CONTENTS
- 1. Gugatan pengosongan real estat | Konsep dan urgensinya
- - Keadaan yang memerlukan gugatan
- - Dasar hukum
- 2. Gugatan pengosongan real estat | Permohonan penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat
- - Penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat
- - Urgensi
- - Persyaratan penetapan sementara
- - Penyusunan surat permohonan
- - Dokumen yang harus diserahkan
- 3. Gugatan pengosongan real estat | Cara mengajukan gugatan
- - Penyusunan surat gugatan
- - Pendaftaran surat gugatan
- - Pengajuan jawaban oleh tergugat
- - Pengajuan dokumen persiapan persidangan
- - Penetapan tanggal dan pelaksanaan persidangan
- - Pembacaan dan penjatuhan putusan
- - Permohonan eksekusi paksa
- 4. Gugatan pengosongan real estat | Daftar periksa
- - Sistem bantuan pengacara spesialis real estat
1. Gugatan pengosongan real estat | Konsep dan urgensinya
Gugatan pengosongan real estat adalah gugatan perdata yang diajukan apabila pemilik real estat telah meminta penghuni untuk mengosongkan properti berdasarkan alasan yang sah, seperti berakhirnya perjanjian sewa, pemulihan hak milik, atau perolehan melalui lelang, tetapi penghuni menolak dan tetap menempati atau menggunakan real estat tersebut.
Apabila persoalan berkembang menjadi sengketa hukum dan bukan sekadar perselisihan biasa, prosedur ini sangat diperlukan agar pemilik dapat memperoleh kembali haknya secara nyata.
Keadaan yang memerlukan gugatan
Gugatan pengosongan diperlukan dalam keadaan berikut.
∙ Ketika penyewa tetap menguasai properti setelah perjanjian diakhiri karena menunggak sewa bulanan dalam waktu lama
∙ Ketika pembeli lelang real estat telah memperoleh hak milik, tetapi penghuni lama tidak mengosongkan properti tersebut
∙ Ketika seseorang menguasai real estat tanpa izin dan secara melawan hukum
Dasar hukum
Gugatan pengosongan real estat didasarkan pada ketentuan berikut dalam Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan yang melindungi hak pemilik.
Pasal 213 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Hak untuk Menuntut Pengembalian Barang Milik Sendiri)
Berdasarkan ketentuan tersebut, pemilik real estat berhak menuntut pengembalian real estat dari orang yang menguasainya tanpa kewenangan yang sah.
Pasal 214 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Hak untuk Menuntut Penghilangan dan Pencegahan Gangguan terhadap Hak Milik)
Dengan demikian, apabila penghuni menolak mengosongkan atau tetap menguasai properti secara tidak sah, pemilik dapat secara hukum menuntut penghilangan dan pencegahan gangguan tersebut.
2. Gugatan pengosongan real estat | Permohonan penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat
Tindakan pendahuluan yang harus dipertimbangkan sebelum mengajukan gugatan pengosongan real estat adalah permohonan penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat.
Hal ini karena efektivitas gugatan dapat hilang jika penghuni lama dengan sengaja mengganti pihak yang menguasai atau menyewakan kembali properti tersebut setelah gugatan pengosongan diajukan.
Penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat
Penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat adalah tindakan sementara berupa perintah pengadilan yang melarang debitur (penghuni) mengubah keadaan penguasaan atas real estat tersebut agar kreditur (pemilik) dapat menjamin pelaksanaan haknya untuk menuntut penyerahan atau pengosongan real estat.
Dengan demikian, perubahan nama pihak yang menguasai selama proses gugatan dapat dicegah sehingga pemilik tidak menghadapi keadaan ketika real estat tetap tidak dapat diserahkan kepadanya meskipun telah memperoleh putusan yang menguntungkan.
Urgensi
Jika penghuni dengan iktikad buruk mengalihkan penguasaan kepada pihak ketiga ketika penetapan sementara belum dimohonkan, putusan dalam gugatan pengosongan tidak berlaku terhadap penghuni baru meskipun penggugat memenangkan perkara.
Dalam keadaan ini, gugatan pengosongan terpisah harus kembali diajukan terhadap penghuni baru sehingga waktu dan biaya akan dikeluarkan dua kali.
Oleh karena itu, sebaiknya permohonan penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan diajukan sebelum gugatan pengosongan real estat dilaksanakan.
Persyaratan penetapan sementara
Penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat dapat dikabulkan jika memenuhi persyaratan berikut.
▶ Terdapat risiko bahwa keadaan penguasaan akan berubah sebelum putusan pokok perkara dijatuhkan
▶ Terdapat risiko bahwa eksekusi pokok perkara menjadi tidak bermakna atau sangat sulit dilaksanakan jika penetapan sementara tidak diberikan
Penyusunan surat permohonan
Surat permohonan penetapan sementara harus memuat seluruh keterangan berikut dan diajukan kepada pengadilan yang berwenang.
