CONTENTS
- 1. ملخص قضية النزاع العقاري
- 2. استراتيجية المحامي العقاري في قضية النزاع العقاري
- - الإثبات الموضوعي للتأخر طويل الأمد في سداد الأجرة
- - الدفع بزوال السند القانوني للحيازة وضرورة الإخلاء وتسليم الحيازة
- - اتخاذ إجراءات فسخ العقد عن طريق إخطار رسمي مصدق المحتوى
- 3. نتيجة النزاع العقاري، تسليم المبنى وإقرار استحقاق الأجرة المتأخرة
- 4. مسائل يجب التحقق منها قبل بدء النزاع العقاري
- - قائمة بالمسائل التي يجب التحقق منها
- - نطاق مساعدة المحامي المتخصص في العقارات
1. ملخص قضية النزاع العقاري
كانت الموكلة التي طلبت استشارة بشأن نزاع عقاري امرأة في الـ40 من عمرها، وكانت مالكة لمبنى سكني صغير تؤجره.
وكان المستأجر، المشار إليه فيما يلي بالطرف الآخر، رجلا في الـ20 من عمره. وقد سدد الإيجار الشهري بانتظام في بداية العقد، لكنه تورط بعد وقت قصير في قضية جنائية، فحكم عليه بعقوبة نافذة وأودع السجن.
وبعد سجنه، لم يسدد الإيجار الشهري لعدة أشهر، حتى تجاوزت مدة التأخر في سداد الأجرة 1 سنة.
حاولت الموكلة التواصل معه عن طريق أسرته أو معارفه، لكنها لم تتمكن من الاتصال به على نحو مناسب، واستمرت أعباؤها المالية في الازدياد مع ظهور مشكلات في إدارة المبنى.
وكان الطرف الآخر ضخم البنية وذا مظهر مخيف، لذلك كانت الموكلة تجد حرجا حتى خلال مدة العقد في مطالبته مباشرة بسداد الإيجار الشهري.
وسبق أن شعرت بأجواء تنطوي على تهديد عندما ذهبت إليه بمفردها، لذا رأت أن من الصعب عليها معالجة المسألة مباشرة حتى بعد انتهاء العقد.
وقررت الموكلة في نهاية المطاف المضي في إجراءات النزاع العقاري، بما في ذلك فسخ العقد وتسليم المبنى، بمساعدة محام متخصص في العقارات.
2. استراتيجية المحامي العقاري في قضية النزاع العقاري
بعد أن رتب محامي العقارات المكلف بقضية النزاع العقاري الوقائع، وضع استراتيجية للتعامل تركز على المسائل 3 الآتية.
- المسألة 1 : الإثبات الموضوعي للتأخر طويل الأمد في سداد الأجرة
- المسألة 2 : استيفاء شروط فسخ العقد المنصوص عليها في المادة 640 من القانون المدني
- المسألة 3 : زوال سند الحيازة وضرورة تسليم المبنى
الإثبات الموضوعي للتأخر طويل الأمد في سداد الأجرة
رتب المحامي المتخصص في العقارات الأدلة الآتية، وأثبت بصورة موضوعية أن الطرف الآخر لم يسدد الإيجار الشهري مدة طويلة.
| الأدلة | الوقائع المثبتة |
|---|---|
| عقد الإيجار | إثبات إبرام عقد الإيجار والتحقق من شروط سداد الإيجار الشهري |
| كشوف المعاملات المصرفية | إثبات عدم سداد الإيجار الشهري مدة طويلة وفترة التأخر في سداد الأجرة |
| سجل سداد رسوم الإدارة | التحقق من عدم سداد رسوم الإدارة ومن حالة الحيازة الفعلية |
| الرسائل النصية | إثبات المطالبة بسداد الإيجار الشهري وطلب السداد وملابسات رد الطرف الآخر |
| الإخطار الرسمي مصدق المحتوى | إثبات إرادة المؤجر في فسخ العقد وواقعة توجيه الإخطار بصورة قانونية |
كما رتب المحامي الوقائع زمنيا، موضحا أن الأجرة لم تسدد إطلاقا بعد سجن الطرف الآخر، وأن التأخر استمر مدة طويلة، وشرح لهيئة المحكمة تكرار مخالفات العقد.
وخلال ذلك، شدد على أن تصرف الطرف الآخر يمثل إخلالا بالالتزام بلغ حدا أضر بعلاقة الثقة التي يقوم عليها عقد الإيجار.
الدفع بزوال السند القانوني للحيازة وضرورة الإخلاء وتسليم الحيازة
ركز المحامي المتخصص في العقارات على أن المبنى لم يسلم حتى بعد فسخ العقد.
