CONTENTS
- 1. Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana kronologi lengkapnya
- - Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, peraturan perundang-undangan terkait
- 2. Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana penilaian pengadilan tingkat bawah
- 3. Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan
- - Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana strategi Daeryun
1. Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana kronologi lengkapnya
Penggugat yang mengajukan gugatan terkait Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan adalah penyewa, yaitu Tuan A.
Pada tahun 2018, Tuan A menandatangani kontrak sewa dengan Tuan B.
Masa kontraknya adalah 2 tahun, yaitu dari 31 Desember 2018 sampai 30 Desember 2020, dengan uang jaminan sebesar 30 juta won Korea Selatan dan sewa bulanan sebesar 1,8 juta won Korea Selatan.
Seiring berjalannya waktu, tibalah akhir Desember 2020.
Pada 29 Desember 2020, yaitu satu hari sebelum masa kontrak berakhir, Tuan A menyampaikan kepada Tuan B sikapnya bahwa “tidak ada keinginan untuk memperbarui kontrak”.
Kemudian, setelah menyelesaikan pendaftaran hak sewa, pada akhir Januari tahun berikutnya Tuan A menyerahkan toko tersebut kepada Tuan B.
Namun, Tuan B tidak mengembalikan uang jaminan dengan alasan bahwa karena tidak ada pemberitahuan khusus sampai satu bulan sebelum kontrak berakhir, kontrak tersebut harus dianggap telah diperbarui secara diam-diam.
Atas hal itu, Tuan A mengajukan gugatan pengembalian uang jaminan sewa.
Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, peraturan perundang-undangan terkait
Pasal 639 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Pembaruan secara diam-diam)
① Apabila setelah masa sewa berakhir penyewa tetap melanjutkan penggunaan dan pemanfaatan objek sewa, dan pihak yang menyewakan tidak mengajukan keberatan dalam jangka waktu yang wajar, maka dianggap telah terjadi penyewaan kembali dengan syarat yang sama seperti sewa sebelumnya. Namun, para pihak dapat menyampaikan pemberitahuan pengakhiran sesuai ketentuan Pasal 635.
Pasal 10 Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan (Permintaan pembaruan kontrak dan lain-lain)
① Pihak yang menyewakan tidak boleh menolak tanpa alasan yang sah apabila penyewa meminta pembaruan kontrak dalam kurun waktu antara 6 bulan sampai 1 bulan sebelum masa sewa berakhir.
④ Apabila pihak yang menyewakan tidak menyampaikan pemberitahuan penolakan pembaruan atau pemberitahuan perubahan syarat kepada penyewa dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1), maka pada saat jangka waktu itu berakhir dianggap telah terjadi penyewaan kembali dengan syarat yang sama seperti sewa sebelumnya. Dalam hal ini, jangka waktu sewa dianggap 1 tahun.
⑤ Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (4), penyewa dapat sewaktu-waktu menyampaikan pemberitahuan pengakhiran kontrak kepada pihak yang menyewakan, dan pemberitahuan itu berlaku setelah lewat 3 bulan sejak tanggal diterimanya oleh pihak yang menyewakan.
Pasal 6 Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan (Pembaruan kontrak)
① Apabila pihak yang menyewakan tidak menyampaikan pemberitahuan penolakan pembaruan (更新拒絕) kepada penyewa dalam kurun waktu antara 6 bulan sampai 2 bulan sebelum masa sewa berakhir, atau tidak menyampaikan pemberitahuan yang menyatakan tidak akan memperbarui tanpa mengubah syarat kontrak, maka pada saat jangka waktu itu berakhir dianggap telah terjadi penyewaan kembali dengan syarat yang sama seperti sewa sebelumnya. Hal yang sama juga berlaku apabila penyewa tidak menyampaikan pemberitahuan sampai 2 bulan sebelum masa sewa berakhir.
2. Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana penilaian pengadilan tingkat bawah
Penilaian pengadilan tingkat bawah atas sengketa mengenai Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan adalah sebagai berikut.
Pertama, pengadilan tingkat pertama dan kedua menilai bahwa ‘efek pembaruan secara diam-diam’ telah timbul, dan memenangkan Tuan B.
Alasannya, Tuan A tidak menyatakan terlebih dahulu kehendak untuk mengakhiri kontrak sampai satu bulan sebelum masa kontrak berakhir, sehingga dipandang wajar untuk menganggap kontrak tersebut telah diperbarui.
Namun, apabila dilihat Pasal 10 ayat (5) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, meskipun kontrak diperbarui secara diam-diam, penyewa dapat sewaktu-waktu menyampaikan pemberitahuan pengakhiran kontrak, dan karena pemberitahuan itu berlaku setelah lewat 3 bulan sejak tanggal diterima oleh pihak yang menyewakan, maka pengadilan menilai bahwa kontrak antara Tuan A dan Tuan B harus dianggap berakhir pada akhir Maret 2021.
