Apakah uang jaminan saya juga akan berkurang karena utang salah satu penyewa bersama? Putusan Mahkamah Agung tentang cakupan keberlakuan penyitaan dan perintah pengalihan piutang

Pokok persoalan utama dalam perkara ini

Pengadilan tingkat sebelumnya menitikberatkan fakta bahwa pihak yang secara nyata mengelola usaha di antara para penyewa bersama adalah pihak yang bukan pihak dalam perkara tersebut.

Atas dasar itu, pengadilan menilai bahwa kesepakatan pemotongan yang dibuat oleh pihak tersebut dengan pemberi sewa juga berlaku terhadap penyewa bersama lainnya.

Pengadilan juga menilai bahwa karena sebagian piutang pengembalian uang jaminan sewa telah beralih kepada kreditor penerima pengalihan berdasarkan penyitaan dan perintah pengalihan terhadap pihak tersebut, hak penyewa bersama lainnya untuk menuntut pengembalian uang jaminan juga berkurang sebesar jumlah tersebut.

Piutang yang tidak dapat dibagi adalah piutang yang karena sifatnya atau kehendak para pihak sulit dilaksanakan secara terpisah.

Pasal 409 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan menetapkan bahwa dalam keadaan tersebut, setiap kreditor dapat menuntut pelaksanaan seluruh piutang meskipun terdapat beberapa kreditor.

Debitur juga dapat menghapus seluruh kewajibannya terhadap semua kreditor dengan melaksanakan kewajiban secara penuh kepada salah satu kreditor.

Sistem piutang yang tidak dapat dibagi dimaksudkan agar hak tetap dapat dilaksanakan dengan lancar meskipun piutang tersebut sulit dibagi.

Kreditor atas piutang yang tidak dapat dibagi dapat menuntut pelaksanaan seluruh piutang, bukan hanya melaksanakan hak sebatas bagian internalnya sendiri.

Namun, pengakuan atas hak untuk menuntut seluruh piutang tidak berarti bahwa kreditor tersebut dapat secara bebas mengalihkan atau melepaskan hak kreditor lainnya.

Apabila terbentuk hubungan persekutuan, harta persekutuan berada dalam kepemilikan bersama terikat seluruh anggota persekutuan.

Berbeda dari harta milik bersama pada umumnya, harta dalam kepemilikan bersama terikat dikelola dan dialihkan dalam lingkup tujuan persekutuan, sehingga pelaksanaan hak secara mandiri oleh masing-masing anggota persekutuan dapat tunduk pada pembatasan tertentu.

Sebaliknya, piutang yang tidak dapat dibagi tetap melekat pada setiap kreditor, dan setiap kreditor dapat menuntut pelaksanaan seluruh piutang dalam batas yang ditetapkan oleh hukum.

Pembedaan antara harta persekutuan dan piutang yang tidak dapat dibagi memiliki arti penting karena cakupan pelaksanaan hak dan keberlakuan eksekusi paksa dapat berbeda, bergantung pada apakah piutang pengembalian uang jaminan sewa milik para penyewa bersama merupakan harta persekutuan atau piutang yang tidak dapat dibagi.

Pengadilan tingkat sebelumnya mempertimbangkan, antara lain, fakta bahwa pihak nonperkara tersebut secara nyata telah mengelola restoran dan menilai bahwa kesepakatan pemotongan tersebut juga berlaku terhadap penyewa bersama lainnya.

Namun, Mahkamah Agung Korea Selatan tidak menerima penilaian tersebut.

Mahkamah Agung Korea Selatan berpendapat bahwa meskipun kreditor atas piutang yang tidak dapat dibagi berwenang menuntut pelaksanaan seluruh piutang, hal itu tidak berarti bahwa kreditor tersebut juga berwenang mengatur hak para kreditor bersama lainnya secara sepihak.

Selain itu, kesepakatan pemotongan dalam perkara ini mencakup utang operasional restoran yang tidak berkaitan langsung dengan perjanjian sewa. Mahkamah menilai bahwa sulit untuk menyimpulkan bahwa utang tersebut secara otomatis dijamin dengan uang jaminan sewa.

