CONTENTS
- 1. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, bagaimana kronologi lengkapnya?
- - Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, apa peraturan dan yurisprudensi terkait?
- 2. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, bagaimana pertimbangan pengadilan tingkat bawah?
- 3. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, bagaimana pertimbangan Mahkamah Agung Korea Selatan?
- 4. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, apa strategi Daeryun?
1. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, bagaimana kronologi lengkapnya?
Penggugat yang mengajukan perkara ini adalah A, seorang agen properti bersertifikat.
Pada 2020, A menjadi perantara dalam perjanjian sewa sebuah tempat penitipan anak di wilayah tersebut.
Dalam proses tersebut, A menyusun kontrak uang goodwill antara penyewa lama dan penyewa baru serta menerima 2,5 juta won Korea Selatan sebagai komisi.
Uang goodwill adalah sejumlah uang yang dibayarkan oleh penyewa baru kepada pihak yang menyewakan, di luar uang jaminan dan sewa bulanan.
Dengan kata lain, penyewa baru memberikan uang sebagai imbalan atas pengalihan nilai kekayaan tidak berwujud dari pihak yang menyewakan, seperti nilai lebih lokasi tempat usaha atau pengetahuan usaha.
Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan juga mengakui transaksi uang goodwill semacam ini sebagai transaksi yang sah.
Permasalahannya adalah bahwa pihak yang dapat menjadi perantara untuk uang goodwill bukanlah agen properti bersertifikat, melainkan agen administrasi.
Karena itu, A diadili atas dugaan pelanggaran Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan.
Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, apa peraturan dan yurisprudensi terkait?
◈ Peraturan perundang-undangan terkait
Pasal 2 Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan (Pekerjaan)
① Agen administrasi melaksanakan pekerjaan dalam butir-butir berikut berdasarkan kuasa dari orang lain. Namun, pekerjaan yang dibatasi berdasarkan undang-undang lain tidak boleh dilaksanakan.
1. Menyusun dokumen yang akan diajukan kepada lembaga administrasi
2. Menyusun dokumen mengenai hak dan kewajiban atau pembuktian fakta
Pasal 3 Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan (Larangan bagi pihak yang bukan agen administrasi)
① Pihak yang bukan agen administrasi dilarang menjalankan pekerjaan berdasarkan Pasal 2 sebagai usaha, kecuali jika diizinkan berdasarkan undang-undang lain.
② Pihak yang bukan agen administrasi dilarang menggunakan sebutan agen administrasi atau sebutan lain yang serupa.
Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan Pasal 36 (Ketentuan Pidana)
① Setiap orang yang termasuk dalam salah satu butir berikut dipidana dengan pidana penjara dengan kerja paksa paling lama 3 tahun atau denda paling banyak 30 juta won Korea Selatan.
1. Pihak yang, dengan melanggar Pasal 3 ayat (1), menjalankan sebagai usaha salah satu pekerjaan dalam butir-butir Pasal 2 ayat (1)
Pasal 3 Undang-Undang Agen Properti Bersertifikat Korea Selatan (Ruang Lingkup Objek Perantaraan)
Objek perantaraan berdasarkan undang-undang ini adalah sebagai berikut.
1. Tanah
2. Bangunan dan benda lain yang melekat pada tanah
3. Hak atas kekayaan dan barang lain yang ditentukan melalui peraturan presiden
◈ Yurisprudensi terkait
“Nilai kekayaan berwujud, seperti fasilitas dan perlengkapan usaha pada bangunan komersial, ataupun nilai kekayaan tidak berwujud, seperti pelanggan, reputasi, pengetahuan usaha, atau keuntungan usaha karena lokasi toko, tidak dapat dianggap sebagai objek perantaraan yang ditentukan dalam Pasal 3 undang-undang tersebut dan Pasal 2 peraturan pelaksana undang-undang tersebut. Oleh karena itu, perantaraan yang memungkinkan penerimaan dan pembayaran apa yang disebut sebagai ‘uang goodwill’ dan sejenisnya atas pengalihan nilai kekayaan berwujud dan tidak berwujud tersebut bukanlah tindakan perantaraan yang diatur oleh Undang-Undang Usaha Perantaraan Real Estat yang lama. Dengan demikian, batas maksimum komisi perantaraan yang ditetapkan dalam undang-undang tersebut juga tidak berlaku terhadap perantaraan objek transaksi semacam ini.” (lihat antara lain Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 22 September 2006, Nomor 2005도6054)
2. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, bagaimana pertimbangan pengadilan tingkat bawah?
