الجدل حول مدة المسؤولية عن العيوب في الإيجارات العامة المحولة إلى بيع [مساهمة خاصة]

المساكن العامة المستأجرة هي مساكن بموجب المادة 2، الفقرة 1 من قانون الإسكان والتي يتم توفيرها لغرض التحويل إلى البيع بعد تأجيرها أو استئجارها بموجب المادة 2، الفقرة 1 (أ) من القانون الخاص للإسكان العام. بعد انقضاء فترة الإيجار الإلزامية، يمكن تحويله إلى بيع بالموافقة، كما يمكن إعطاء الأولوية للمستأجرين الذين يستوفون متطلبات معينة في التحويل إلى بيع.

في حالة حدوث خلل في المساكن العامة المستأجرة، وفقًا للمادتين 36 و37 من قانون إدارة الإسكان السكني، يجوز للمستأجر وما إلى ذلك طلب تعويض عن الخلل من مشغل المشروع. في الماضي، لم يكن لمستأجري المساكن العامة المستأجرة قبل تحويلها للبيع الحق في مطالبة شركات البناء بإصلاح العيوب، رغم أنهم كانوا يملكون فعلياً حق التحويل إلى بيع. مع الإنشاء الجديد للمادة 36، الفقرة 2 من قانون إدارة الإسكان السكني السابق (قبل تعديله بالقانون رقم 14853 في 10 فبراير 2018)، أصبح من الممكن ممارسة الحق في المطالبة بإصلاحات العيوب لأول مرة.

إن حقيقة أن مستأجري المساكن العامة المستأجرة يمكنهم طلب إصلاح العيوب هي تطور مرحب به من حيث حماية المستأجر. ومع ذلك، عندما يتم تحويل المساكن العامة المستأجرة إلى بيع، تنشأ مشكلة تتمثل في أن مسؤولية كيان المشروع عن العيوب تمتد لفترة زمنية طويلة للغاية، مما يؤدي إلى نتائج غير معقولة.

وفقًا للمادة 9-2 من قانون البناء متعدد الوحدات القديم (قبل تنقيحه بموجب القانون رقم 12738 في 3 يونيو 2014)، "تُحسب فترة الاستثناء لمطالبات إصلاح العيوب من تاريخ التسليم إلى مالك الوحدة لجزء الاستخدام الحصري، ومن تاريخ فحص الاستخدام أو الموافقة على الاستخدام للجزء المشترك".

تدخل هذه اللائحة حيز التنفيذ بعد ستة أشهر من صدورها وفقا للمادة (1) من الأحكام التكميلية. ومع ذلك، ووفقاً للمادة (3) من الأحكام التكميلية، تسري الأحكام السابقة فيما يتعلق بالمسؤولية الضمانية للمباني المباعة قبل نفاذ القانون المذكور. ولذلك، فإن تاريخ البدء للجزء الحصري من المساكن العامة المؤجرة التي تم بيعها بعد 19 يونيو 2013 هو تاريخ التسليم لمالك الوحدة الأول بعد التحويل للبيع.

كان على كيان المشروع بالفعل التزام بإصلاح عيوب المستأجرين حتى قبل التحويل للبيع وفقًا للمادة 36، الفقرة 2 من قانون إدارة الإسكان السكني القديم (قبل تعديله بالقانون رقم 14853 في 10 فبراير 2018). في النهاية، نظرًا للمادة 9-2 الجديدة من قانون بناء الشقق القديم، لا يختلف الأمر عن تحمل المستأجر مرة أخرى نفس مسؤولية ضمان العيب للمبنى الذي تم استخدامه لفترة طويلة كما هو الحال في المبنى المباع حديثًا. ومن وجهة نظر الكيان التجاري، ليس لديهم خيار سوى تقديم شكوى لأنهم سيكونون مثقلين بالتزامات التعويض لفترة طويلة جدًا من الزمن.

فيما يتعلق بهذا، تقول بعض كيانات المشروع أنه حتى بعد تحويل المساكن العامة المستأجرة إلى بيع، ينبغي اعتبار تاريخ بدء فترة المسؤولية الحصرية عن العيوب وقت "التسليم الأول بعد البناء". ويستند هذا إلى قرار المحكمة العليا في 10 مايو 2012، 2011Da66610، وما إلى ذلك، والذي قضى بأنه "حتى في حالة تحويل مبنى معقد إلى بيع بعد الإيجار، فإن فترة الاستبعاد للمسؤولية عن العيوب ستبدأ من وقت بناء المجمع يتم تسليمه بالإجارة وليس من وقت تحويل البيع."

ينص قرار المحكمة العليا المذكور أعلاه على أن "الشرط الوارد في المادة 671، الفقرة 1 من القانون المدني، والذي يتم تطبيقه مع ما يلزم من تعديل على المادة 9 من قانون ملكية وإدارة المباني السكنية القديمة (قبل تعديله بموجب القانون رقم 7502 في 26 مايو 2005)، يحدد بشكل موحد فترة الاستثناء للمسؤولية الأمنية عن العيب لمدة 10 سنوات بعد "التسليم" دون النظر في نوع العيب أو وقت حدوثه". العيب المادة 9 من قانون البناء السكني السابق والقانون المدني “في ضوء أحكام المواد من 667 إلى 671، من المعقول تفسير “التسليم” أعلاه على أنه يعني “التسليم الأول بعد البناء، بغض النظر عن علاقة السببية للتسليم”.

ومع ذلك، فإن رأي هذه المحكمة هو أنه بعد إنشاء المادة 9-2 من قانون بناء الشقق القديم (قبل تنقيحه في 3 يونيو 2014، القانون رقم 12738) حديثًا، ينص قرار المحكمة العليا رقم 2018Da245184 بتاريخ 29 أبريل 2020 وما إلى ذلك على أنه "في حالة الوحدات المحولة للبيع، تاريخ التسليم لمالك الوحدة" في المادة 9-2، الفقرة 2، البند 1 من قانون بناء الشقق المنقح يبدو أن المعنى قد تغير بشكل طبيعي حيث صدر الحكم بأنه "من المناسب تفسير المعنى على أنه" تاريخ بدء الاحتلال كمالك وحدة "بدلاً من" تاريخ التسليم الأول كمستأجر ".

ومن المتوقع في المستقبل أن يتفاقم الصراع بين جهات المشروع وأصحاب التقسيمات المحيطة بالمساكن العامة المستأجرة بغرض تحويلها إلى ما قبل البيع. من المقرر تحويل ما مجموعه 74.574 منزلاً للبيع بعد الإيجار العام لمدة 10 سنوات اعتبارًا من عام 2019. وهناك عدد متزايد من الحالات التي تطلب إصلاح العيوب في المساكن المستأجرة العامة والتي تم تحويلها للبيع إلى لجنة الوساطة في منازعات مراجعة العيوب المنشأة وفقًا للمادة 39 من قانون إدارة الإسكان السكني.

كما أن وزارة العدل، ووزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، ومجلس التدقيق والتفتيش على علم بهذه المشكلة. هناك حاجة لمراجعة القوانين ذات الصلة، بما في ذلك المادة 9-2 من قانون بناء الشقق، في أقرب وقت ممكن.

عرض المقال كاملا - الجدل حول مدة المسؤولية عن العيوب في الإيجارات العامة المحولة إلى بيع [مساهمة خاصة]