 6 bulan sebelum kontrak berakhir hingga tanggal berakhirnya kontrak.
② Kesediaan penyewa baru untuk membayar uang goodwill
: Penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa harus bersedia membayar uang goodwill kepada penyewa lama dan pernyataan kesediaan tersebut harus jelas.
③ Adanya tindakan penghalangan oleh pemilik sewa
: Harus terdapat tindakan yang menghalangi perolehan kembali uang goodwill, seperti penolakan pemilik sewa untuk membuat kontrak dengan penyewa baru tanpa alasan yang sah atau permintaan uang jaminan dan uang sewa dalam jumlah tinggi.
④ Timbulnya kerugian uang goodwill secara nyata
: Harus terbukti bahwa penyewa tidak menerima uang goodwill dari penyewa baru akibat tindakan penghalangan oleh pemilik sewa, yaitu bahwa kerugian benar-benar telah terjadi.
⑤ Hubungan sebab akibat
: Harus terdapat hubungan sebab akibat antara tindakan penghalangan oleh pemilik sewa dan kerugian uang goodwill yang dialami penyewa.
Untuk membuktikan persyaratan tersebut, diperlukan berbagai alat bukti, seperti pesan teks, surel, draf kontrak, rekaman pembicaraan mengenai perundingan, dan proposal uang goodwill.
Daluwarsa
Tenggat hukum bagi penyewa yang kehilangan kesempatan untuk memperoleh kembali uang goodwill guna mengajukan gugatan adalah sebagai berikut.
: Hak untuk menuntut ganti rugi atas uang goodwill harus dilaksanakan dalam waktu 3 tahun sejak tanggal berakhirnya sewa. Setelah jangka waktu tersebut terlampaui, tuntutan tidak dapat diajukan karena daluwarsa.
4. Gugatan terkait uang goodwill | Jika Anda penyewa
Dalam gugatan terkait uang goodwill, penyewa harus mendalilkan dan membuktikan bahwa terdapat tindakan yang menghalangi perolehan kembali uang goodwill. Dalam proses ini, penyewa harus mengumpulkan bukti dan keadaan terkait yang memadai.
Karena beban pembuktian terutama berada pada penyewa yang kehilangan kesempatan untuk memperoleh kembali uang goodwill, bukti harus dipersiapkan secara menyeluruh sebelum gugatan diajukan.
Struktur pembuktian dalam gugatan
Kategori | Hal yang harus dibuktikan |
① Upaya memperoleh kembali uang goodwill | Apakah penyewa telah menghubungi penyewa baru atau mencoba membuat perjanjian uang goodwill |
② Adanya penyewa baru yang layak | Apakah benar-benar terdapat penyewa baru yang bersedia membayar uang goodwill |
③ Tindakan penghalangan oleh pemilik sewa | Apakah pemilik sewa menolak membuat kontrak dengan penyewa baru tanpa alasan yang sah |
④ Timbulnya kerugian | Apakah kerugian timbul karena uang goodwill tidak berhasil diperoleh kembali |
※ Pemilik sewa dapat mengajukan bukti sebaliknya mengenai keabsahan alasan penolakan terhadap penyewa baru. Dalam hal ini, pembuktian sebaliknya oleh pemilik sewa juga menjadi persoalan penting.
Alat bukti utama
Penyewa yang mempersiapkan gugatan harus sedapat mungkin memperoleh dokumen-dokumen berikut.
▶ Bukti rencana pendaftaran usaha atau rencana usaha penyewa baru
(untuk membuktikan kemampuan penyewa baru membayar uang jaminan dan uang sewa serta kesediaan dan kemampuannya melaksanakan kewajiban sebagai penyewa)
▶ Dokumen atau perhitungan yang mencantumkan jumlah dan perincian uang goodwill
▶ Pesan teks, surel, rekaman pembicaraan, atau bukti lain yang dapat mengonfirmasi penolakan kontrak oleh pemilik sewa
▶ Bukti yang dapat membuktikan kerugian akibat kegagalan memperoleh kembali uang goodwill
5. Gugatan terkait uang goodwill | Jika Anda pemilik sewa
Dalam gugatan terkait uang goodwill, untuk membela diri terhadap tuntutan ganti rugi penyewa, pemilik sewa dapat membuktikan bahwa tindakannya memiliki alasan yang sah atau membantah fakta yang didalilkan oleh penyewa.
Secara khusus, hal terpenting adalah secara aktif mendalilkan dan membuktikan bahwa penolakan terhadap penyewa baru didasarkan pada alasan yang sah.
Strategi penanganan
Apabila digugat karena diduga menghalangi perolehan kembali uang goodwill, pemilik sewa dapat membela diri dengan cara berikut.
: Pemilik sewa dapat mendalilkan bahwa penyewa tidak benar-benar memperkenalkan penyewa baru atau bahwa perjanjian uang goodwill tidak pernah terbentuk.