Isi surat permohonan
- Nilai objek, hak yang hendak dilindungi, dan uraian objek
- Petitum permohonan (Pasal 203 ayat (2) Peraturan Eksekusi Perdata Korea Selatan)
- Alasan permohonan
- Pengadilan yang berwenang
- Cara pembuktian dan tanggal penyusunan
- Pencantuman nama dan cap atau tanda tangan pihak maupun kuasanya
Pada prinsipnya, kewenangan berada pada pengadilan yang berwenang atas pokok perkara (gugatan pengosongan real estat) atau pengadilan di wilayah tempat objek sengketa berada (Pasal 303 Undang-Undang Eksekusi Perdata Korea Selatan).
Petitum permohonan harus disusun secara konkret seperti contoh berikut.
Contoh petitum permohonan
1. Debitur harus melepaskan penguasaan atas real estat yang tercantum dalam daftar lampiran dan menyerahkannya kepada petugas eksekusi yang ditunjuk oleh kreditur.
2. Petugas eksekusi tersebut harus mengizinkan debitur menggunakannya dengan syarat keadaan yang ada tidak diubah.
3. Debitur dilarang mengalihkan penguasaan kepada orang lain atau mengubah nama pihak yang menguasai.
4. Petugas eksekusi harus mengumumkan maksud perintah tersebut dengan cara yang sesuai.
Pemohon memohon agar pengadilan menjatuhkan putusan sebagaimana tersebut di atas.
Dokumen yang harus diserahkan
Orang yang hendak memohon penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan real estat harus menyerahkan dokumen berikut kepada pusat layanan terpadu pengadilan yang berwenang (Pasal 273 dan Pasal 275 Undang-Undang Hukum Acara Perdata Korea Selatan serta Pasal 203 Peraturan Eksekusi Perdata Korea Selatan).
∙ Sekurang-kurangnya 4 rangkap daftar real estat (disiapkan sebanyak yang diperlukan untuk salinan resmi penetapan dan surat permintaan pendaftaran)
∙ 1 rangkap perincian penghitungan nilai objek dalam daftar lampiran beserta dokumen dasarnya, seperti salinan daftar pajak
∙ 1 rangkap salinan daftar pendaftaran real estat
∙ 1 rangkap salinan dokumen hak sebagai alat pembuktian lainnya, seperti perjanjian sewa atau surat keterangan pelunasan harga lelang
∙ Salinan daftar pendaftaran badan hukum, hanya jika salah satu pihak merupakan badan hukum
3. Gugatan pengosongan real estat | Cara mengajukan gugatan
Gugatan pengosongan real estat dilaksanakan berdasarkan prosedur gugatan perdata biasa dan diproses secara bertahap, mulai dari pendaftaran surat gugatan hingga putusan dan eksekusi paksa.
Penyusunan surat gugatan
Petitum dan dasar gugatan merupakan bagian utama dalam surat gugatan pengosongan real estat.
Petitum harus memuat permintaan agar penghuni menyerahkan real estat, sedangkan dasar gugatan harus menjelaskan landasan bagi petitum tersebut.
Selain itu, surat gugatan harus memuat keterangan berikut.
∙ Nama, alamat, nomor registrasi penduduk, dan informasi kontak tergugat
∙ Petitum
∙ Dasar gugatan
∙ Cara dan dokumen pembuktian, seperti perjanjian sewa, surat konfirmasi jual beli, dan surat tercatat berisi pemberitahuan pengakhiran perjanjian
∙ Dokumen lampiran, seperti surat kuasa dan salinan daftar pendaftaran bangunan
Pendaftaran surat gugatan
Pemilik real estat harus mendaftarkan surat gugatan pengosongan yang telah disusun kepada pengadilan yang berwenang.
Dalam perkara ini, tergugat pada umumnya adalah pihak yang menguasai properti, baik penyewa maupun penghuni tanpa izin.
Pengajuan jawaban oleh tergugat
Berdasarkan Pasal 256 ayat (1) Undang-Undang Hukum Acara Perdata Korea Selatan, tergugat harus mengajukan jawaban dalam waktu 30 hari sejak menerima salinan surat gugatan.
Jika tergugat tidak mengajukan jawaban apa pun dalam jangka waktu tersebut, pengadilan dapat menetapkan tanggal pembacaan putusan tanpa persidangan lisan.
Apabila tergugat tetap tidak mengajukan jawaban sebelum tanggal tersebut, tuntutan pemilik sewa (penggugat) dapat dikabulkan sebagaimana diajukan dan penggugat dapat memperoleh putusan yang menguntungkan.
Pengajuan dokumen persiapan persidangan
Jika tergugat mengajukan jawaban, penggugat menyusun dokumen persiapan persidangan yang berisi bantahan terhadap jawaban tersebut dan menyerahkannya kepada pengadilan.