Mahkamah Agung Korea Selatan menegaskan bahwa sekalipun 1 orang di antara para penyewa bersama membuat kesepakatan dengan pemberi sewa mengenai perhitungan uang jaminan, keberlakuan kesepakatan tersebut tidak dapat diperluas kepada seluruh penyewa bersama kecuali terbukti bahwa orang tersebut telah diberi kuasa tersendiri oleh penyewa bersama lainnya atau memperoleh persetujuan mereka setelahnya.

Pengadilan tingkat sebelumnya menilai bahwa karena sebagian piutang pengembalian uang jaminan sewa milik salah satu penyewa bersama telah beralih kepada kreditor penerima pengalihan, hak penyewa bersama lainnya untuk menuntut pengembalian uang jaminan juga berkurang sebesar jumlah tersebut.

Namun, Mahkamah Agung Korea Selatan memutuskan bahwa penyitaan dan perintah pengalihan hanya berlaku terhadap debitur eksekusi.

Mahkamah menilai bahwa apabila penyitaan dan perintah pengalihan diterbitkan dengan salah satu kreditor atas piutang yang tidak dapat dibagi sebagai debitur eksekusi, piutang kreditor tersebut beralih kepada kreditor penerima pengalihan, tetapi akibatnya tidak meluas kepada kreditor lain atas piutang yang tidak dapat dibagi yang bukan merupakan debitur eksekusi.

Dengan demikian, setelah penyitaan dan perintah pengalihan tersebut, penyewa bersama lainnya tetap dapat menuntut pemberi sewa untuk melaksanakan seluruh kewajiban pengembalian uang jaminan sewa sebagaimana sebelumnya.

Mahkamah Agung Korea Selatan juga mempertimbangkan perubahan hubungan hak setelah perintah pengalihan berkekuatan tetap.

Setelah perintah pengalihan berkekuatan tetap, piutang milik debitur eksekusi beralih kepada kreditor penerima pengalihan. Namun, hal tersebut tidak berarti bahwa cakupan piutang pengembalian uang jaminan sewa yang dimiliki seluruh penyewa bersama menjadi berkurang.

“Penyitaan dan perintah pengalihan tersebut tidak berlaku terhadap kreditor lain atas piutang yang tidak dapat dibagi yang bukan merupakan debitur eksekusi. Oleh karena itu, tidak terjadi perubahan mengenai kepemilikan piutang kreditor lain tersebut.”

Dengan demikian, Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa kreditor penerima pengalihan memperoleh kedudukan sebagai kreditor atas piutang yang tidak dapat dibagi untuk menggantikan penyewa bersama sebelumnya, sebatas jumlah piutang yang dialihkan kepadanya.

Dengan kata lain, yang berubah bukan isi hak tersebut, melainkan pihak yang berkedudukan sebagai pemegang hak.

Oleh karena itu, Mahkamah memutuskan bahwa hak penyewa bersama lainnya untuk menuntut pengembalian uang jaminan tidak dapat dianggap berkurang hanya karena terdapat penyitaan dan perintah pengalihan terhadap salah satu penyewa bersama.

Putusan ini menegaskan bahwa jika piutang pengembalian uang jaminan sewa milik para penyewa bersama merupakan piutang yang tidak dapat dibagi, hubungan hukum yang timbul pada salah satu penyewa bersama tidak serta-merta membatasi hak penyewa bersama lainnya.

Oleh karena itu, dalam hubungan sewa bersama, sekalipun terdapat kesepakatan perhitungan atau pemotongan uang jaminan yang dibuat oleh salah satu penyewa bersama dengan pemberi sewa, perlu diperiksa pula apakah terdapat persetujuan dari penyewa bersama lainnya atau kuasa perwakilan yang sah.

Selain itu, meskipun terdapat penyitaan dan perintah pengalihan terhadap salah satu penyewa bersama, akibatnya tidak meluas kepada penyewa bersama lainnya. Dengan demikian, hubungan hak antara penyewa bersama yang menjadi sasaran penyitaan dan penyewa bersama yang tidak menjadi sasaran penyitaan perlu ditelaah secara terpisah.

Pada akhirnya, apabila hak penyewa bersama untuk menuntut pengembalian uang jaminan dipersoalkan, sifat hukum piutang tersebut dan kepemilikan hak masing-masing penyewa bersama perlu ditelaah terlebih dahulu daripada rasio investasi atau hubungan perhitungan internal.

