CONTENTS
- 1. Gugatan pendaftaran peralihan hak milik | Struktur sengketa pendaftaran tersisa kompleks pembangunan kembali dan pendaftaran peralihan hak milik
- - Isu utama: apakah “rencana pengelolaan dan pembagian” dan “peralihan penguasaan” dapat dihubungkan
- - Penilaian peradilan tingkat sebelumnya: mengakui peralihan penguasaan melalui pengesahan dan pengumuman → mengabulkan sebagian pendaftaran peralihan berdasarkan kedaluwarsa perolehan
- 2. Gugatan pendaftaran peralihan hak milik | Penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan: penguasaan tidak ‘beralih otomatis’ hanya dengan pengesahan dan pengumuman
- - Bagian asosiasi ke-1 kesimpulannya dipertahankan, ‘fasilitas bersama dalam kompleks’ dibatalkan dan dikembalikan
- 3. Gugatan pendaftaran peralihan hak milik | Makna putusan kali ini
- - Data yang perlu disiapkan asosiasi pembangunan kembali dalam gugatan pendaftaran peralihan hak milik
- - Bantuan Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas)
1. Gugatan pendaftaran peralihan hak milik | Struktur sengketa pendaftaran tersisa kompleks pembangunan kembali dan pendaftaran peralihan hak milik
Para pihak dalam gugatan pendaftaran peralihan hak milik adalah dua asosiasi pembangunan kembali (asosiasi Zona Penataan ke-1 dan asosiasi Zona Penataan ke-2) dan Korea Land and Housing Corporation (LH).
LH yang dahulu merupakan subjek proyek telah menyelesaikan pendaftaran peralihan atas bagian hak milik eksklusif dan sebagian bagian tanah pada saat penjualan, tetapi sebagian tanah dan bangunan dalam kompleks (lahan fasilitas bersama dan fasilitas kesejahteraan, kantor pengelola, ruang pembangkit, dan sebagainya) serta sebagian bagian masih terdaftar atas nama LH.
Setelah itu, kedua asosiasi pembangunan kembali, setelah menerima pengesahan dan pengumuman rencana pengelolaan dan pembagian atas masing-masing zona penataan, mengajukan gugatan pendaftaran peralihan hak milik terhadap LH dengan alasan selesainya kedaluwarsa perolehan berdasarkan penguasaan para pemilik satuan sebelumnya, dan menuntut pelaksanaan prosedur pendaftaran.
Sementara itu, terkait fasilitas bersama dalam kompleks, bahkan terjadi intervensi pihak independen (keikutsertaan asosiasi lain), sehingga merupakan struktur yang menuntut penetapan yang seragam atas hubungan hak yang sama.
Isu utama: apakah “rencana pengelolaan dan pembagian” dan “peralihan penguasaan” dapat dihubungkan
Dalam perkara ini, isu inti gugatan pendaftaran peralihan hak milik dapat ditata sebagai berikut.
② Bagaimana memandang subjek ‘penguasaan bersama’ dan lingkup peralihan atas fasilitas bersama dalam kompleks (lahan kantor pengelola, lahan fasilitas kesejahteraan, area hijau, dan sebagainya)
③ Siapa yang dapat menjalankan hak menuntut pendaftaran peralihan hak milik berdasarkan selesainya kedaluwarsa perolehan (asosiasi vs kelompok pemilik satuan)
Dengan kata lain, isunya adalah bagaimana timbulnya ‘hak pakai dan hak menikmati hasil’ menurut Undang-Undang Penataan Kota Korea Selatan berkaitan dengan kaidah hukum ‘penguasaan’ dan perolehan melalui kedaluwarsa menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.
Penilaian peradilan tingkat sebelumnya: mengakui peralihan penguasaan melalui pengesahan dan pengumuman → mengabulkan sebagian pendaftaran peralihan berdasarkan kedaluwarsa perolehan
Peradilan tingkat sebelumnya memandang bahwa apabila ada pengesahan dan pengumuman rencana pengelolaan dan pembagian, penguasaan para pemilik satuan sebelumnya di dalam zona penataan beralih kepada asosiasi pembangunan kembali selaku pelaksana proyek.
Dengan premis itu, peradilan tingkat sebelumnya memandang bahwa asosiasi Zona Penataan ke-1 mewarisi penguasaan para pemilik satuan Apartemen ke-1 dan asosiasi Zona Penataan ke-2 pun mewarisi penguasaan atas fasilitas bersama dalam kompleks oleh para pemilik satuan Apartemen ke-2, lalu memandang bahwa penguasaan masing-masing asosiasi dianggap sebagai penguasaan dengan iktikad memiliki secara tenang dan terbuka, sehingga mengakui selesainya kedaluwarsa perolehan.
Dengan demikian, dijatuhkan putusan yang mengabulkan sebagian dalam lingkup memerintahkan LH melaksanakan prosedur pendaftaran peralihan hak milik.
2. Gugatan pendaftaran peralihan hak milik | Penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan: penguasaan tidak ‘beralih otomatis’ hanya dengan pengesahan dan pengumuman
Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa mata rantai penghubung peradilan tingkat sebelumnya berupa “pengesahan dan pengumuman = peralihan penguasaan” sulit diterima begitu saja.
Mahkamah Agung Korea Selatan memandang bahwa berdasarkan ketentuan Undang-Undang Penataan Kota Korea Selatan (setelah pengesahan dan pengumuman rencana pengelolaan dan pembagian, hak pakai dan hak menikmati hasil pemegang hak sebelumnya dibatasi, dan pelaksana proyek dapat memakai serta menikmati hasil), hak pelaksana proyek untuk menuntut penyerahan dapat diakui, tetapi hal ini merupakan struktur ketika tuntutan penyerahan terpenuhi dengan premis bahwa penguasaan pemilik sebelumnya dan sejenisnya masih ada.
