Apakah uang sewa tertunggak dapat dikurangkan dari uang jaminan meskipun piutang uang sewa telah disita? Penegasan kembali Mahkamah Agung Korea Selatan mengenai fungsi uang jaminan sebagai jaminan

Pokok persoalan dalam perkara ini adalah sebagai berikut.

"Apakah pemberi sewa tetap dapat mengurangkan uang sewa tertunggak yang belum ditagih dari uang jaminan sewa ketika piutang uang sewa telah dikenai penyitaan dan perintah penagihan?"

Para penyewa berpendapat bahwa karena piutang uang sewa tersebut telah berada di bawah penguasaan pemegang hak penagihan akibat penyitaan dan perintah penagihan, pemberi sewa tidak dapat memasukkannya dalam perhitungan uang jaminan.

Di sisi lain, pemberi sewa menilai bahwa penyitaan dan perintah penagihan merupakan persoalan yang terpisah dari fungsi uang jaminan sebagai jaminan, serta bahwa uang sewa tertunggak yang belum benar-benar ditagih tetap merupakan kewajiban yang dijamin oleh uang jaminan.

Mahkamah Agung Korea Selatan menilai persoalan ini dengan berfokus pada sifat hukum uang jaminan sewa dan doktrin pengurangan dari uang jaminan yang telah ditetapkan dalam putusan-putusan terdahulu.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 2004. 12. 23. dalam perkara 2004다56554 dan putusan lainnya

"Uang jaminan yang diserahkan dalam sewa-menyewa real estat menjamin seluruh kewajiban penyewa yang timbul dari hubungan sewa-menyewa, termasuk kewajiban membayar uang sewa dan kewajiban ganti rugi akibat musnah atau rusaknya objek sewa"

Dalam perkara ini, Mahkamah Agung Korea Selatan terlebih dahulu menelaah sifat hukum uang jaminan sewa.

Uang jaminan sewa tidak hanya bermakna sebagai sejumlah uang yang dikembalikan setelah hubungan sewa-menyewa berakhir, tetapi juga sebagai uang yang diserahkan untuk menjamin berbagai kewajiban penyewa.

Oleh karena itu, jika penyewa memiliki tunggakan uang sewa atau timbul kewajiban ganti rugi akibat kerusakan objek sewa, kewajiban tersebut dijamin oleh uang jaminan.

Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa fungsi uang jaminan sebagai jaminan tersebut tetap berlaku hingga hubungan sewa-menyewa berakhir.

Mahkamah Agung Korea Selatan memutus bahwa uang jaminan sewa tidak hanya menjamin kewajiban tertentu, tetapi juga berbagai kewajiban yang timbul dari hubungan sewa-menyewa.

Contoh kewajiban yang dijamin oleh uang jaminan adalah sebagai berikut.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 2004. 12. 23. dalam perkara 2004다56554 dan putusan lainnya

"Setelah hubungan sewa-menyewa berakhir dan objek sewa dikembalikan, jumlah yang setara dengan kewajiban yang dijamin secara otomatis dikurangkan dari uang jaminan tanpa memerlukan pernyataan kehendak tersendiri, kecuali terdapat keadaan khusus"

Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa ketika hubungan sewa-menyewa berakhir dan objek sewa dikembalikan, kewajiban penyewa secara otomatis diperhitungkan dalam proses perhitungan uang jaminan.

Dengan kata lain, jika terdapat kewajiban yang dijamin, seperti uang sewa tertunggak, jumlah tersebut dikurangkan dari uang jaminan meskipun pemberi sewa tidak menyatakan kehendak untuk melakukan perjumpaan utang atau memberitahukan kehendak untuk melakukan pengurangan secara terpisah.

Dengan demikian, uang jaminan yang dikembalikan setelah hubungan sewa-menyewa berakhir ditetapkan bukan sebesar seluruh uang jaminan berdasarkan perjanjian, melainkan sebesar jumlah setelah dikurangi kewajiban yang dijamin, termasuk uang sewa tertunggak.

Dalam perkara ini, berdasarkan doktrin pengurangan otomatis tersebut, Mahkamah Agung Korea Selatan juga memutus bahwa uang sewa tertunggak yang belum ditagih dapat dikurangkan dalam proses perhitungan uang jaminan.

Penyitaan dan perintah penagihan merupakan prosedur eksekusi paksa yang digunakan kreditor untuk mengamankan piutang milik debiturnya. Pada umumnya, pihak ketiga yang berutang harus melakukan pembayaran kepada pemegang hak penagihan, sedangkan debitur yang piutangnya disita tidak lagi dapat secara bebas mengalihkan atau melakukan tindakan hukum atas piutang tersebut.

