Edificación no autorizada | Desestimación de todas las pretensiones del comprador del edificio

En su demanda, el demandante alegó que los demandados se habían concertado para engañarlo acerca del uso real del edificio y de la posibilidad de arrendarlo, y que habían cometido un hecho ilícito con la finalidad de obtener fraudulentamente el precio de compraventa.

En particular, sostuvo que había comprado el edificio porque le habían explicado que no existía ningún problema, pese a que se trataba de una edificación no autorizada cuyo uso había sido modificado sin permiso y que, por tanto, no podía explotarse legalmente para el arrendamiento de estudios.

El cliente consideraba que no había engañado al comprador, que tanto el estado del edificio como su uso consignado en los registros oficiales podían comprobarse suficientemente y que el comprador también habría podido conocerlos antes de celebrar el contrato. Por ello, solicitó a Daeryun Sociedad de Abogados que se encargara de su defensa.

En primer lugar, el abogado centró la controversia en el núcleo de las alegaciones del demandante: «si el vendedor lo había engañado afirmando que el edificio era legal y podía destinarse al arrendamiento de estudios».

El abogado objetó que el cliente nunca había afirmado directamente que el edificio pudiera utilizarse como estudios y que ni los contratos de arrendamiento, ni las grabaciones, ni los anuncios presentados por el demandante contenían ninguna indicación de que el cliente le hubiera proporcionado directamente esa explicación.

Subrayó especialmente que, aunque en una parte de un contrato de arrendamiento figurase la expresión «estudio», se trataba únicamente de un contrato celebrado con un arrendatario anterior y no de un documento elaborado para engañar al comprador. Además, en otros contratos y registros oficiales se indicaba expresamente que el inmueble estaba destinado a establecimiento de servicios de proximidad.

También destacó que tanto el certificado íntegro del registro del inmueble y el registro de edificaciones como el contrato de compraventa y el documento de comprobación y explicación del inmueble objeto de intermediación indicaban que el edificio estaba destinado a establecimiento de servicios de proximidad y vivienda, o a establecimiento de servicios de proximidad de categoría 2. Puesto que el comprador también había firmado esos documentos, habría podido conocer el uso legal y el estado del edificio.

El abogado puso de relieve que, aunque el edificio se encontrase en situación de edificación no autorizada o de modificación de uso sin permiso, si el demandante hubiera consultado los registros oficiales básicos antes de contratar, habría podido conocer suficientemente el uso legal del edificio, por lo que resultaba difícil considerar que hubiera celebrado el contrato sin tener conocimiento alguno de esa circunstancia.

Asimismo, alegó que el demandante había visitado el edificio y comprobado su estado antes de celebrar el contrato. Aunque por su apariencia pudieran distinguirse zonas utilizadas como residencia tipo gosiwon y como estudios, ese solo hecho no permitía considerar garantizada la posibilidad de arrendarlas legalmente como estudios.

Junto con la cuestión de la edificación no autorizada, el demandante también invocó las deficiencias de las instalaciones contra incendios como fundamento de su reclamación de indemnización.

Frente a ello, el abogado destacó que la obligación de instalar los sistemas contra incendios había surgido como una nueva cuestión a raíz de una reforma legal y que resultaba difícil concluir que, en el momento de celebrarse el contrato, existiera de forma inmediata una situación de ilegalidad grave. Además, el cliente había entregado al demandante un acuerdo relativo a las obras contra incendios y había dispuesto que estas se ejecutaran a su costa para que pudiera obtenerse el certificado de instalación completa de los dispositivos de seguridad.

Daeryun también invocó el resultado de la denuncia penal presentada por el demandante.

El demandante había denunciado al cliente y a otras personas por presunta estafa e infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, pero la fiscalía decidió no ejercer la acción penal por inexistencia de indicios de delito, y tanto el recurso contra esa decisión como la solicitud de revisión judicial fueron desestimados.

El abogado señaló que estas circunstancias cuestionaban la credibilidad de las alegaciones del demandante y mostraban la insuficiencia de la prueba del engaño. Sobre esa base, sostuvo que tampoco concurría responsabilidad civil por daños y perjuicios.

La cuestión central de este asunto consistía en que la mera existencia de una edificación no autorizada o de una modificación de uso sin permiso no determina por sí sola que exista estafa por parte del vendedor o responsabilidad por daños y perjuicios.

Cuando, en una compraventa inmobiliaria, la controversia planteada por el comprador se centra en la posibilidad de utilizar legalmente el edificio, el tribunal suele valorar conjuntamente los siguientes elementos.

• Qué información figuraba en documentos oficiales como el registro de edificaciones, el registro de la propiedad y el documento de comprobación y explicación
• Qué explicaciones concretas proporcionó el vendedor
• Si el comprador también podía comprobar los hechos antes de celebrar el contrato
• Si, tras la celebración del contrato, se subsanaron los defectos o se adoptaron medidas posteriores

Así, en las controversias sobre edificaciones no autorizadas, el resultado del litigio puede depender de si se incumplió el deber de información, si se acredita el engaño y si el comprador tenía la posibilidad de efectuar sus propias comprobaciones.

Las edificaciones no autorizadas originan controversias con especial frecuencia en las operaciones inmobiliarias y en las actividades de arrendamiento.

Entre los casos más representativos se encuentran los siguientes.

• Cuando, después de adquirir un edificio, se comprueba que se trata de una edificación no autorizada y surge una controversia sobre la indemnización por daños y perjuicios
• Cuando se adquiere un edificio para destinarlo al arrendamiento, pero los problemas relativos a su uso dificultan dicha actividad
• Cuando el uso real del edificio difiere del consignado en el registro de edificaciones
• Cuando una parte ampliada ilegalmente queda sujeta a un acto administrativo

Como muestran estos supuestos, los problemas relativos a las edificaciones no autorizadas pueden ir más allá de una infracción de la Ley de Edificación y dar lugar a controversias sobre contratos de compraventa inmobiliaria, indemnizaciones por daños y perjuicios o estafa. Por ello, antes de una operación resulta necesario examinar con precisión la situación jurídica.

En las controversias sobre edificaciones no autorizadas, el despacho presta asistencia jurídica en los asuntos relacionados que puedan derivarse de ellas, incluidas las cuestiones inmobiliarias, de indemnización por daños y perjuicios y de naturaleza penal.

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