Lelang

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, lelang dapat diselenggarakan secara langsung oleh penjual untuk menjual suatu barang, tetapi juga dapat diselenggarakan oleh kreditor untuk memperoleh kembali piutangnya yang belum dibayar oleh debitur.

Apabila debitur tidak mampu membayar utangnya, kreditor dapat mengajukan permohonan lelang kepada pengadilan.

Selanjutnya, pengadilan menjual barang milik debitur (real estat) melalui penawaran dan menggunakan hasil penjualan tersebut untuk melunasi piutang kreditor.

Berdasarkan objek yang dijual, lelang terbagi menjadi ‘lelang real estat’ dan ‘lelang benda bergerak’, dengan peraturan dan praktik yang berbeda.

Lelang real estat menjadikan real estat independen yang terdaftar sebagai objeknya dan umumnya dilaksanakan sebagai lelang pengadilan.

Sebaliknya, lelang benda bergerak mencakup ‘benda bergerak berwujud’, seperti kendaraan dan mesin, atau hak tertentu seperti hak keanggotaan dan piutang.

Berdasarkan pihak yang melaksanakannya, lelang terbagi menjadi ‘lelang privat’ dan ‘lelang publik’, sedangkan lelang publik dibagi lagi menjadi dua jenis.

Dalam hal ini, lelang pengadilan dapat dilaksanakan atas permohonan kreditor kepada pengadilan, sedangkan lelang publik administratif dilaksanakan oleh lembaga publik seperti Badan Pajak Nasional Korea Selatan dan Korporasi Pengelolaan Aset Korea untuk menagih tunggakan pajak dan pungutan publik.

Berdasarkan perlu atau tidaknya dasar eksekusi yang diakui pengadilan untuk memulai lelang, lelang terbagi menjadi ‘lelang untuk pelaksanaan hak jaminan’ dan ‘lelang eksekusi paksa’, yang memiliki perbedaan dalam kepastian hukumnya.

Objek utama lelang real estat adalah tanah.

Berdasarkan Pasal 99 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan, tanah dianggap sebagai real estat independen dan semua jenis tanah, termasuk lahan pertanian, lahan bangunan, dan lahan hutan, dapat menjadi objek lelang.

Bagian di bawah dan di atas permukaan tanah juga tercakup sejauh terdapat kepentingan tertentu (Pasal 212 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan).

Terpisah dari tanah, bangunan diklasifikasikan sebagai real estat independen (Pasal 14 ayat (1) Undang-Undang Pendaftaran Real Estat Korea Selatan).

Namun, persyaratan berikut harus dipenuhi agar bangunan diakui sebagai real estat independen.

Bangunan yang masih dalam proses pembangunan dapat menjadi objek lelang benda bergerak karena masih dipandang sebagai ‘benda bergerak berwujud’ (Pasal 189 ayat (2) angka 1 Undang-Undang Eksekusi Perdata Korea Selatan).

Bagian yang ditambahkan pada bangunan yang sudah ada dapat menjadi real estat independen atau benda yang menyatu dengan bangunan tersebut, bergantung pada keadaannya.

Penilaiannya didasarkan pada tiga kriteria berikut.

Pepohonan umumnya dianggap sebagai benda yang melekat secara tetap pada tanah dan dilelang bersama tanah tersebut.

Namun, pepohonan dapat dilelang sebagai real estat independen yang terpisah dari tanah apabila memenuhi salah satu keadaan berikut.

Apabila real estat dimiliki bersama, hanya bagian kepemilikan Anda yang dapat dilelang secara terpisah (Pasal 139 Undang-Undang Eksekusi Perdata Korea Selatan).

Namun, hak penggunaan tanah pada bangunan bersama seperti apartemen tidak dapat dilelang secara terpisah dari bagian yang dimiliki secara eksklusif, kecuali terdapat perjanjian khusus.

Prosedur lelang real estat berdasarkan Undang-Undang Eksekusi Perdata Korea Selatan berlaku secara mutatis mutandis terhadap benda bergerak tertentu yang dapat didaftarkan.

Hak-hak khusus berikut juga dapat menjadi objek lelang real estat.

Meskipun tidak dianggap sebagai ‘real estat’ berdasarkan hukum, hak-hak tersebut diproses dengan cara yang sama seperti real estat dalam lelang.