Putusan ini menunjukkan bahwa hubungan pengembalian uang jaminan seluruh penyewa bersama tidak dapat diselesaikan hanya berdasarkan kesepakatan yang dibuat dengan salah satu penyewa bersama.

Oleh karena itu, ketika membuat kesepakatan mengenai pemotongan atau perhitungan uang jaminan, pemberi sewa harus memeriksa apakah penyewa bersama tersebut memiliki kewenangan untuk mewakili penyewa bersama lainnya dan apakah seluruh penyewa bersama telah memberikan persetujuan.

Selain itu, meskipun terdapat penyitaan dan perintah pengalihan terhadap sebagian penyewa bersama, hubungan hak penyewa bersama lainnya dapat tetap ada secara terpisah. Karena itu, cakupan hak pihak yang menjadi sasaran penyitaan dan pihak yang tidak menjadi sasaran penyitaan perlu ditelaah secara terpisah.

Menurut putusan ini, penyitaan dan perintah pengalihan terhadap salah satu penyewa bersama saja tidak dapat digunakan untuk memperoleh seluruh piutang pengembalian uang jaminan sewa milik para penyewa bersama.

Hal ini karena perintah pengalihan hanya berlaku terhadap debitur eksekusi dan tidak memengaruhi hak penyewa bersama lainnya.

Oleh karena itu, apabila piutang pengembalian uang jaminan milik penyewa bersama dijadikan objek eksekusi, perlu ditelaah apakah piutang tersebut merupakan piutang yang tidak dapat dibagi, berapa jumlah penyewa bersama, dan bagaimana hubungan kepemilikan hak masing-masing penyewa bersama terbentuk.

Secara khusus, apabila eksekusi hanya dilakukan terhadap piutang salah satu penyewa bersama, perlu diperhatikan bahwa cakupan hak yang diperoleh kreditor penerima pengalihan juga terbatas pada lingkup kedudukan debitur eksekusi tersebut.

Dalam perkara seperti di atas, sekalipun kesepakatan dibuat oleh salah satu penyewa bersama, perlu diperiksa terlebih dahulu apakah terdapat persetujuan dari penyewa bersama lainnya atau kuasa untuk mewakili mereka.

Apabila penyitaan dan perintah pengalihan telah diterbitkan, hubungan hak antara penyewa bersama yang menjadi sasaran eksekusi dan penyewa bersama yang tidak menjadi sasaran eksekusi juga perlu ditelaah secara terpisah.

Secara khusus, pada tahap pengembalian uang jaminan, persoalan penting dapat terletak pada bagaimana hubungan hak eksternal terhadap pemberi sewa terbentuk, bukan pada rasio investasi atau hubungan perhitungan internal. Karena itu, latar belakang pembuatan kontrak, struktur beban uang jaminan, dan ada atau tidaknya pemberian kuasa perlu diperiksa secara menyeluruh.

Penyelesaian sengketa real estat tidak cukup dilakukan hanya dengan menelaah hubungan kontraktual, tetapi juga memerlukan kajian atas berbagai prinsip hukum, termasuk hukum piutang, eksekusi paksa, kuasa perwakilan, dan hubungan hak para penyewa bersama.

Secara khusus, apabila piutang pengembalian uang jaminan milik para penyewa bersama dipersoalkan, cakupan keberlakuan kesepakatan pemotongan serta penyitaan dan perintah pengalihan dapat berbeda-beda sesuai dengan sifat hukum piutang tersebut. Karena itu, kajian hukum berdasarkan keadaan setiap perkara menjadi penting.

Firma Hukum Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan berdasarkan pelaporan pajak pertambahan nilai kepada Dinas Pajak Nasional Korea Selatan pada 2025, menyediakan layanan hukum terpadu untuk sengketa uang jaminan sewa bersama, sengketa pengembalian uang jaminan sewa, serta perkara terkait penyitaan dan perintah pengalihan melalui kolaborasi para advokat berpengalaman dalam berbagai perkara di bidang real estat, konstruksi, litigasi perdata, dan eksekusi paksa.

Jika Anda memerlukan kajian hukum terkait pengembalian uang jaminan sewa bersama atau sengketa sewa, pertimbangkan arah penanganannya melalui 🔗pemesanan konsultasi hukum dengan advokat real estat.