Pemilik bangunan berganti, apakah tunggakan sewa lama juga dapat dikurangkan dari uang jaminan? Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan yang menetapkan standar pengurangan tunggakan sewa

Pengadilan tingkat sebelumnya mengakui bahwa Penggugat mengambil alih kedudukan pemberi sewa ketika memperoleh hak milik atas bangunan tersebut melalui lelang.

Namun, pengadilan menilai bahwa piutang tunggakan sewa yang timbul pada masa pemberi sewa sebelumnya merupakan piutang milik pemberi sewa pada saat itu dan bahwa tidak terdapat dalil atau pembuktian bahwa Penggugat telah menerima pengalihan piutang tersebut secara terpisah.

Pengadilan tingkat sebelumnya juga menilai bahwa sulit untuk menyatakan telah terdapat pernyataan kehendak tersendiri untuk mengurangkan tunggakan sewa lama dari uang jaminan.

Oleh karena itu, pengadilan tingkat sebelumnya memutuskan bahwa tunggakan sewa dan biaya pengelolaan yang timbul sebelum Penggugat mengambil alih kedudukan pemberi sewa tidak dapat dikurangkan dalam proses perhitungan uang jaminan dan pada akhirnya tidak menerima dalil Penggugat.

Pasal 3 ayat (2) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan mengatur sebagai berikut.

Pihak yang memperoleh bangunan sewaan (termasuk pihak lain yang mengambil alih hak untuk menyewakannya) dianggap mengambil alih kedudukan pemberi sewa.

Ketentuan tersebut dimaksudkan agar hubungan sewa yang telah ada tetap berlangsung meskipun pemilik bangunan berganti, apabila penyewa telah memperoleh kekuatan hukum yang sah terhadap pihak ketiga.

Dengan demikian, penyewa dapat menegaskan hak berdasarkan perjanjian sewa terhadap pemilik baru, sedangkan pemilik baru mengambil alih kedudukan pemberi sewa dan menjadi pihak dalam hubungan sewa.

Pasal 3 ayat (2) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan tidak membedakan sebab dialihkannya hak milik atas bangunan.

Oleh karena itu, ketentuan tersebut dapat diterapkan tidak hanya pada perjanjian jual beli biasa, tetapi juga pada peralihan hak milik melalui pewarisan, lelang, atau prosedur pembagian barang milik bersama.

Dalam praktik, terdapat beragam sebab perubahan pemilik bangunan. Namun, apabila penyewa telah memiliki kekuatan hukum yang sah terhadap pihak ketiga, pemilik baru akan mengambil alih kedudukan pemberi sewa.

Hal ini juga berkaitan dengan tujuan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan untuk menjamin stabilitas tempat tinggal dan kegiatan usaha penyewa.

Pasal 618 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Sewa)

Sewa berlaku ketika salah satu pihak berjanji untuk memberikan penggunaan dan pemanfaatan objek kepada pihak lainnya, sedangkan pihak lainnya berjanji untuk membayar uang sewa sebagai imbalannya.

Uang jaminan sewa adalah sejumlah uang yang diserahkan penyewa kepada pemberi sewa berdasarkan perjanjian sewa dan bersifat menjamin pelaksanaan kewajiban yang timbul dari hubungan sewa.

Pembayaran uang jaminan sewa tidak berarti bahwa hak milik atas uang jaminan tersebut secara definitif menjadi milik pemberi sewa.

Ketika hubungan sewa berakhir, pemberi sewa berkewajiban mengembalikan uang jaminan kepada penyewa, sedangkan penyewa dapat menuntut pengembalian uang jaminan apabila telah melaksanakan seluruh kewajiban yang timbul dari hubungan sewa.

Dengan demikian, uang jaminan sewa dapat dipandang sebagai sejumlah uang yang menjadi dasar perhitungan hak dan kewajiban para pihak selama berlangsungnya dan pada saat berakhirnya hubungan sewa.

Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan tidak secara tegas mengatur kewajiban apa saja yang dijamin oleh uang jaminan sewa.

Namun, putusan pengadilan secara konsisten mempertahankan pendirian mengenai sifat hukum uang jaminan sewa.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 28 September 2005, Nomor 2005다8323 dan 8330

"Uang jaminan sewa menjamin seluruh kewajiban penyewa berdasarkan hubungan sewa yang timbul sampai objek sewa dikosongkan dan penguasaannya diserahkan kepada pemberi sewa setelah berakhirnya perjanjian sewa."

Berdasarkan hal tersebut, uang jaminan sewa tidak hanya menjamin kewajiban pembayaran uang sewa.

Kewajiban membayar biaya pengelolaan yang timbul dari hubungan sewa, kewajiban ganti rugi terkait pemulihan objek sewa ke keadaan semula, dan berbagai kewajiban yang timbul hingga sebelum pengembalian objek juga dapat dijamin dengan uang jaminan.

Dalam putusan tersebut, Mahkamah Agung Korea Selatan juga memutuskan bahwa apabila terdapat kewajiban penyewa, kewajiban itu dikurangkan dari uang jaminan tanpa memerlukan pernyataan kehendak tersendiri untuk melakukan perjumpaan utang, kecuali terdapat keadaan khusus.

Dengan demikian, penentuan kewajiban apa yang dijamin oleh uang jaminan pada saat sewa berakhir menjadi standar penting dalam menentukan besarnya uang jaminan yang harus dikembalikan.

Mahkamah Agung Korea Selatan memutuskan bahwa piutang tunggakan sewa yang timbul sebelum peralihan hak milik pada prinsipnya menjadi milik pemberi sewa pada saat itu.

Kutipan Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 22 Maret 2017, Nomor 2016다218874

"Tunggakan sewa atau biaya pengelolaan dan sejenisnya yang telah timbul sebelum hak milik atas bangunan sewaan dialihkan, pada prinsipnya tidak beralih kepada pihak yang memperoleh bangunan tersebut tanpa prosedur pengalihan piutang tersendiri dan hanya pemberi sewa yang dapat menagihnya dari penyewa."

Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa pemberi sewa yang memberikan penggunaan dan pemanfaatan bangunan kepada penyewa selama periode tersebut menjadi pemegang piutang uang sewa, dan bahwa piutang uang sewa yang telah timbul tidak dapat dianggap beralih secara otomatis hanya karena pemilik bangunan kemudian berganti.

Piutang biaya pengelolaan juga dinilai berdasarkan standar yang sama dengan piutang tunggakan sewa.

Biaya pengelolaan merupakan biaya yang timbul selama penyewa menggunakan bangunan sehingga piutang tersebut menjadi milik pemberi sewa yang memberikan penggunaan objek kepada penyewa selama periode terkait.

Mahkamah Agung Korea Selatan menyatakan bahwa piutang biaya pengelolaan yang timbul sebelum peralihan hak milik juga tidak beralih kepada pemilik baru tanpa adanya pengalihan piutang tersendiri.

Mahkamah Agung Korea Selatan membedakan pengambilalihan kedudukan pemberi sewa dari pengambilalihan piutang tunggakan sewa.

Kutipan Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 22 Maret 2017, Nomor 2016다218874

"Tunggakan sewa atau biaya pengelolaan dan sejenisnya yang telah timbul sebelum hak milik atas bangunan sewaan dialihkan, pada prinsipnya tidak beralih kepada pihak yang memperoleh bangunan tersebut tanpa prosedur pengalihan piutang tersendiri dan hanya pemberi sewa yang dapat menagihnya dari penyewa."

Pengadilan tingkat sebelumnya menilai tidak terdapat bukti yang menunjukkan bahwa Penggugat telah menerima pengalihan piutang tunggakan sewa dari para pemberi sewa sebelumnya.

