CONTENTS
- 1. Sengketa Sewa Tempat Usaha, Perkara yang Mempersoalkan Perpanjangan Perjanjian Sewa
- - Dalil Penggugat Mengenai Perjanjian Sewa
- 2. Penilaian Pengadilan Tingkat Sebelumnya atas Sengketa Sewa Tempat Usaha
- 3. Penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan atas Sengketa Sewa Tempat Usaha
- - Doktrin Hukum Mahkamah Agung Korea Selatan tentang Perpanjangan Perjanjian Sewa
- 4. Sengketa Sewa Tempat Usaha, Apa Strategi Daeryun?
1. Sengketa Sewa Tempat Usaha, Perkara yang Mempersoalkan Perpanjangan Perjanjian Sewa
Perkara ini mempersoalkan apakah perjanjian sewa terkait sengketa sewa tempat usaha diperpanjang.
Penggugat dan Tergugat telah membuat perjanjian sewa atas tempat usaha yang menjadi objek perkara.
Berikut kami rangkum dan jelaskan ikhtisar perkara 🔗sengketa sewa antara Penggugat dan Tergugat dalam bentuk linimasa.
■ Perjanjian sewa
Penggugat: pihak yang menyewakan Tergugat: penyewa
Uang jaminan sewa: 100 juta won Korea Selatan
Uang sewa bulanan: 6 juta won Korea Selatan
Masa sewa: 2018.7.12~2020.7.11
■ Perpanjangan perjanjian sewa
2020.6.30. Pembuatan perjanjian sewa
Uang jaminan sewa 100 juta won Korea Selatan
Uang sewa bulanan 3,5 juta won Korea Selatan
Masa sewa 2020.7.12~2021.7.12
■ Setelah itu, Penggugat dan Tergugat kembali menetapkan uang sewa bulanan sebesar 3,2 juta won Korea Selatan dan masa sewa hingga 2022.7.12.
■ 2022.7.15 Pengiriman surat bersertifikat isi oleh Penggugat
Pada 2022.7.15, Penggugat mengirimkan surat bersertifikat isi kepada Tergugat yang menyatakan, ‘Saya menuntut agar uang sewa bulanan dinaikkan menjadi 6 juta won Korea Selatan’, dan Tergugat menerima surat tersebut pada 2022.7.18.
Dalil Penggugat Mengenai Perjanjian Sewa
Penggugat mendalilkan bahwa perjanjian sewa yang dibuat dengan Tergugat telah berakhir pada 12 Juli 2022.
Oleh karena itu, atas penggunaan bangunan yang terus dilakukan oleh Tergugat, Penggugat menuntut pembayaran sebesar 4,2 juta won Korea Selatan per bulan (dari 13 Juli 2022 hingga 12 Juli 2023) atau 4,3 juta won Korea Selatan per bulan (sejak 13 Juli 2023) sebagai uang hasil pengayaan tanpa hak serta meminta agar bangunan dikosongkan.
Sebaliknya, Tergugat membantah dengan menyatakan bahwa perjanjian sewa tidak berakhir pada 12 Juli 2022, melainkan telah diperpanjang secara otomatis sehingga Tergugat berhak terus menggunakan bangunan tersebut.
2. Penilaian Pengadilan Tingkat Sebelumnya atas Sengketa Sewa Tempat Usaha
Dalam sengketa sewa tempat usaha tersebut, pengadilan tingkat sebelumnya menilai bahwa tuntutan Penggugat beralasan.
Pengadilan menilai bahwa karena Penggugat telah meminta kenaikan uang sewa, perjanjian tidak dapat dianggap telah diperpanjang secara otomatis.
Perjanjian sewa antara Penggugat dan Tergugat berakhir pada 12 Juli 2022.
Pengadilan memutuskan bahwa Tergugat harus menyerahkan kembali bangunan kepada Penggugat dan, sejak 13 Juli 2022, membayar uang hasil pengayaan tanpa hak sebesar 4,2 juta atau 4,3 juta won Korea Selatan setiap bulan.
3. Penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan atas Sengketa Sewa Tempat Usaha
Penilaian Mahkamah Agung Korea Selatan atas sengketa sewa tempat usaha berbeda dari putusan pengadilan tingkat sebelumnya.
Pada 12 Juli 2022, Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa, berbeda dari pengadilan tingkat sebelumnya yang memutuskan bahwa perjanjian sewa telah berakhir, terdapat kemungkinan besar bahwa perjanjian tersebut telah diperpanjang secara diam-diam.