Meskipun tidak memiliki wujud fisik, hak-hak tersebut diakui sebagai objek lelang seperti real estat karena memberikan hak eksklusif untuk menggunakan dan memperoleh manfaat dari wilayah tertentu.

Lelang pada umumnya dimulai ketika kreditor mengajukan permohonan lelang atas real estat debitur kepada pengadilan. Pengadilan yang berwenang adalah pengadilan distrik di lokasi real estat tersebut.

Berikut adalah daftar dokumen utama yang harus diserahkan kepada pengadilan saat mengajukan permohonan lelang eksekusi paksa.

Dokumen wajib (untuk lelang eksekusi paksa)

Setelah permohonan lelang diterima, pengadilan memeriksa dokumen untuk memutuskan apakah proses lelang akan dimulai dan meminta pencatatan penyitaan atas real estat terkait.

Setelah itu, prosedur berikut dilaksanakan.

Dokumen-dokumen berikut yang disusun dalam proses ini ditempatkan di pengadilan paling lambat 1 minggu sebelum tanggal penjualan atau tanggal dimulainya penawaran agar dapat diperiksa oleh siapa pun.

Dokumen lelang yang dapat diperiksa

Pengadilan menetapkan metode dan jadwal lelang, kemudian mengumumkannya melalui lembaran negara, surat kabar, papan pengumuman pengadilan, dan media lainnya.

Jenis metode penawaran

Peserta mengumpulkan informasi mengenai objek penjualan melalui papan pengumuman pengadilan, portal daring, dan media lainnya, kemudian memutuskan keikutsertaannya setelah melakukan analisis hak dan pemeriksaan lapangan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan

Peserta harus menyerahkan formulir penawaran dan uang jaminan permohonan pembelian (biasanya 10% dari harga minimum) sesuai metode yang dipilih (tanggal tertentu/jangka waktu tertentu).

Prosedur penawaran pada tanggal tertentu

Prosedur penawaran dalam jangka waktu tertentu

Setelah penawaran berakhir, pelapor penawaran pembelian tertinggi dan pelapor penawaran urutan berikutnya ditetapkan.

Pada tanggal penetapan penjualan, pengadilan kemudian mendengarkan pendapat pihak-pihak yang berkepentingan dan memeriksa adanya keberatan sebelum menetapkan izin atau penolakan penjualan.

Setelah penetapan izin penjualan berkekuatan hukum tetap, pembeli harus melunasi harga penjualan dalam batas waktu yang ditetapkan.

Pelunasan tersebut menimbulkan akibat berikut.

Setelah harga penjualan dilunasi, pengadilan menetapkan tanggal pembagian hasil, memberitahukannya kepada pihak-pihak yang berkepentingan, dan melaksanakan pembagian hasil melalui prosedur berikut.

Pembeli memperoleh hak milik setelah melunasi seluruh harga penjualan dalam batas waktu yang ditetapkan oleh pengadilan.

Dalam hal ini, hak milik dialihkan melalui permintaan langsung dari pengadilan kepada pejabat pendaftaran untuk melakukan pendaftaran peralihan hak milik, tanpa perlu mengajukan tuntutan pendaftaran terhadap pemilik sebelumnya.

Namun, karena tindakan pengalihan seperti jual beli dan hibah dibatasi apabila pendaftaran belum dilakukan, prosedur pendaftaran wajib diselesaikan.

Dokumen yang diperlukan untuk mengajukan permohonan permintaan pendaftaran oleh pengadilan

Jika real estat diperoleh melalui lelang, pajak seperti pajak perolehan, bea meterai, pajak pendidikan daerah, dan pajak khusus untuk wilayah pertanian dan perikanan harus dibayar.

Seperti jual beli biasa, perolehan melalui kemenangan lelang tergolong sebagai 'perolehan dengan imbalan' untuk tujuan perpajakan, dan pembeli harus melaporkan serta membayar sendiri pajak terkait.

Pajak utama

Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Advokat Korea serta pengacara profesional dengan pengalaman rata-rata sedikitnya 10 tahun.

Kami dapat memberikan bantuan hukum yang cermat dan menyeluruh dalam seluruh proses, mulai dari penagihan piutang, analisis hak, dan penyusunan strategi penawaran hingga pembagian hasil penjualan dan peralihan hak milik atas real estat.

Jika sulit menangani seluruh prosedur sendiri, pertimbangkan untuk menjalani prosedur secara lebih akurat dan cepat dengan bantuan pengacara real estat.