CONTENIDO
- 1. Litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad | Inscripciones residuales de un complejo de reconstrucción y estructura del litigio sobre la transmisión de la propiedad
- - Cuestiones principales: posibilidad de vincular el «plan de gestión y disposición» con la «transmisión de la posesión»
- - Decisión de la instancia anterior: reconocimiento de la transmisión de la posesión por la aprobación y publicación oficial → estimación parcial de la inscripción basada en la prescripción adquisitiva
- 2. Litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad | Decisión del Tribunal Supremo: la posesión no se «transmite automáticamente» por la mera aprobación y publicación oficial
- - Se mantiene la conclusión respecto de la primera asociación y se anula con devolución la parte relativa a las «instalaciones comunes del complejo»
- 3. Litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad | Relevancia de esta sentencia
- - Documentación que debe preparar una asociación de reconstrucción para un litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad
- - Asistencia de Daeryun Sociedad de Abogados
1. Litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad | Inscripciones residuales de un complejo de reconstrucción y estructura del litigio sobre la transmisión de la propiedad
Las partes del litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad eran dos asociaciones de reconstrucción (la asociación del primer sector de mejora y la asociación del segundo sector de mejora) y la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH).
LH, que había sido la anterior entidad promotora, había completado en el momento de la adjudicación la inscripción de la transmisión de las unidades privativas y de algunas cuotas de terrenos. Sin embargo, algunos terrenos y edificios del complejo (terrenos destinados a instalaciones comunes y de bienestar, la oficina de administración y la sala de generación eléctrica, entre otros), así como algunas cuotas, seguían inscritos a nombre de LH.
Posteriormente, las dos asociaciones de reconstrucción obtuvieron la aprobación y publicación oficial del plan de gestión y disposición correspondiente a cada sector de mejora. A continuación, interpusieron contra LH una demanda para la inscripción de la transmisión de la propiedad basada en la consumación de la prescripción adquisitiva derivada de la posesión de los anteriores titulares de propiedad horizontal y solicitaron que se efectuaran los trámites de inscripción.
Por otra parte, respecto de las instalaciones comunes del complejo se produjo incluso la intervención principal de un tercero con pretensión propia (la intervención de la otra asociación), por lo que era necesario resolver de manera uniforme la misma relación jurídica.
Cuestiones principales: posibilidad de vincular el «plan de gestión y disposición» con la «transmisión de la posesión»
Las cuestiones principales del litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad pueden resumirse del siguiente modo.
② Cómo deben determinarse los sujetos de la «coposesión» de las instalaciones comunes del complejo (terrenos de la oficina de administración y de las instalaciones de bienestar, zonas verdes, etc.) y el alcance de su transmisión
③ Quién está legitimado para ejercer la pretensión de inscripción de la transmisión de la propiedad basada en la consumación de la prescripción adquisitiva (la asociación frente al conjunto de titulares de propiedad horizontal)
En concreto, se debatía cómo se relacionan el nacimiento del «derecho de uso y disfrute» previsto en la legislación coreana de mejora urbana con la «posesión» y la prescripción adquisitiva reguladas por la Ley Civil de la República de Corea.
Decisión de la instancia anterior: reconocimiento de la transmisión de la posesión por la aprobación y publicación oficial → estimación parcial de la inscripción basada en la prescripción adquisitiva
El tribunal de instancia anterior consideró que la aprobación y publicación oficial del plan de gestión y disposición transmitía a la asociación de reconstrucción, como ejecutora del proyecto, la posesión de los anteriores titulares de propiedad horizontal del sector de mejora.
Partiendo de esa premisa, estimó que la asociación del primer sector de mejora había sucedido en la posesión de los titulares de propiedad horizontal del primer complejo de apartamentos y que la asociación del segundo sector de mejora también había sucedido en la posesión de las instalaciones comunes del complejo ejercida por los titulares del segundo complejo. Asimismo, presumió que la posesión de cada asociación era pública, pacífica y en concepto de dueño, por lo que reconoció la consumación de la prescripción adquisitiva.
En consecuencia, estimó parcialmente las pretensiones en la medida en que ordenó a LH efectuar los trámites de inscripción de la transmisión de la propiedad.
2. Litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad | Decisión del Tribunal Supremo: la posesión no se «transmite automáticamente» por la mera aprobación y publicación oficial
El Tribunal Supremo consideró que no podía aceptar sin más la relación establecida por la instancia anterior entre «aprobación y publicación oficial» y «transmisión de la posesión».
El Tribunal Supremo señaló que, conforme a las disposiciones de la Ley coreana de Mejora del Entorno Urbano y Residencial (que, tras la aprobación y publicación oficial del plan de gestión y disposición, restringen el uso y disfrute por los anteriores titulares de derechos y permiten su ejercicio por la entidad ejecutora del proyecto), puede reconocerse a esta última el derecho a reclamar la entrega. Sin embargo, esta reclamación de entrega presupone que los anteriores propietarios y otros titulares continúan en posesión.
