어떤 법적 위험이 공장 인수에주의를 기울일까요?

환경 책임은 수시로 공장 취득에 있는 가장 큰 숨겨지은 비용입니다. 연방 및 국가 환경 통계는 현재 재산 소유자와 그 발생에 관계없이 오염을위한 운영자의 책임을 부과합니다. 우선 연산자에서 정리 의무를 상속 할 수 있습니다. CERCLA (Comprehensive Environmental Response, Compensation 및 Liability Act)는 위험한 물질 방출에 대한 엄격한 책임을 만듭니다. 뉴욕 주 환경 품질 검토 (SEQR)와 뉴욕의 환경 보존 법은 추가 국가 수준의 준수 및 재약 의무를 부과합니다. A Phase I Environmental Site Assessment (ESA)는 표준 첫 단계이지만 산업용 시설, 상 II 테스트 (흙 및 접지 물 샘플링)은 종종 실제 오염을 할당해야합니다. 뉴욕 남부의 법원은 지속적으로 구매자가 단독으로 거래 구조를 통해 환경 책임을 훼손 할 수 없다는 것을 개최했습니다. 통계 프레임 워크는 현재 소유권 및 운영 상태에 따라 부과됩니다. 구매 계약에 서명하기 전에, 종합적인 환경 감사를 얻고, 명확하게 indemnification 또는 판매인 환불된 구제는 알려진 오염을 위한 escrows.

공장 장비는 실질적인 취득 가치를 나타내고 신속하게 악화하거나 책임감을 가질 수 있습니다. 장비 조건은 직접 작동 가능성과 재판매 가치에 영향을 미칩니다; 몰입 또는 기계가 즉시 자본 지출이나 생산 지연을 상속하는 구매자. 모든 장비 제목이 명확하다는 것을 확인, 제 3 자 책임 또는 보안 관심은 기계에 얽히지 않고 가정되거나 종결 될 수 있습니다 (모든 경우) 그 장비 대여를 제공. 고가치 자산을 위한 독립적 인 장비 승인 및 폐기 전에 기계 검사를 실시합니다. 이 문서는 귀하가 돕고 있는 모든 권리와 소유권을 소유하고 있습니다. 귀하는 귀하의 권리를 행사할 수 있도록 적절한 조치를 취합니다.

안전 및 보건 관리 (OSHA) 준수 의무는 시설과 그 운영에 첨부되며, 사전 소유자가 아닙니다. OSHA 위반, 기록, 위험 통신 및 안전 프로토콜을 즉시 취득할 수 있습니다. 공장에는 OSHA 인용, 처벌 또는 노동자 부상의 역사가 있는 경우에, 그 기록은 공중이고 체계적인 안전 부족을 신호할지도 모릅니다. 뉴욕 주 계획 (NYS PESH, 국가 수준 OSHA 동등한)는 뉴욕의 평행 또는 엄격한 기준을 적용합니다. OSHA 300의 부상 로그를 검토하고 탁월한 인용 또는 배당 주문을 식별합니다. 사전 폐쇄 위반에 대한 협상 판매자, 또는 최소한에서 구매 가격 조정은 알려진 안전 부족 및 구제 비용을 반영합니다.

많은 공장 운영에는 국가 및 연방 환경 허가 (공기 배출 허용, 물 방전 허용, 위험한 폐기물 처리 라이센스 등)가 필요합니다. 일부 허가는 소유권의 변경에 자동으로 전송; 다른 사람은 발급 기관에서 응용 프로그램 및 승인을 필요로한다. 뉴욕 환경 보존부 (DEC)는 뉴욕의 가장 산업 허가를 관리합니다. 허가증 갱신의 허용 이동 또는 거부 지연은 halt 가동 포스트 폐쇄 할 수 있습니다. 구매 계약에 서명하기 전에 모든 허가의 상태를 검증, 판매자가 지불 한 것을 확인하고 허용 조건 준수이며, 허가를 요구하는 경우 기관 동의 또는 통지를 필요로 여부 결정합니다. 모든 재료가 전체 힘과 효과에 남아있는 폐쇄 조건을 포함하거나 물질 금지 수정없이 구매자로 전송됩니다.