② Membuktikan bahwa penyewa baru bukan pihak yang layak
: Misalnya, apabila penyewa baru tidak memiliki kemampuan yang memadai untuk membayar uang jaminan atau rencana usahanya tidak layak sehingga terdapat risiko tunggakan uang sewa, keadaan tersebut dapat menjadi alasan penolakan yang sah.
③ Membuktikan bahwa pemilik sewa memiliki alasan yang sah
: Pemilik sewa dapat mendalilkan adanya “alasan yang sah” sebagaimana diatur dalam Pasal 10-4 ayat (2) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan.
Pembuktian alasan yang sah
Apabila penolakan untuk membuat kontrak dengan penyewa baru didasarkan pada alasan yang sah berikut, pemilik sewa dapat membuktikannya untuk membela diri dalam gugatan.
▶ Calon penyewa baru yang diperkenalkan oleh penyewa berisiko melanggar kewajibannya sebagai penyewa atau terdapat alasan substansial lain yang menyulitkan kelangsungan hubungan sewa
▶ Bangunan komersial yang menjadi objek sewa tidak digunakan untuk tujuan mencari keuntungan selama 1 tahun 6 bulan atau lebih
▶ Penyewa baru yang dipilih oleh pemilik sewa membuat perjanjian uang goodwill dengan penyewa dan membayarkan uang goodwill tersebut
Alat bukti
Sebagaimana dijelaskan di atas, pemilik sewa juga dapat membela diri dalam gugatan melalui bantahan yang tepat apabila memiliki alasan penolakan yang sah atau terdapat kelemahan dalam dalil penyewa.
Namun, alat bukti berikut harus dipersiapkan secara menyeluruh agar pembuktian berlangsung efektif.
Kategori | Alat bukti utama |
Ketidaklayakan penyewa baru | Laporan pemeriksaan kredit, surat keterangan tunggakan pajak, catatan transaksi keuangan bermasalah, dan sebagainya |
Bukti kurangnya kemampuan finansial | Dokumen yang mengonfirmasi kekurangan dana penyewa baru, surat keterangan saldo rekening, dan sebagainya |
Tidak adanya tujuan penggunaan | Rencana pemilik sewa untuk penggunaan bangunan komersial pada masa mendatang, laporan perubahan peruntukan, dan sebagainya |
Konfirmasi pembayaran uang goodwill oleh pihak ketiga | Kontrak, bukti transfer, dan dokumen lain yang menunjukkan bahwa pihak ketiga benar-benar membayar uang goodwill kepada penyewa lama |
6. Gugatan terkait uang goodwill | Daftar periksa
Saat mempersiapkan gugatan terkait uang goodwill, penting untuk memeriksa secara sistematis adanya tindakan yang menghalangi perolehan kembali uang goodwill, timbulnya kerugian, dan alat bukti.
Tabel berikut adalah daftar periksa yang merangkum unsur-unsur utama yang harus diperiksa saat mempersiapkan gugatan.
Kategori | Hal yang harus diperiksa |
Adanya perjanjian uang goodwill | Periksa apakah terdapat perjanjian uang goodwill antara penyewa lama dan penyewa baru |
Upaya memperoleh kembali uang goodwill | Periksa apakah penyewa telah berupaya memperoleh kembali uang goodwill dari penyewa baru |
Tindakan penghalangan oleh pemilik sewa | Apakah pemilik sewa menghalangi kesempatan memperoleh kembali uang goodwill tanpa alasan yang sah |
Kelayakan penyewa baru | Periksa apakah penyewa baru memiliki kemampuan yang memadai untuk membayar uang jaminan dan uang sewa |
Timbulnya kerugian | Periksa apakah penyewa benar-benar mengalami kerugian karena tidak dapat memperoleh kembali uang goodwill |
Perolehan alat bukti | Periksa apakah alat bukti terkait, seperti kontrak, pesan teks, surel, dan rekaman pembicaraan, telah diperoleh |
Sistem bantuan pengacara spesialis properti
Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis properti yang terdaftar pada Perhimpunan Advokat Korea serta pengacara profesional dengan pengalaman rata-rata sekurang-kurangnya 10 tahun.
Kami dapat memberikan dukungan hukum yang disesuaikan dengan setiap perkara, termasuk gugatan ganti rugi akibat tindakan pemilik sewa yang menghalangi perolehan kembali uang goodwill, penanganan tuntutan uang goodwill yang tidak patut dari penyewa, penyusunan kontrak, dan perumusan strategi untuk memperoleh alat bukti.
Jika sulit menangani seluruh prosedur seorang diri, pertimbangkan untuk menjalani prosedur secara lebih tepat dan cepat dengan bantuan pengacara spesialis properti.
Tonton konten video terkait
untuk studi kasus ini.
Bagaimana cara agar tidak menjadi korban penipuan properti? (feat. penipuan jeonse)
