CONTENTS
- 1. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Définition
- - Objet et catégories des projets de rénovation
- - Principales parties prenantes et champ de la réglementation
- 2. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Principaux types de violations et peines encourues
- - Acceptation d’argent ou d’avantages par les dirigeants de l’association
- - Fourniture d’argent ou d’avantages lors de la sélection de l’entreprise de construction
- - Gestion professionnelle de projets de rénovation sans enregistrement
- - Violations relatives au plan de gestion et de disposition et à la gestion de l’association
- 3. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Si vous représentez une association
- - Principaux points à contrôler par l’association
- 4. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Si vous êtes membre d’une association
- - Principaux points à contrôler par les membres de l’association
- 5. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Nécessité d’un conseil juridique
- - Système de réponse juridique de Daeryun
1. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Définition
La Loi de la République de Corée sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel est une loi qui fixe les procédures et les rapports de droit applicables aux projets de rénovation afin d’améliorer l’environnement résidentiel des zones où se concentrent des bâtiments anciens ou dégradés et de rétablir les fonctions urbaines.
Elle fournit le fondement juridique permettant de gérer de manière systématique différents projets de rénovation, notamment les projets de redéveloppement, de reconstruction et d’amélioration de l’environnement résidentiel.
Elle régit également les droits et obligations des associations, de leurs membres, des entreprises de construction et des prestataires professionnels de gestion de projets de rénovation au cours de ces projets.
Les projets de rénovation faisant intervenir des intérêts divers liés notamment à la propriété des terrains et des bâtiments, aux contributions financières et aux bénéfices du développement, les manquements procéduraux ou les actes illicites peuvent entraîner des mesures administratives ou des sanctions pénales.
Objet et catégories des projets de rénovation
Conformément à l’article 2 de la Loi de la République de Corée sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel, les projets de rénovation sont répartis en trois grandes catégories : les projets de redéveloppement, les projets de reconstruction et les projets d’amélioration de l’environnement résidentiel. Les critères juridiques applicables diffèrent selon l’objet de chaque projet et les caractéristiques de la zone concernée.
Un projet de rénovation désigne un projet mis en œuvre dans une zone où se concentrent des bâtiments anciens ou dégradés afin d’améliorer l’environnement urbain et de réaménager l’environnement résidentiel.
▶ Projet d’amélioration de l’environnement résidentiel
▶ Projet de redéveloppement
▶ Projet de reconstruction
Les projets de rénovation menés sous la forme d’une association, tels que les projets de redéveloppement et de reconstruction, passent généralement par la désignation d’une zone de rénovation, la constitution de l’association, l’approbation du plan de mise en œuvre du projet et l’approbation du plan de gestion et de disposition.
Au cours de ce processus, différents critères juridiques s’appliquent notamment aux conditions de constitution de l’association, à la procédure de sélection de l’entreprise de construction, à l’élaboration du plan de gestion et de disposition et au calcul des contributions financières.
Principales parties prenantes et champ de la réglementation
La Loi de la République de Corée sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel vise principalement non seulement à démolir les bâtiments anciens et à en construire de nouveaux, mais aussi à rétablir les fonctions urbaines et à améliorer l’environnement résidentiel des habitants.
Les projets de rénovation étant susceptibles de générer des bénéfices de développement considérables, la loi contient notamment diverses dispositions destinées à assurer la transparence de la gestion des associations et à protéger les droits et intérêts de leurs membres.
Concrètement, la réalisation d’un projet de rénovation exige une procédure de consentement des propriétaires de terrains ou de bâtiments et des titulaires de droits de superficie dans la zone concernée, collectivement désignés comme les propriétaires de terrains et autres biens.
Ce processus crée des rapports de droits et d’obligations entre l’opérateur qui dirige le projet, tel qu’une association, un maire ou un chef de gun, ou encore une société foncière et de logement, et les propriétaires de terrains et autres biens.
Dans ce cadre, le non-respect du taux de consentement ou des procédures prévus par la loi peut entraîner des litiges en nullité ou en annulation concernant les effets de la mise en œuvre du projet, ainsi que des questions de dommages-intérêts ou de responsabilité pénale.
2. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Principaux types de violations et peines encourues
Les violations de la Loi de la République de Corée sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel concernent principalement les catégories suivantes.
∙ Fourniture d’argent ou d’avantages lors de la sélection de l’entreprise de construction
∙ Exercice illicite d’activités par des prestataires professionnels de gestion de projets de rénovation
∙ Actes illicites relatifs au plan de gestion et de disposition ou à la gestion de l’association
En particulier, la fourniture d’argent ou d’avantages dans le cadre de la gestion de l’association ainsi que les irrégularités liées à la sélection de l’entreprise de construction sont considérées comme des infractions graves passibles de sanctions pénales.
Acceptation d’argent ou d’avantages par les dirigeants de l’association
Les dirigeants d’une association chargée d’un projet de rénovation, les membres du comité préparatoire et les prestataires professionnels de gestion de projets de rénovation, entre autres, ne doivent pas accepter, solliciter ou se faire promettre de l’argent ou des avantages en rapport avec leurs fonctions.