Además, en los proyectos de reconstrucción, salvo determinadas excepciones, no se concede automáticamente la facultad de adquisición forzosa prevista en la legislación coreana sobre obras de interés público. Por ello, si no se alcanza un acuerdo, la posesión debe obtenerse mediante un procedimiento separado, como una demanda de venta obligatoria. Atendiendo a este sistema, el Tribunal Supremo declaró que no podía entenderse que la aprobación y publicación oficial transmitieran de inmediato a la asociación la posesión de los terrenos y edificios situados en el sector de mejora.
El Tribunal Supremo distinguió así entre el nacimiento del derecho de uso y disfrute y la transmisión de la posesión, y señaló que esta última exige examinar circunstancias concretas como la entrega voluntaria, la finalización del traslado y el pago del precio.
Se mantiene la conclusión respecto de la primera asociación y se anula con devolución la parte relativa a las «instalaciones comunes del complejo»
Al aplicar estos criterios al caso concreto, el Tribunal Supremo formuló conclusiones diferenciadas.
1) Respecto de la asociación del primer sector de mejora
Aunque la fundamentación de la instancia anterior, según la cual la posesión se transmitía por la aprobación y publicación oficial, contenía aspectos inadecuados, de las actuaciones se desprendía que cabía considerar que la primera asociación había completado la transmisión de la posesión de los anteriores titulares de propiedad horizontal mediante la finalización del traslado y otras circunstancias. Por ello, el Tribunal Supremo entendió que podía mantenerse la conclusión de la instancia anterior que estimó la pretensión de inscripción de la transmisión de la propiedad basada en la consumación de la prescripción adquisitiva.
2) Respecto de las instalaciones comunes del complejo (la parte alegada por la segunda asociación)
En cambio, se consideró que las instalaciones comunes del complejo habían estado bajo la posesión conjunta de los titulares de propiedad horizontal de los complejos primero y segundo a través del consejo de representantes de los residentes. El Tribunal Supremo concluyó que la mera aprobación y publicación oficial relativa a la segunda asociación no permitía entender que esa coposesión se le hubiera transmitido automáticamente.
Por tanto, consideró que la parte de la sentencia anterior que había estimado parcialmente la pretensión principal de la parte interviniente (la segunda asociación) incurría en un error de interpretación jurídica y anuló y devolvió para nuevo examen la parte desfavorable al demandado relativa a las «instalaciones comunes del complejo».
3. Litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad | Relevancia de esta sentencia
Esta sentencia establece los siguientes criterios claros para la práctica de los litigios sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad.
Documentación que debe preparar una asociación de reconstrucción para un litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad
Categoría | Puntos de comprobación imprescindibles | Documentación representativa |
Transmisión efectiva de la posesión | Entrega efectiva de la posesión o finalización del traslado, además de la aprobación y publicación oficial | · Documentación acreditativa de la finalización del traslado · Acuerdo de entrega · Registros de demolición y cierre |
Curso de las negociaciones y de la reclamación de venta | Negociaciones o procedimientos judiciales con quienes no solicitaron la adjudicación, entre otros | · Demanda y sentencia sobre la reclamación de venta · Documentación sobre la consignación o el pago del precio |
Estructura de posesión de las instalaciones comunes | Sujeto poseedor conforme al consejo de representantes de los residentes y al reglamento de administración | · Reglamento de administración · Actas del consejo de representantes · Acta de entrega de la facultad de gestión |
Inicio y consumación de la prescripción adquisitiva | Fecha de inicio de la posesión y presunción de su carácter pacífico y público | · Fotografías y planos · Registros de uso y gestión · Documentación sobre suministros, tasas y mantenimiento |
Sujeto que ejerce el derecho | Legitimación para ejercer la pretensión de inscripción de la transmisión (asociación o titulares de propiedad horizontal) | · Documentos que fundamentan la sucesión · Documentación sobre la existencia de representación o cesión |
Asistencia de Daeryun Sociedad de Abogados
En los litigios sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad relacionados con proyectos de reconstrucción y mejora urbana, Daeryun Sociedad de Abogados prioriza la planificación de pruebas que acrediten las circunstancias concretas de la transmisión de la posesión, en lugar de basar la conclusión únicamente en la documentación de la fase del plan de gestión y disposición.
Además, cuando existen una coposesión y un reglamento de administración, como sucede con las instalaciones comunes de un complejo, se examinan conjuntamente la entrega de la facultad de gestión, el funcionamiento del consejo de representantes y la situación efectiva del uso y disfrute para reconstruir la estructura de atribución de los derechos.
En un litigio sobre la inscripción de la transmisión de la propiedad resulta decisivo determinar «quién poseía qué bien, desde cuándo y de qué manera», por lo que es necesario organizar la documentación desde una fase temprana y adoptar un enfoque estratégico.
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