CONTENIDO
- 1. Quiebra de la empresa | Aumento de la opción del ‘cumplimiento de la venta’ en lugar del reembolso
- - Caso de obra interrumpida por la quiebra de la empresa constructora
- 2. Quiebra de la empresa | Estructura del riesgo de quiebra en el sector de la construcción
- - Estrategia de respuesta financiera que las empresas de construcción deben revisar
- 3. Quiebra de la empresa | Asesoramiento jurídico integral para la respuesta a la crisis de las empresas de construcción
1. Quiebra de la empresa | Aumento de la opción del ‘cumplimiento de la venta’ en lugar del reembolso
La quiebra de la empresa se refiere a la situación en la que la empresa, al no poder amortizar con normalidad sus deudas, llega a un estado de insolvencia.
En particular, en el sector de la construcción, cuando el flujo de caja se deteriora bruscamente a causa de cambios del entorno externo, como la financiación de proyectos (PF), el aumento de los costes de obra o el incremento de las viviendas sin vender, es alta la probabilidad de que se llegue a la quiebra de la empresa.
También está cambiando la forma en que responden los adquirentes de viviendas sobre plano tras la quiebra de una constructora.
Se ha observado que, recientemente, cuando la obra de un apartamento se interrumpe por la quiebra o la insolvencia de una constructora, aumentan los contratantes que optan por el ‘cumplimiento de la venta’ mediante la reanudación de la obra en lugar de recibir el reembolso en efectivo de la Corporación de Garantía Urbana y de Vivienda (HUG).
Ello se debe a que, solo con el precio de la vivienda reembolsado, se ha vuelto difícil conseguir de nuevo una vivienda de nivel similar en la misma zona.
En definitiva, al aumentar los contratantes que, aun asumiendo el retraso en la entrega, quieren reanudar la obra y asegurarse ‘su propia vivienda’, está apareciendo una tendencia en la que la modalidad de ejecución de la garantía se desplaza del ‘cumplimiento mediante reembolso’ al ‘cumplimiento de la venta’.
De hecho, según los datos de la situación de ejecución de garantías de HUG, el volumen de decisiones de cumplimiento de la venta en 2025 fue de 730 viviendas, lo que supone un aumento de aproximadamente 4 veces respecto de las 185 viviendas del año anterior.
En cambio, el volumen de cumplimiento mediante reembolso, que es la modalidad de reembolso en efectivo, descendió de 571 viviendas en 2024 a 427 viviendas en 2025.
Además, aunque en el pasado los casos de cumplimiento de la venta se concentraban en algunas provincias, como Daegu, en 2025 se incluyeron 368 viviendas solo en la provincia de Gyeonggi, lo que muestra que se ha extendido hasta el área metropolitana.
En el trasfondo de este cambio están los costes de obra de construcción, que han subido bruscamente.
Según el Instituto Coreano de Tecnología de la Construcción, el índice de costes de obra de construcción ha subido más de un 20 % en los últimos 3 años y ha marcado su máximo histórico. En los principales proyectos de rehabilitación de Seúl y del área metropolitana, el coste de obra por pyeong ha llegado a alcanzar los 10.000.000 wones, con lo que la carga de los proyectos ha aumentado considerablemente.
Por ello, se apunta en el análisis a que aumentan los casos en que los adquirentes de viviendas sobre plano, considerando que, aun recibiendo el reembolso, les resulta difícil conseguir en el mercado actual una vivienda del mismo nivel, optan por el cumplimiento de la venta como estrategia de ‘defensa del activo real’.
No obstante, hasta que se determina la modalidad efectiva de ejecución de la garantía transcurre un tiempo considerable.
A finales de 2024, las promociones con siniestro pendientes de decisión, en las que no se había determinado la modalidad de reembolso o de venta, ascendían a 4.561 viviendas, la mayor cifra de los últimos 4 años.
Además, se plantea la posibilidad de que, cuanto más se prolongue el proceso de encontrar una empresa constructora sucesora, la carga de los costes financieros y del retraso en la entrega se traslade a los contratantes.
Caso de obra interrumpida por la quiebra de la empresa constructora
También aparecen casos en los que la quiebra de una constructora deriva en un retraso efectivo del proyecto.
En el proyecto de reconstrucción del mercado especializado de Seocheon (provincia de Chungcheong del Sur), al entrar la empresa constructora Haeyu Construction en situación de administración judicial, se resolvió el contrato y se interrumpió la obra.
Este proyecto, con un coste total de 41.900 millones de wones, se impulsó mediante la modalidad integrada de diseño y ejecución (llave en mano) y comenzó la obra en 2024, pero, a causa de la quiebra de la empresa constructora, la obra lleva varios meses interrumpida.
El objetivo inicial de finalización era abril de 2027, pero se plantea la posibilidad de que, si se vuelve a seleccionar una nueva empresa constructora, la finalización se retrase hasta 2028.
En particular, dicho proyecto consiste en la reconstrucción de un mercado tradicional que quedó totalmente calcinado por un gran incendio en 2024, y los comerciantes de la zona continúan su actividad en instalaciones provisionales.