Dalam perkara ini, para penyewa berpendapat bahwa setelah penyitaan dan perintah penagihan atas piutang uang sewa milik pemberi sewa disampaikan, uang sewa tersebut termasuk dalam lingkup hak pemegang hak penagihan sehingga pemberi sewa tidak dapat memasukkannya dalam perhitungan uang jaminan.

Namun, Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa kewajiban membayar uang sewa itu sendiri tidak hapus hanya karena adanya penyitaan dan perintah penagihan.

Mahkamah memutus bahwa apabila penagihan secara nyata belum dilakukan, kewajiban membayar uang sewa tersebut tetap ada dan dapat termasuk dalam lingkup kewajiban yang dijamin oleh uang jaminan ketika hubungan sewa-menyewa berakhir.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 2004. 12. 23. dalam perkara 2004다56554 dan putusan lainnya

"Ketika perjanjian sewa-menyewa berakhir dan objek sewa dikembalikan, jumlah yang setara dengan piutang uang sewa yang masih tersisa karena belum ditagih hingga saat itu juga secara otomatis dikurangkan dari uang jaminan sewa"

Mahkamah Agung Korea Selatan memutus bahwa jika hubungan sewa-menyewa berakhir sebelum pemegang hak penagihan benar-benar menerima pembayaran, uang sewa tertunggak yang masih tersisa juga harus diperhitungkan dalam perhitungan uang jaminan.

Hal ini berarti bahwa fungsi uang jaminan sebagai jaminan tidak hilang hanya karena terdapat penyitaan dan perintah penagihan.

Pada akhirnya, Mahkamah Agung Korea Selatan membedakan penyitaan dan perintah penagihan atas piutang uang sewa dari fungsi uang jaminan sewa sebagai jaminan serta memutus bahwa uang sewa tertunggak yang belum ditagih dapat dikurangkan dari uang jaminan.

Putusan ini menegaskan bahwa hak pemberi sewa untuk mengurangkan kewajiban dari uang jaminan tidak menjadi hilang hanya karena telah dikeluarkan penyitaan dan perintah penagihan.

Putusan ini juga menegaskan bahwa meskipun terdapat perintah penagihan, uang sewa tertunggak tetap menjadi kewajiban yang dijamin oleh uang jaminan sewa apabila penagihan secara nyata belum dilakukan.

Pada akhirnya, Mahkamah Agung Korea Selatan menilai hubungan hukum dengan berfokus pada sifat hukum dan fungsi uang jaminan sewa sebagai jaminan serta menetapkan bahwa dalam proses perhitungan uang jaminan, keberadaan kewajiban secara nyata dan pelaksanaan penagihan lebih penting daripada sekadar ada atau tidaknya penyitaan piutang.

Pemberi sewa perlu memeriksa apakah penagihan secara nyata telah dilakukan meskipun terdapat penyitaan dan perintah penagihan atas piutang uang sewa.

Hal ini karena jika terdapat uang sewa tertunggak yang belum ditagih, jumlah tersebut dapat dikurangkan dalam proses perhitungan uang jaminan.

Penyewa juga tidak dapat menganggap bahwa jumlah uang jaminan yang harus dikembalikan ditentukan semata-mata karena adanya penyitaan dan perintah penagihan.

Perlu diperiksa pula apakah masih terdapat uang sewa tertunggak atau kewajiban ganti rugi ketika hubungan sewa-menyewa berakhir.

Pemegang hak penagihan juga perlu mempertimbangkan bahwa diperolehnya penyitaan dan perintah penagihan tidak berarti seluruh piutang langsung berhasil ditagih.

Jika hubungan sewa-menyewa berakhir sebelum penagihan secara nyata dilakukan, persoalan mengenai perhitungan uang jaminan dapat timbul secara bersamaan. Oleh karena itu, prosedur penagihan piutang dan perkembangan hubungan sewa-menyewa perlu diperiksa secara bersamaan.

Jika timbul sengketa pengembalian uang jaminan, tidak cukup hanya memeriksa keberadaan penyitaan dan perintah penagihan. Perlu pula ditelaah apakah penagihan secara nyata telah dilakukan dan lingkup kewajiban yang masih tersisa ketika hubungan sewa-menyewa berakhir.

Selain itu, hubungan hak antara para pihak dapat berbeda bergantung pada kewajiban apa yang dikurangkan dalam proses perhitungan uang jaminan dan dasar pengurangannya. Oleh karena itu, dokumen terkait perlu ditelaah secara menyeluruh.