Selain itu, dalam proyek pembangunan kembali (kecuali pengecualian tertentu) wewenang perolehan paksa menurut Undang-Undang Proyek Kepentingan Umum Korea Selatan tidak serta-merta diberikan, sehingga apabila kesepakatan tidak tercapai, penguasaan harus diperoleh melalui prosedur tersendiri seperti gugatan tuntutan penjualan; ditinjau dari sistem seperti ini, Mahkamah Agung Korea Selatan memutuskan bahwa hubungan penguasaan atas tanah dan bangunan dalam zona penataan tidak dapat dipandang langsung beralih kepada asosiasi hanya dengan pengesahan dan pengumuman.
Mahkamah Agung Korea Selatan membedakan timbulnya hak pakai dan hak menikmati hasil dari peralihan penguasaan, serta menegaskan batas bahwa peralihan penguasaan memerlukan pemeriksaan fakta konkret seperti penyerahan sukarela, selesainya relokasi, dan pembayaran biaya.
Bagian asosiasi ke-1 kesimpulannya dipertahankan, ‘fasilitas bersama dalam kompleks’ dibatalkan dan dikembalikan
Mahkamah Agung Korea Selatan menerapkannya pada perkara konkret dan membagi kesimpulan sebagai berikut.
1) Terkait asosiasi Zona Penataan ke-1
Uraian alasan peradilan tingkat sebelumnya (peralihan penguasaan melalui pengesahan dan pengumuman) memiliki bagian yang tidak tepat, tetapi karena berdasarkan berkas terdapat ruang untuk memandang bahwa asosiasi ke-1 telah menyelesaikan peralihan penguasaan dari para pemilik satuan sebelumnya melalui selesainya relokasi dan sebagainya, kesimpulan peradilan tingkat sebelumnya yang mengabulkan tuntutan pendaftaran peralihan hak milik berdasarkan selesainya kedaluwarsa perolehan itu sendiri dapat dipertahankan.
2) Terkait fasilitas bersama dalam kompleks (bagian yang didalilkan asosiasi ke-2)
Sebaliknya, fasilitas bersama dalam kompleks dipandang telah dikuasai bersama oleh para pemilik satuan Apartemen ke-1 dan ke-2 melalui dewan perwakilan penghuni, dan dinilai bahwa penguasaan bersama itu tidak dapat dipandang beralih secara serta-merta kepada asosiasi ke-2 hanya dengan pengesahan dan pengumuman atas asosiasi ke-2.
Oleh karena itu, dengan memandang bahwa terdapat kekeliruan penerapan kaidah hukum pada bagian peradilan tingkat sebelumnya yang mengabulkan sebagian tuntutan primer pihak yang ikut serta (asosiasi ke-2), Mahkamah Agung Korea Selatan membatalkan dan mengembalikan bagian ‘fasilitas bersama dalam kompleks’ dari bagian kekalahan tergugat dalam putusan peradilan tingkat sebelumnya.
3. Gugatan pendaftaran peralihan hak milik | Makna putusan kali ini
Putusan kali ini memberikan tolok ukur yang jelas bagi praktik gugatan pendaftaran peralihan hak milik sebagai berikut.
Data yang perlu disiapkan asosiasi pembangunan kembali dalam gugatan pendaftaran peralihan hak milik
Klasifikasi | Poin yang wajib diperiksa | Data representatif |
Fakta peralihan penguasaan | Selain pengesahan dan pengumuman, ada tidaknya penyerahan penguasaan yang sesungguhnya/selesainya relokasi | · Data konfirmasi selesainya relokasi · Surat kesepakatan penyerahan · Catatan pembongkaran dan penutupan |
Perkembangan kesepakatan dan tuntutan penjualan | Kesepakatan/jalannya gugatan dengan pihak yang tidak mengajukan pembelian dan sebagainya | · Surat gugatan dan putusan tuntutan penjualan · Data penitipan/pembayaran biaya |
Struktur penguasaan fasilitas bersama | Subjek penguasaan menurut dewan perwakilan penghuni dan aturan pengelolaan | · Aturan pengelolaan · Notulen rapat dewan perwakilan · Surat serah terima hak pengelolaan |
Awal perhitungan dan selesainya kedaluwarsa perolehan | Waktu dimulainya penguasaan serta anggapan tenang dan terbuka | · Foto/gambar denah · Rincian penggunaan dan pengelolaan · Data biaya utilitas dan pemeliharaan |
Subjek pelaksana hak | Legitimasi menjalankan hak menuntut pendaftaran peralihan (asosiasi/pemilik satuan) | · Dokumen dasar peralihan · Data ada tidaknya pemberian kuasa dan pengalihan |
Bantuan Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas)
Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) dalam gugatan pendaftaran peralihan hak milik terkait proyek pembangunan kembali dan penataan mengutamakan perancangan bukti yang membuktikan fakta peralihan penguasaan, alih-alih memaksakan kesimpulan hanya dengan data tahap rencana pengelolaan dan pembagian.
Selain itu, dalam hal penguasaan bersama dan aturan pengelolaan saling terkait seperti fasilitas bersama dalam kompleks, kami menyusun ulang struktur pembebanan hak dengan memadukan serah terima hak pengelolaan, penyelenggaraan rapat dewan perwakilan, serta keadaan nyata pakai dan menikmati hasil.
Karena dalam gugatan pendaftaran peralihan hak milik pada akhirnya “siapa menguasai apa sejak kapan dan dengan cara apa” menentukan menang atau kalah, data harus ditata sejak awal dan didekati secara strategis.
Apabila Anda memerlukan bantuan pengacara spesialis real estat, silakan lakukan 🔗Reservasi konsultasi hukum pengacara real estat.