Tahap ini sangat penting untuk memperjelas fakta dan menyusun dalil secara sistematis.
Penetapan tanggal dan pelaksanaan persidangan
Setelah memeriksa dokumen tertulis kedua belah pihak, pengadilan menetapkan tanggal persidangan dan memberitahukannya kepada kedua belah pihak.
Pada tanggal persidangan, penggugat dan tergugat menyampaikan dalil masing-masing di hadapan pengadilan serta mengajukan alat bukti jika diperlukan.
Pembacaan dan penjatuhan putusan
Setelah seluruh proses persidangan selesai, pengadilan menetapkan tanggal putusan dan membacakan putusan akhir.
Jika penggugat memenangkan perkara, tergugat harus mengosongkan properti secara sukarela atau, jika tidak, menjadi objek eksekusi paksa.
Permohonan eksekusi paksa
Jika tergugat tidak mengosongkan properti meskipun putusan telah dijatuhkan, penggugat dapat mengajukan eksekusi paksa berdasarkan salinan putusan yang telah diberi perintah pelaksanaan.
Petugas eksekusi pengadilan akan mendatangi lokasi, mengeluarkan penghuni, dan menyerahkan real estat tersebut kepada penggugat.
4. Gugatan pengosongan real estat | Daftar periksa
Gugatan pengosongan real estat bukanlah prosedur yang selesai hanya dengan menyerahkan surat gugatan.
Persiapan dan pemeriksaan secara cermat diperlukan pada setiap tahap, mulai dari persiapan sebelum gugatan, permohonan penetapan sementara, proses gugatan, hingga pelaksanaan putusan.
Tahap | Hal yang harus dipersiapkan dan diperiksa |
Tahap persiapan awal | Memperoleh alat bukti, seperti perjanjian sewa dan surat tercatat mengenai pengakhiran perjanjian |
Memeriksa salinan daftar pendaftaran real estat dan memastikan hak milik | |
Mengidentifikasi pihak yang menguasai dan penghuni sebenarnya | |
Mengirim surat tercatat dan memeriksa apakah permintaan pengosongan telah dipenuhi | |
Perlu atau tidaknya penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan | Mempertimbangkan permohonan penetapan sementara larangan pengalihan penguasaan sebelum gugatan pengosongan |
Memeriksa terpenuhinya persyaratan penetapan sementara, termasuk hak yang hendak dilindungi dan urgensi | |
Memastikan pengadilan yang berwenang, menyusun surat permohonan, dan menyiapkan dokumen | |
Memastikan penyampaian salinan resmi penetapan dan penyelesaian permintaan pendaftaran | |
Penyusunan dan pendaftaran surat gugatan | Mencantumkan petitum dan dasar gugatan secara jelas |
Melampirkan alat bukti, seperti perjanjian sewa, bukti pengakhiran, dan salinan daftar pendaftaran | |
Memastikan pengadilan yang berwenang, lalu mendaftarkan gugatan kepada pengadilan yang tepat | |
Memastikan salinan surat gugatan telah disampaikan kepada tergugat setelah pendaftaran | |
Tahap proses gugatan | Memastikan apakah tergugat mengajukan jawaban dalam waktu 30 hari |
Jika tergugat mengajukan jawaban, menyusun dan menyerahkan dokumen persiapan persidangan yang memuat bantahan | |
Menerima pemberitahuan penetapan tanggal persidangan dari pengadilan dan mempersiapkan kehadiran | |
Menyusun strategi untuk persidangan, termasuk saksi dan alat bukti | |
Tindakan setelah putusan | Menerima salinan putusan dan memohon pemberian perintah pelaksanaan |
Mengajukan eksekusi paksa jika tergugat tidak mengosongkan properti secara sukarela | |
Mengoordinasikan jadwal kedatangan petugas eksekusi pengadilan dan pelaksanaan penyerahan secara nyata | |
Kemungkinan tindakan tambahan | Mempertimbangkan pengajuan banding jika kalah atau tuntutan hanya dikabulkan sebagian |
Mempersiapkan tanggapan pada tingkat banding jika pihak lawan mengajukan banding | |
Mengantisipasi kemungkinan ketidakpatuhan, termasuk permohonan penundaan eksekusi |
Sistem bantuan pengacara spesialis real estat
Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Pengacara Korea serta pengacara profesional dengan pengalaman rata-rata setidaknya 10 tahun.
Jika timbul sengketa nyata, seperti penolakan penghuni untuk mengosongkan properti, keterlambatan pengosongan, atau kerugian akibat penguasaan tanpa hak, dukungan hukum dapat diberikan untuk seluruh proses, mulai dari pengiriman surat tercatat, pengajuan gugatan pengosongan, hingga prosedur eksekusi paksa.
Jika Anda mengalami kesulitan menjalani proses gugatan sendiri, kami menyarankan agar Anda memulihkan hak dengan bantuan pengacara spesialis real estat.
