부동산 세금 계획 및 재산 거래

Pass-through entities (partnerships, S-corps 및 LLC는 파트너십으로 세금) 소유자가 개별 수익에 대한 부동산 소득과 감소를보고 할 수 있습니다. 종종 선호 비율입니다. C-corporations, 대조적으로 얼굴 엔티티티 레벨 세션은 주주에게 배당 부담을 창출하는 분할 세금에 따라 달라집니다. C-corporations는 특정 부동산 금융 시나리오에 이점을 제공하거나 확장 이익을 재투자 할 때. 실제의 관점에서 최적의 조직 구조는 소득 수준에 따라 달라집니다. 부동산 예상 현금 흐름은 5 ~ 10 년 이내에 출구 할 계획이 있는지 여부, 수동 활동 손실 제한이있는지 여부를 나타냅니다. 기업의 선택과 운영 현실 사이의 미 정렬은 내부 수익 서비스로 가장 자주 발생되는 분쟁입니다.

뉴욕은 1362 섹션에서 elective pass-through entity taxation을 허용하고, 기업 수준에 연방 소득세를 부과 할 수 있습니다. 이 메커니즘은 연방 Net Investment Income Tax에 따라 높은 부동산 소유자에게 특히 관련이 있습니다. 뉴욕 법원과 세금 및 금융 부서는 적극적인 공제 또는 비용 분리 전략과 결합 될 때이 선거를 밀접하게 훔치는. 파업자는 선거가 제대로 신청되고 모든 지원 문서는 유지되어야하며 뉴욕 주 부동산 인민을위한 감사 위험이 높다.

이례적인 재채화는 크게 판매의 세금 혜택을 얻을 수 있습니다, 특히 재산이 실질적으로 평가 된 경우. 판매의 전략 타이밍, 같은 종류 교환 사용, 또는 charitable 파업은 끊거나 recapture 노출을 감소시킬 수 있습니다. 여러 속성을 보유하면, 주문 및 분해의 타이밍이 중요합니다. IRC Section 1031의 거래소가 자본 이득과 재투자로 인한 세금을 모두 방어할 수 있는지 고려하여, 엄격한 시간대 내에서 자격 교체 부동산으로 진행합니다.

비용 분리 연구는 뉴욕 상업 및 다가족 재산에서 일반적이지만, 제대로 문서화하지 않는 경우 IRS scrutiny를 초대합니다. 연구는 자격이 된 엔지니어 및 세금 전문가에 의해 수행되어야하며, 할당 방법론은 감사의 도전을 견딜 수 있어야합니다. 법원은 대기 엔지니어링 분석이 소리와 가속 회복을위한 부동산 구성 요소가 정품 인증 될 때 위대 비용 분리 주장을 가지고 있습니다. 자세한 속성 레코드, 건축 계획 및 세금 반환에 제출 된 contemporaneous 보고서에서 공부를 보장합니다.

자격을 갖춘 중개인은 교환을 촉진해야합니다. 판매자는 판매 영수증이 직접 진행할 수 없습니다. 많은 재산 소유자는 타이밍 요구 사항을 이해하고 또는 45 일 창, 위조 적 혜택 내에서 교체 속성을 식별하지 못합니다. 경험이 풍부한 상담과 판매 후가 아닌 아웃셋에서 자격을 갖춘 중급자. 식별 통지 및 폐문의 문서는 심리적이어야합니다.

여러 뉴욕 속성을 포함하는 1031 교환 실행시 각 카운티의 적절한 녹음이 필수적입니다. 뉴욕 카운티 서커스는 당사자의 기록 및 식별에 대한 엄격한 요구 사항을 유지합니다. 파업자는 모든 deeds, 할당 문서 및 중간 계약이 제대로 기록되고 제목 결함 또는 분쟁을 피하기 위해 교차 참조를 보장해야합니다. 제대로 기록할 실패는 교체 재산에 클라우드 제목 또는 뉴욕 세금 당국의 트리거 감사 문의 할 수 있습니다.

기회 영역 투자는 자본 이득의 방어를 허용하는 경우 실제화 180 일 이내에 투자, 잠재적 인 영구적 이익의 포함 10 년 동안 개최되는 경우에. 역사 보존 세금 크레딧은 National Register에 나열된 건물에서 자격있는 재활 지출을 위한 20 % 연방 신용을 제공합니다. 뉴욕은 미국 정부 프로젝트에 대한 추가적인 역사적인 세금 크레딧을 제공합니다. 이 전략은 엄격한 규제 요구 사항을 주의하고 준수해야합니다. 재활 표준을 충족하기 위해 조기 인출 또는 실패는 모든 혜택 플러스 처벌의 반복에 발생할 수 있습니다.

여러 속성을 보유하는 고객은 단일 LLC, 재산 당 별도의 LLC 또는 마스터 홀딩 회사 구조가 의미를 결정해야 합니다. 각 접근법은 다른 책임, 금융 및 세금 징수를 수행합니다. 부동산세탁자 모델은 대본의 현금흐름과 세금책임을 만듭니다. 변호사는 그 후 소유권 및 문서를 구성합니다. 이 결정은 특히 클라이언트의 상황 변화 또는 세금 법이 진화하는 경우 기간에 대한 수정되어야한다.