Pertama-tama, pengadilan tingkat pertama menyatakan bahwa A terbukti bersalah dan menangguhkan penjatuhan pidana denda sebesar 1 juta won Korea Selatan.
Pengadilan menilai bahwa kontrak dalam perkara ini merupakan kontrak uang goodwill yang berkaitan dengan pengalihan hak usaha atas tempat penitipan anak.
Oleh karena itu, pengadilan menjelaskan bahwa tindakan A menjadi perantara dalam kontrak uang goodwill dan menyusun dokumennya sama dengan menyusun “dokumen mengenai hak dan kewajiban atau pembuktian fakta” sebagaimana ditentukan dalam Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan.
Pengadilan menambahkan bahwa A menamai kontrak uang goodwill tersebut sebagai “kontrak konsultasi”. Hal ini dinilai menunjukkan bahwa A juga menyadari kemungkinan timbulnya masalah pelanggaran Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan dan mengambil langkah tersebut karena kesadaran itu.
A kemudian mengajukan banding, tetapi pengadilan tingkat kedua mengambil kesimpulan yang sama.
Pengadilan tingkat kedua juga menjelaskan bahwa kontrak dalam perkara ini merupakan pengalihan hak usaha atas tempat penitipan anak dan kontrak uang goodwill yang berkaitan dengannya, serta bahwa kontrak uang goodwill jelas bukan objek perantaraan berdasarkan Undang-Undang Agen Properti Bersertifikat Korea Selatan.
3. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, bagaimana pertimbangan Mahkamah Agung Korea Selatan?
Mahkamah Agung Korea Selatan juga mengambil kesimpulan yang sama dengan pengadilan tingkat bawah.
Mahkamah Agung Korea Selatan menjelaskan bahwa putusan pengadilan sebelumnya tidak mengandung kekeliruan berupa pelanggaran kaidah logika dan pengalaman ataupun kesalahpahaman terhadap prinsip hukum mengenai tindak pidana pelanggaran Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan dan hal lainnya.
Mahkamah Agung Korea Selatan kemudian menyatakan bahwa kasasi A ditolak.
4. Perkara berdasarkan Undang-Undang Agen Administrasi Korea Selatan, apa strategi Daeryun?
Pasar perantaraan real estat bergejolak segera setelah putusan Mahkamah Agung Korea Selatan dijatuhkan.
Hal ini karena hingga saat itu, agen properti bersertifikat di sebagian besar tempat praktik juga menjadi perantara dalam transaksi uang goodwill tempat usaha komersial.
Namun, karena tindakan tersebut telah dinyatakan secara tegas sebagai tindakan yang melawan hukum, pekerjaan agen properti bersertifikat dan agen administrasi diperkirakan akan mengalami perubahan.
Dalam situasi ini, Asosiasi Agen Properti Bersertifikat Korea menentang putusan Mahkamah Agung Korea Selatan dan mengajukan permohonan pengujian konstitusional kepada Mahkamah Konstitusi Korea Selatan.
Keputusan yang akan diambil Mahkamah Konstitusi Korea Selatan mengenai persoalan ini juga perlu diperhatikan.
Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) mengoperasikan Grup Konstruksi dan Real Estat yang terdiri dari para advokat yang mengkhususkan diri dalam berbagai sengketa real estat, termasuk konstruksi, sewa, dan hak milik.
Firma ini menyediakan layanan hukum berkualitas tinggi untuk beragam bidang, mulai dari regulasi administratif mengenai konstruksi dan real estat hingga perkara pidana terkait.
Jika Anda memiliki pertanyaan terkait real estat, silakan menghubungi Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) kapan saja.