Los comerciantes, denunciando una crisis de subsistencia, exigieron la adopción de medidas frente al perjuicio, pero el ente local y el organismo público responsables del proyecto no han logrado presentar medidas concretas de compensación.
Así, se señala la quiebra de las constructoras como un factor de riesgo para el conjunto del sector, en la medida en que no se limita a un mero problema de gestión empresarial, sino que puede tener un amplio impacto en la economía local y en los interesados.
2. Quiebra de la empresa | Estructura del riesgo de quiebra en el sector de la construcción
Las principales causas de la quiebra de las empresas en el sector de la construcción son las siguientes.
- Fuerte subida de los costes de obra
- Recesión del mercado inmobiliario
- Carga de la financiación de proyectos (PF)
- Estructura de proyectos de obra a largo plazo
- Aumento del precio de obra pendiente de cobro
En particular, el sector de la construcción es un sector en el que, al desarrollarse los proyectos con una estructura de inversión previa a gran escala, si el flujo de fondos se bloquea una sola vez, la estructura financiera de toda la empresa puede deteriorarse bruscamente.
Estrategia de respuesta financiera que las empresas de construcción deben revisar
Los casos recientes muestran que, en el sector de la construcción, la quiebra de la empresa no es un mero problema de una empresa individual, sino un riesgo estructural que combina la estructura del sector y el entorno financiero.
Por ello, es importante que las empresas de construcción preparen una estrategia de gestión del riesgo en la fase inicial del deterioro de la estructura financiera, en lugar de responder después de que se produzca la crisis.
Estrategia de gestión del riesgo financiero de las empresas de construcción
| Ámbito de gestión | Principales métodos de gestión | Aspectos que la empresa de construcción debe tener en cuenta | Estrategia de asistencia del abogado |
|---|---|---|---|
| Gestión de los costes de obra | Respuesta a la subida de precios de las materias primas | La rentabilidad del proyecto puede deteriorarse bruscamente si suben los precios de materiales como el acero corrugado y el cemento | · Revisión de los contratos de suministro de materias primas y diseño de cláusulas de variación de precios · Elaboración de la estrategia de respuesta a disputas en caso de interrupción o retraso del suministro de materiales |
| Estructura de financiación | Revisión de los préstamos PF y de los costes financieros | Aumento de la carga de amortización de los PF en caso de subida de tipos y de retraso de las ventas | · Análisis de la cláusula de vencimiento anticipado (EOD) del contrato de préstamo PF · Asesoramiento sobre la negociación de reestructuración de la deuda con las entidades financieras y sobre la estrategia de respuesta al sindicato de acreedores |
| Gestión de proyectos | Análisis de la rentabilidad por proyecto | La estructura financiera de toda la empresa puede deteriorarse si aumentan las promociones de baja rentabilidad | · Diagnóstico de la estructura de los proyectos deficitarios · Revisión jurídica de la reestructuración, como la interrupción del proyecto o la transmisión de los derechos del proyecto |
| Gestión de la estructura contractual | Revisión del contrato de ejecución y de los contratos de subcontratación | Las pérdidas pueden ampliarse en caso de interrupción de la obra o de resolución del contrato | · Revisión de los contratos de obra y de subcontratación · Respuesta a la indemnización por daños y a las disputas contractuales en caso de interrupción de la obra |
| Estrategia de captación de inversión | Aseguramiento de nuevos inversores y de empresa constructora | Elemento clave para la normalización del proyecto tras la quiebra | · Diseño de la estructura de operaciones de M&A o de transmisión de los derechos de ejecución · Asesoramiento sobre contratos de inversión y sobre la negociación de adquisición de empresas |
| Estrategia de reestructuración | Venta de activos y reorganización de la estructura del negocio | Necesidad de una reestructuración rápida en situación de crisis financiera | · Venta de activos · Venta separada de unidades de negocio · Estudio del procedimiento de reorganización empresarial o del workout · Asesoramiento jurídico de respuesta a la crisis |
3. Quiebra de la empresa | Asesoramiento jurídico integral para la respuesta a la crisis de las empresas de construcción
La quiebra de una constructora conlleva, más allá de los problemas financieros, diversos riesgos jurídicos, como la resolución de los contratos de obra, las disputas de subcontratación, los siniestros de garantía de venta sobre plano y los problemas de financiación PF.
En particular, dado que los proyectos de construcción tienen una estructura contractual compleja y numerosos interesados, se requiere una respuesta que examine de forma integral la negociación con los acreedores, la reestructuración del negocio y la estrategia de captación de inversión.
Los abogados especializados en construcción, en insolvencia y en empresas de Daeryun Sociedad de Abogados analizan la estructura financiera y las relaciones contractuales de las empresas de construcción y proponen una estrategia de respuesta adecuada a la situación de la empresa, como la reorganización empresarial, la reestructuración y la negociación con los acreedores.
Además, presta asesoramiento jurídico integral sobre las disputas de contratos de obra, los problemas de financiación PF, la captación de inversión y la estrategia de normalización del negocio que pueden surgir en los proyectos de construcción.
Preparar una estrategia de respuesta anticipada antes de que se agrave la crisis financiera de la empresa de construcción puede ser un método importante para reducir la posibilidad de que se llegue a la quiebra de la empresa.
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