공장이 연합되면 구매자 (승인 고용주)는 NLRA 승계 교리의 밑에 조합 계약과 집단 기괴한 의무를 상속할지도 모릅니다. 법원은 구매자가 조합과 명예 계약 조건을 인식하기 위해 의무적으로 고용주가 신뢰할 수있는인지 결정하는 멀티 팩터 테스트를 적용합니다. 이 문제는 대부분 자주 발생 하는 경우: 구매자는 시설과 장비만 취득할 수 있지만, 노동법 교리는 실질적인 운영 오염의 배경에 계약 의무를 부과 할 수있다. 성공적 상태 평가하기 전에 노동 상담을 요청하고 필요한 경우 계약 조건, 임금 규모 및 이점에 관한 조합과 협상하십시오. 비-비행 시설 자동 계약 의무를 수행하지 않습니다, 그러나 모든 적용 가능한 임금과 시간 법률에 따라야한다, 항염증 statutes 및 뉴욕 특정 고용 규칙 (예 : 일별 근무 조건을 미리 위반, 유료 휴가 위임). 모든 기존 고용 계약, severance 계획 및 거래 생존 의무를 식별 할 수있는 혜택.

노동 감소는 WARN 법 (범죄)과 뉴욕 식물 폐쇄법의 밑에 방아쇠 예고 요구 사항을 감소시킵니다. WARN 법은 대량의 재고 (50 또는 단일 위치에 직원 이상) 전에 60 일 통지를 요구합니다. 뉴욕 법률은 일반적으로 90 일 공지 사항이 필요합니다. 적절한 통지를 제공 할 실패는 백금 책임과 처벌에 발생할 수 있습니다. 공장이 조합 계약을 가지고 있다면, 구매자는 유니온 또는 얼굴 불공정 노동 연습비를 가진 layoff 절차를 협상해야합니다. 계획 인력 통합 및 필요한 감소는 사전에 잘하고, 통지 기간과 보증 의무에 대한 취득 타임 라인 계정이 보장.

환경 준수, 환경 오염, 장비 상태 및 제목의 부재에 대한 판매자 표현을 우선적으로, 규제 허가와 라이센스, 노동과 고용 문제, 그리고 불충분한 책임 또는 소송이 없습니다. 환경 및 규제 표현에 대한 협상 기간 (일반적으로 18 ~ 36 개월 후 폐쇄)는 늦은 환경 또는 준수 문제의 발견과 지연을 위해 계정. .scrow 또는 holdback (일반적으로 10-15 %의 구매 가격)을 설립하여 표현 위반으로 인한 자금 청구를 제기합니다. 뉴욕 법원에서, indemnification 규정은 일반 언어에 따라 엄격하게 해석됩니다. 주변 사람들은 초안자에 대해 해결합니다. Indemnity 바구니 (지침이 회복되지 않는 아래 문) 및 모자 (최대 침입성 노출)는 잠재적 환경과 규제 위험의 규모를 반영합니다.

뉴욕 법원은 구매 계약 합의를 넘어서 구매자 노출을 자주 확장하는 엄격한 책임 프레임 워크를 적용합니다. 제품 책임, 환경 및 고용 상황에서 뉴욕 법원은 구매자가 관심 또는 통계 프레임 워크 (환경 법과 같은)에 성공자가 될 수 있는지 여부를 사전에 식별하는 것을 자동적으로 보호하지 않는 자산 구매가 보유되어 있습니다. 뉴욕 항소 법원은 성공 책임 교리가 특정 관문 또는 일반적인 법 상황에 따라 달라 졌음을 강조했습니다. 단일 시험이 없습니다. 뉴욕 대법원 상업 부문에서 자주 발생 (SDNY는 연방 청구를 처리). 구매 계약이 모든 사전 폐쇄성에 대한 강력한 판매자 인demnification을 포함하고, 지시 및 보증 보험은 침입으로 격차를 커버합니다. 실제적 중요성은 규제 또는 관세 책임으로부터 스스로를 격리하기 위해 계약적인 할당에 의존하지 않는 것입니다. 이 중죄로 인해 철저한 행동을 수행해야하며 일부 책임을 법의 밑에 비 위임 할 수 있음을 이해해야합니다.

전략 인수 계획은 상담과 일찍 참여해야 합니다. 기업 인수 거래 프레임 워크 및 공장 별 준수. 환경 책임, 장비 조건, 규제 허가 및 노동 의무는 상실하지 않는 평행으로 평가되어야 합니다. 의 여부를 고려 건설 회사 인수 또는 귀하의 부문에서 유사한 산업 자산 구매는 위험 할당 전진자를 비교할 수 있습니다. 계약 또는 구매계약의 편지에 투입하기 전에 환경 테스트, 장비 승인, 규제 상태 검증 및 노동법 분석을위한 계정이 종합적인 불만 시간 라인을 수립하십시오. 법적 및 기술적인 결점의 비용은 오염되지 않은 환경 오염, 장비 책임, 규제 위반 또는 표면 포스트 폐쇄에 대한 노동 분쟁과 비교하여 가장 유능한 형태입니다. 이 조사에 충분한 시간과 자원을 할당하고, 좁은 창으로 diligence로 압축하는 취득 시간을 허용하지 마십시오.