Doktrin Hukum Mahkamah Agung Korea Selatan tentang Perpanjangan Perjanjian Sewa
Menurut Pasal 639 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan, apabila setelah perjanjian sewa berakhir penyewa terus menggunakan bangunan dan pihak yang menyewakan tidak mengajukan keberatan dalam jangka waktu tertentu, perjanjian tersebut dianggap telah diperpanjang secara otomatis dengan syarat yang sama seperti perjanjian sebelumnya.
Apabila setelah masa sewa berakhir penyewa terus menggunakan dan mengambil manfaat dari objek sewa, dan pihak yang menyewakan tidak mengajukan keberatan dalam jangka waktu yang patut, para pihak dianggap kembali mengadakan perjanjian sewa dengan syarat yang sama seperti perjanjian sewa sebelumnya.
Pemilik bangunan dapat menolak perpanjangan perjanjian. Penolakan tersebut dapat dinyatakan secara jelas melalui lisan atau tulisan (keberatan secara tegas), atau ditunjukkan melalui tindakan maupun keadaan (keberatan secara diam-diam).
Penolakan juga dapat diajukan dengan syarat, misalnya, ‘Saya tidak akan memperpanjang perjanjian jika uang sewa tidak dinaikkan’.
Namun, karena penyewa dapat bertindak dengan menganggap bahwa perjanjian akan diperpanjang, agar keberatan secara diam-diam atau bersyarat dari pihak yang menyewakan dapat diakui, kehendak untuk tidak lagi mempertahankan perjanjian harus jelas secara objektif.
Selain itu, berdasarkan Pasal 628 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan, pemilik bangunan hanya dapat menuntut kenaikan uang sewa selama perjanjian masih berlaku.
Oleh karena itu, fakta bahwa pemilik bangunan meminta kenaikan uang sewa setelah perjanjian berakhir tidak serta-merta dapat dianggap sebagai pernyataan keberatan yang dimaksudkan untuk mencegah perpanjangan otomatis.
Apabila uang sewa yang disepakati menjadi tidak patut karena kenaikan atau penurunan beban publik atas objek sewa atau perubahan keadaan ekonomi lainnya, para pihak dapat menuntut kenaikan atau penurunan uang sewa untuk masa mendatang.
4. Sengketa Sewa Tempat Usaha, Apa Strategi Daeryun?
Perkara ini mempersoalkan apakah perjanjian sewa telah diperpanjang dalam sengketa sewa tempat usaha.
Dalam perkara tersebut, Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa pelaksanaan hak Penggugat untuk menuntut kenaikan uang sewa melalui surat bersertifikat isi tertanggal 15 Juli 2022 juga menunjukkan bahwa perjanjian bukan telah berakhir, melainkan telah diperpanjang dan terus berlaku.
Mahkamah Agung Korea Selatan menilai bahwa fakta bahwa Penggugat meminta kenaikan uang sewa setelah masa sewa berakhir saja tidak cukup untuk dianggap sebagai pernyataan kehendak yang jelas bahwa Penggugat tidak lagi ingin mempertahankan perjanjian sewa dengan Tergugat.
Dengan kata lain, permintaan kenaikan uang sewa bukan berarti hendak mengakhiri perjanjian itu sendiri, tetapi dapat ditafsirkan sebagai kehendak untuk mempertahankan perjanjian dengan mengubah syarat-syaratnya.
Oleh karena itu, permintaan kenaikan uang sewa saja tidak dapat dianggap sebagai penolakan pihak yang menyewakan terhadap perpanjangan perjanjian.
Penentuan apakah perjanjian sewa telah diperpanjang secara diam-diam tidak hanya didasarkan pada berakhir atau tidaknya masa perjanjian, tetapi harus mempertimbangkan secara menyeluruh berbagai faktor, seperti cara para pihak menyatakan kehendaknya, permintaan kenaikan uang sewa, dan penggunaan bangunan yang sebenarnya.
Karena penafsiran hukum sangat penting dalam proses ini, memperoleh bantuan dari pengacara profesional merupakan pilihan terbaik.
Firma Hukum Daeryun menyediakan layanan hukum menyeluruh terkait real estat melalui 🔗pengacara spesialis real estat yang berpengalaman menangani banyak perkara sengketa sewa, termasuk ▲ peninjauan dan pelaksanaan perjanjian terkait sengketa sewa ▲ gugatan perdata dan pidana ▲ konsultasi terkait undang-undang perlindungan sewa Korea Selatan ▲ pengiriman surat bersertifikat isi.