Mahkamah Agung Korea Selatan juga menyatakan bahwa piutang tunggakan sewa dan biaya pengelolaan yang timbul sebelum peralihan hak milik tidak beralih kepada pemilik baru tanpa adanya prosedur pengalihan piutang tersendiri.

Oleh karena itu, Penggugat dinilai tidak dapat menagih secara langsung piutang tunggakan sewa yang timbul pada masa pemberi sewa sebelumnya sebagai piutangnya sendiri.

Mahkamah Agung Korea Selatan menilai persoalan kepemilikan piutang tunggakan sewa secara terpisah dari persoalan pengurangan uang jaminan sewa.

Kutipan Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 22 Maret 2017, Nomor 2016다218874

“Dalam perjanjian sewa, uang jaminan sewa menjamin seluruh kewajiban penyewa berdasarkan hubungan sewa yang timbul sampai objek sewa dikosongkan dan penguasaannya diserahkan kepada pemberi sewa setelah berakhirnya perjanjian sewa.”

"Apabila hubungan sewa berakhir setelah pihak yang memperoleh bangunan sewaan mendapatkan hak milik atas bangunan tersebut sehingga harus mengembalikan uang jaminan sewa kepada penyewa, dan terdapat tunggakan sewa atau biaya pengelolaan yang timbul sebelum pihak tersebut mengambil alih kedudukan pemberi sewa, jumlah itu dengan sendirinya dikurangkan dari uang jaminan sewa, kecuali terdapat keadaan khusus."

Pengadilan tingkat sebelumnya memutuskan bahwa tunggakan sewa dan biaya pengelolaan yang timbul pada masa pemberi sewa sebelumnya tidak dapat dikurangkan dari uang jaminan.

Namun, Mahkamah Agung Korea Selatan menyatakan bahwa karena uang jaminan sewa menjamin seluruh kewajiban penyewa, tunggakan sewa dan biaya pengelolaan yang timbul sebelum peralihan hak milik juga menjadi objek pengurangan dalam proses perhitungan uang jaminan.

Penyewa perlu memastikan bahwa persoalan tunggakan pembayaran lama tidak serta-merta terselesaikan hanya karena pemilik bangunan berganti.

Karena tunggakan sewa dan biaya pengelolaan yang timbul sebelum peralihan hak milik juga dapat dikurangkan dalam proses perhitungan uang jaminan, besarnya uang jaminan yang benar-benar dapat dikembalikan perlu ditelaah.

Apabila membeli bangunan atau memperolehnya melalui lelang, riwayat tunggakan penyewa perlu diperiksa.

Karena cakupan pengembalian uang jaminan yang sebenarnya dapat berubah menurut besarnya kewajiban yang dapat dikurangkan, kondisi tunggakan juga perlu ditelaah bersama dengan jumlah uang jaminan sewa.

Selain itu, perlu dipastikan apakah piutang tunggakan sewa yang timbul pada masa pemberi sewa sebelumnya telah dialihkan secara terpisah.

Karena cakupan hak yang dapat dilaksanakan secara langsung oleh pemilik baru dapat berbeda menurut ada atau tidaknya pengalihan piutang, hubungan kontraktual terkait juga perlu ditelaah.

Firma Hukum Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan berdasarkan pelaporan pajak pertambahan nilai kepada Badan Pajak Nasional Korea Selatan pada 2025, menyediakan layanan hukum terpadu untuk sengketa sewa bangunan komersial, sengketa pengembalian uang jaminan sewa, sengketa pengosongan bangunan, dan gugatan terkait real estat berdasarkan pengalamannya menangani banyak perkara di bidang real estat, konstruksi, dan gugatan perdata.

Apabila Anda memerlukan penelaahan hukum terkait persoalan pengembalian uang jaminan atau pengurangan tunggakan sewa setelah perubahan hak milik atas bangunan, silakan pertimbangkan arah penanganan secara konkret melalui 🔗reservasi konsultasi hukum dengan pengacara real estat.