ورغم أن الطرف الآخر كان مسجونا، فإن العين المؤجرة ظلت دون تسليم، ولم يتمكن المؤجر من إيجاد مستأجر جديد، مما قيد ممارسة حقوقه المالية.
وعرض المحامي المتخصص في العقارات على هيئة المحكمة انتهاء العقد والتأخر طويل الأمد في سداد الأجرة وعدم الوفاء بالتزام التسليم وغيرها من الوقائع بصورة متكاملة، موضحا ضرورة تسليم المبنى ومشروعية المطالبة بالإخلاء وتسليم الحيازة.
اتخاذ إجراءات فسخ العقد عن طريق إخطار رسمي مصدق المحتوى
أرسل المحامي المتخصص في العقارات إلى الطرف الآخر إخطارا رسميا مصدق المحتوى يوضح بجلاء التأخر في سداد الأجرة والالتزامات التعاقدية، وطالبه بسداد الإيجار الشهري، وأبلغه وفقا للإجراءات القانونية بإمكان فسخ عقد الإيجار إذا لم يف بالتزاماته.
ولم يسدد الطرف الآخر الأجرة المتأخرة حتى بعد تلقي الإخطار الرسمي مصدق المحتوى، كما لم يعالج حالة مخالفة العقد.
وبناء على ذلك، قدم المحامي المتخصص في العقارات الإخطار الرسمي مصدق المحتوى وسجل تبليغه ضمن الأدلة، وأثبت لهيئة المحكمة أن الطرف الآخر لم يف بالتزامه رغم منحه فرصة كافية للوفاء، وأن إجراءات فسخ العقد تمت بصورة قانونية.
3. نتيجة النزاع العقاري، تسليم المبنى وإقرار استحقاق الأجرة المتأخرة
في قضية النزاع العقاري الخاصة بالموكلة، أقرت المحكمة بأن عقد الإيجار قد فسخ بصورة قانونية.
كما قضت بإلزام الطرف الآخر بتسليم المبنى ودفع مبلغ يعادل الأجرة المتأخرة.
وبموجب حكم المحكمة، تمكنت الموكلة من تسوية مشكلة الإيجار التي استمرت مدة طويلة وفقا للإجراءات القانونية، وأصبح من الممكن بعد ذلك تأجير المبنى لمستأجر جديد.
4. مسائل يجب التحقق منها قبل بدء النزاع العقاري
لا يعني توافر الأسباب المذكورة أعلاه بالضرورة قبول المطالبة في النزاع العقاري، أي دعوى الإخلاء.
فقد يختلف حكم المحكمة تبعا للوقائع المحددة، مثل مدى استيفاء شروط فسخ عقد الإيجار، وإرسال الإخطار الرسمي مصدق المحتوى، وتبليغ فسخ العقد، وتأمين الأدلة.
لذلك، من المهم إجراء مراجعة قانونية دقيقة مسبقا والبدء في معالجة النزاع خطوة بخطوة.
قائمة بالمسائل التي يجب التحقق منها
نطاق مساعدة المحامي المتخصص في العقارات
لا يعد النزاع العقاري قضية بسيطة تنتهي بمجرد بحث فسخ العقد من عدمه.
بل يجب النظر معا في مسائل قانونية متنوعة، منها مدة التأخر في سداد الأجرة، وإجراءات انتهاء العقد، والالتزام بتسليم المبنى، والعلاقة المتعلقة بمبلغ التأمين، وسند الحيازة.
تعمل دايريون، وهي مكتب محاماة يحتل المرتبة 9 في جمهورية كوريا (استنادا إلى إقرارات ضريبة القيمة المضافة المقدمة إلى دائرة الضرائب الوطنية لعام 25)، على تحليل عقد الإيجار وسجل سداد الأجرة، ومراجعة شروط فسخ العقد، وتقديم المساعدة.
كما تقدم الدعم في التعامل القانوني طوال مراحل سير القضية، بما في ذلك إعداد الإخطار الرسمي مصدق المحتوى وصحيفة الدعوى، وتنظيم الأدلة، والمطالبة بتسليم المبنى.
إذا كنتم في وضع يحتاج إلى المساعدة على غرار الموكلة في هذه القضية، فيمكنكم النظر في إجراء استشارة مع 🔗محام متخصص في العقارات.
تم إعداد هذا المحتوى بناءً على حالات عمل حقيقية لشركة دايريون للمحاماة مع بعض التعديلات، وحقوق النشر مملوكة للشركة.
قد يتم اتخاذ إجراءات وفقاً للقوانين ذات الصلة بشأن انتهاكات حقوق النشر مثل النقل غير المصرح به والنسخ والتوزيع.