Bersamaan dengan itu, pengadilan menjelaskan bahwa Tuan A berhak menerima kembali uang jaminan setelah dikurangi sewa selama 3 bulan dan biaya pengelolaan dan lain-lain dari keseluruhan uang jaminan.
Atas hal itu, kedua belah pihak sama-sama tidak menerima dan mengajukan banding, tetapi penilaian majelis tingkat kedua pun sama.
Tuan A menyatakan bahwa ia juga tidak dapat menerima putusan tingkat banding, lalu mengajukan kasasi.
3. Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan
Penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan berbeda.
Isu pokok dalam gugatan ini adalah apakah kontrak antara Tuan A dan Tuan B dapat dipandang sebagai ‘pembaruan secara diam-diam’.
Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa karena Tuan A telah menyatakan kehendak menolak pembaruan sebelum tanggal berakhirnya kontrak, kontrak keduanya harus dianggap berakhir pada 30 Desember 2020 sebagaimana yang semula disepakati.
Alasan yang dikemukakan Mahkamah Agung Korea Selatan adalah sebagai berikut.
Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan menetapkan bahwa “pihak yang menyewakan tidak boleh menolak tanpa alasan yang sah apabila penyewa meminta pembaruan kontrak dalam kurun waktu antara 6 bulan sampai 1 bulan sebelum masa sewa berakhir”, dan hal ini hanya mengakui hak penyewa untuk meminta pembaruan kontrak tetapi tidak membatasi jangka waktu bagi penyewa untuk menyampaikan pemberitahuan penolakan pembaruan.
Selain itu, apabila dilihat Pasal 10 ayat (4) undang-undang yang sama, terkandung ketentuan bahwa ‘apabila pihak yang menyewakan tidak menyampaikan pemberitahuan penolakan pembaruan atau pemberitahuan perubahan syarat dalam jangka waktu yang ditentukan, maka dianggap telah terjadi penyewaan kembali dengan syarat yang sama seperti sewa sebelumnya’, dan bahkan dari ketentuan ini pun, Mahkamah Agung Korea Selatan menjelaskan bahwa tidak ada pembatasan atas jangka waktu pemberitahuan penolakan pembaruan oleh penyewa terkait ‘pembaruan secara diam-diam’.
Artinya, penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan adalah bahwa tidak ada pembatasan jangka waktu ketika penyewa yang menyewa bangunan komersial menyatakan kehendaknya untuk menolak pembaruan.
Namun, dalam hal perumahan, ceritanya menjadi berbeda.
Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan menetapkan bahwa apabila penyewa tidak menyampaikan pemberitahuan penolakan pembaruan kepada pihak yang menyewakan sampai 2 bulan sebelum masa sewa berakhir, kontrak tersebut diperbarui secara diam-diam.
Sebaliknya, karena Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan tidak menetapkan pembatasan atas jangka waktu pemberitahuan penolakan pembaruan oleh penyewa, kesimpulan akhir Mahkamah Agung Korea Selatan adalah bahwa penilaian yang menganggap kontrak sewa dalam perkara ini telah diperbarui secara diam-diam bertentangan dengan penafsiran secara harfiah.
Bersamaan dengan itu, Mahkamah Agung Korea Selatan menyatakan bahwa terdapat kesalahan dalam penilaian tingkat sebelumnya yang menghitung uang jaminan dengan menganggap masa kontrak Tuan A dan Tuan B berlangsung sampai Maret 2021, lalu mengembalikan perkara tersebut ke pengadilan tingkat sebelumnya.
Gugatan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan, bagaimana strategi Daeryun
Dengan bertambahnya yurisprudensi Mahkamah Agung Korea Selatan mengenai jangka waktu penolakan pembaruan oleh penyewa bangunan komersial, pasar sewa bangunan komersial pun bergejolak.
Selama ini belum ada yurisprudensi Mahkamah Agung Korea Selatan mengenai isu tersebut, sehingga majelis di berbagai pengadilan bahkan menjatuhkan penilaian yang sama sekali berbeda atas perkara yang serupa.
Standar yang dikemukakan Mahkamah Agung Korea Selatan kali ini diperkirakan akan sangat memengaruhi banyak perkara yang saat ini sedang berjalan di pengadilan tingkat bawah.
Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) memberikan pendampingan yang sistematis kepada klien melalui satu tim pengacara yang mendalami berbagai sengketa properti seperti konstruksi, sewa-menyewa, dan hak milik.
Selain itu, Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) menyediakan pendampingan hukum di bidang properti melalui para pengacara yang mendalami bidang tersebut.
Apabila Anda mengalami kesulitan akibat sengketa terkait kontrak sewa, Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) siap memberikan pendampingan hukum.
