어떤 위험이 상업 부동산 금융에 투자해야?

대출 문서는 lender의 보안 관심, 기본 트리거 정의 및 차용 성능 falters 경우 사용할 수있는 재중을 지정합니다. 보험료는 대출자가 결재된 금융기관과 납세자가 최소한의 운영 임계값을 설정하고, 보험을 유지하기 위해 차용인이 필요한 소득은 물론 재산 세금을 납부하며 담보를 보존할 수 있는 공증인의 표현 및 보증을 포함합니다. 대출 계약은 다른 의무에 대한 성능의 교차 기본 조항을 포함, 하나의 대출에서 위반 의미는 자본 구조 전반에 걸쳐 기본적으로 방아쇠 할 수있다. 의원에서, 투자자는 종종 치료 기간과 통지 요구 사항의 실제 중요성을 내려다보고있다. 이는 구제가 사용할 수 있지만 아직 운동하지 않는 창을 만들 수있는 창문을 생성 할 수있다. 보안 기기, 일반적으로 모기지가 설정되어있는 뉴욕 법의 밑에 대출 위치와 이클로저 권리를 수립하고 배심원이 표준 치료법이며 판매 진행을 위해 차용인에 대한 증거를 요구할 수 있습니다.

기본은 대출 계약 및 적용 가능한 국가 법에 의해 지배 된 사건의 순서가 트리거합니다. 기본적으로, lender 일반적으로 문제 통지를 허용하는 치료 기간을 할 수 있습니다. 종종 10 받는 사람 30 일 대출 조건에 따라. 대출자가 치료에 실패하면, 대출은 전체 대출 잔액의 가속을 포함하여 재약을 운동 할 수 있습니다., 수신기의 약속 재산 관리, 또는 이클로저의 시작. 뉴욕에서는, judicial 이클루시브는 재산이 있는 군에 걸맞은 한 벌을 필요로 하고 주의를 가진 맹세 봉사하고, 재산의 앞에 판결을 얻는 것은 경매에서 판매될 수 있습니다. 이클로저 공정은 일반적으로 6 개월에서 1 년 정도 걸립니다. 그 중에는 차용자가 소유를 유지하고 수신기가 임명되지 않는 한 임대를 계속 수집 할 수 있습니다. Equity 투자자는 낮은 우선 순위 위치를 차지하는 것은 수석 부채가 진행되는 위험을 감안할 수 없거나 감소된 또는 제로 회복을 가진 주니어 포지션을 떠나고, 전체 자본 더미를 만족하지 않을 것입니다.

수석 대출은 재산과 그 절차에 대한 첫 번째 우선권을 보유, 그들의 대출을 의미하는 것은 다른 주장 전에 만족. Mezzanine lenders 및 equity 투자자는 하위 포지션을 차지하고, 수석 채무가 전체로 지불 한 후만 회복합니다. 이 우선 순위 구조는 카운티의 사무실에서 mortgages을 녹음하여 설치됩니다. 그들은 실행되고있다; 첫번째 기록 된 모기지 일반적으로 수석 위치를 보유합니다. 하위 계약은 중간 대출을 허용하여 낮은 비용 또는 높은 비율로 금융에 대한 교환의 하위 위치를 명시적으로 수용 할 수 있습니다. 속성 값이 감소하거나 스트레스가 발생하면, 하위 포지션은 손실을 먼저 부담합니다. 예를 들어, 부동산 가치 $ 10 백만은 수석 부채의 7 만 달러와 메자닌 채무 2,000,000 달러로 금융되고 있으며이클린에서 8 억 달러를 판매하고있는 고위 대출은 전체 $7 백만을받습니다. 중세 대출자는 1 백만달러를 받고 주식 투자자는 아무것도받지 않습니다. 자본 더미의 위치 이해는 투자 위험 반환 프로파일을 평가하는 데 필수적입니다.

고위와 하위 지정 대출 간의 인가 계약은 기본 및 운동 시나리오에서 각 당사자의 권리를 설정하고, 서약 기간과 같은 문제를 해결하는 수정에 대한 동의 요구 사항 및 구제. 의약을 정량화하기 위해 고위 대출자가 필요해서 중급 투자자를 위한 선택성을 보존할 수 있습니다. 조례 계약은 중반 대출을 허용하는 차종 아웃이 수행되지 않는 경우 수석 레nder 신발으로 단계에 걸려, 또는 선임 레이더가 지정된 수준으로 지불 한 채무를 방출하기 위해 고위 대출을 요구하는 규정을 포함 할 수있다. 이 배열은 수석 대출 기관이 일반적으로 이익을 선호하는 초기 용어를 초안하기 때문에주의적 협상을 요구합니다. 펀드는 투자가치, 상품 및 서비스 관련 정보를 수집하고 있습니다. 부동산 금융 계약은 종종 투자자가 운동 결정에 참여할 수 있도록 제공하지만, 국제 협약이 명시적으로 그 권리를 보존하는 경우에만 규정을 포함.

대출은 일반적으로 부채 서비스 적용 비율 (DSCR), 대출 - 가치 (LTV) 비율 및 차용 신용 미터에 근거를 둔 상업 부동산 대출을 작성합니다. DSCR는 연간 채무 서비스로 분할된 연대 순 운영 소득을 측정하며, 부동산 유형 및 시장 조건에 따라 1.2 ~ 1.5 사이의 비율이 일반적으로 요구됩니다. LTV는 재산 가치에 대출 금액을 비교하고, 더 낮은 LTV 비율로 평등 쿠션과 낮은 lender 위험을 나타냅니다. Borrower 신용 분석은 부동산 경험, 금융 진술 및 개인 보증의 검토를 포함합니다. 부동산 중개인은 임대 품질, 10ant creditworthiness, 위치, 물리적 조건 및 시장 수요를 검사합니다. 이 메트릭은 통계 요구 사항이 아니지만 위험 승인 및 자본 가용성을 반영하는 업계 표준입니다. 투자자는 이러한 메트릭스가 대출 가격, 기간 및 시장 조건 변경을 위해 퇴직의 가용성에 영향을 미치는 때문에 거래에 어떻게 적용하는지 이해해야 합니다.

개인 보증은 재산 담보가 충분하다면 대출 상환을 위해 개별적으로 책임있는 차용자의 주를 만듭니다. 전체 회담 보증은 부동산을 넘어 개인 자산에 대한 주장하는 전속자, 특정 기간 후 지정된 금액 또는 출시로 제한적 인 보장 캡 노출. 보험료는 일반적으로 차용자가 한정된 운영 역사 또는 자산을 가진 특수 목적인 (SPE)입니다. 상업 부동산 금융에서 투자자는 모든 주요 또는 특정 주체의 요구 사항이 보장되는지 여부를 이해해야하며, 보증은 재산의 퇴적하거나 판매하는 것을 보장합니다. 대상 DSCR에 도달한 것과 같은 지정된 이정표를 달성할 수 있는지 확인하십시오. 개인 보증 증가 대출 복구 전망 그러나 거래에 참여에서 경험있는 연산자를 결정할 수 있습니다 또는 높은 주식 반환의 형태로 보상을 필요로 할 수있다.