Articles 132 et 135 de la Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Peine encourue |
Lorsqu’un dirigeant de l’association ou une autre personne concernée a accepté, sollicité ou s’est fait promettre de l’argent ou des avantages en rapport avec ses fonctions | Emprisonnement de 5 ans au plus ou amende pénale de 50 000 000 de wons sud-coréens au plus |
La gestion de l’association ayant une incidence directe sur les droits patrimoniaux de ses membres, les actes irréguliers de ses dirigeants font l’objet de sanctions sévères.
Fourniture d’argent ou d’avantages lors de la sélection de l’entreprise de construction
Il est légalement interdit aux entreprises de construction et aux autres personnes concernées de fournir de l’argent, des avantages ou des prestations d’hospitalité aux dirigeants ou aux membres de l’association au cours de la procédure de sélection de l’entreprise chargée des travaux.
Articles 132 et 135 de la Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Peine encourue |
Fourniture d’argent, d’avantages ou de prestations d’hospitalité en rapport avec la sélection de l’entreprise de construction | Emprisonnement de 5 ans au plus ou amende pénale de 50 000 000 de wons sud-coréens au plus |
Ces pratiques sont considérées comme des actes illicites caractéristiques portant atteinte à l’équité des projets de rénovation.
Gestion professionnelle de projets de rénovation sans enregistrement
La gestion professionnelle de projets de rénovation consiste à apporter un soutien spécialisé aux procédures de rénovation et ne peut être exercée qu’après satisfaction de certaines conditions d’enregistrement.
L’exercice de cette activité sans enregistrement peut être passible des sanctions suivantes.
Article 137 de la Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Peine encourue |
Exercice sans enregistrement d’une activité de gestion professionnelle de projets de rénovation | Emprisonnement de 2 ans au plus ou amende pénale de 20 000 000 de wons sud-coréens au plus |
Un prestataire professionnel de gestion de projets de rénovation qui autorise une autre personne à exercer une activité relevant de cette loi sous son nom ou sa raison sociale, ou qui lui prête son certificat d’enregistrement, peut également faire l’objet de sanctions.
Violations relatives au plan de gestion et de disposition et à la gestion de l’association
Le plan de gestion et de disposition constitue une procédure essentielle qui détermine les droits et les contributions financières de chaque membre de l’association dans un projet de rénovation.
Les actes illicites suivants peuvent notamment soulever des difficultés au cours de ce processus.
∙ Non-respect de la procédure relative au plan de gestion et de disposition
∙ Non-respect de la procédure de délibération de l’assemblée générale de l’association
∙ Irrégularités dans la gestion comptable de l’association
∙ Manquement de l’association à son obligation de communication d’informations
En particulier, procéder à un transfert sans approbation du plan de gestion et de disposition, mettre en œuvre de sa propre initiative des mesures importantes prévues par la loi sans délibération de l’assemblée générale ou communiquer de fausses informations dans des documents soumis à une obligation de publicité peut exposer l’auteur à des sanctions pénales.
Les autres manquements procéduraux peuvent également entraîner des mesures administratives ou des contestations relatives aux effets de la mise en œuvre du projet.
3. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Si vous représentez une association
Conformément à la Loi de la République de Corée sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel, l’association chargée d’un projet de rénovation est l’acteur central de sa mise en œuvre et doit protéger les droits patrimoniaux de ses membres tout en assurant la légalité du projet.
Après la constitution de l’association, les procédures importantes, notamment celles relatives au plan de mise en œuvre du projet et au plan de gestion et de disposition, doivent satisfaire aux conditions prévues par la législation.
Principaux points à contrôler par l’association
Il convient d’examiner la structure de gestion du projet de rénovation en cours en se concentrant sur les points suivants.
ㆍ Légalité de la procédure de sélection de l’entreprise de construction
ㆍ Légalité de l’élaboration du plan de mise en œuvre du projet et du plan de gestion et de disposition
ㆍ Conformité de l’assemblée générale et de ses procédures de délibération aux critères légaux
ㆍ Transparence de la gestion comptable et financière de l’association
ㆍ Existence d’une procédure de réponse aux demandes d’information des membres de l’association
ㆍ Légalité des contrats conclus avec les prestataires professionnels de gestion de projets de rénovation et les entreprises partenaires
Un projet de rénovation étant un projet de grande envergure qui peut s’étendre sur plusieurs années, voire plusieurs décennies, il importe d’en assurer la régularité procédurale dès les premières étapes.
4. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Si vous êtes membre d’une association
Dans un projet de rénovation, un membre de l’association est en principe une personne qui, parmi les propriétaires de terrains et autres biens situés dans la zone concernée, remplit les conditions légales d’adhésion et possède un intérêt direct dans le projet.
Toutefois, les litiges suivants surviennent fréquemment au cours de la réalisation du projet.
∙ Litiges relatifs aux formulaires de consentement à la constitution de l’association
∙ Questions relatives à l’équité de la procédure de sélection de l’entreprise de construction
∙ Litiges relatifs au plan de gestion et de disposition et au calcul des contributions financières
∙ Questions relatives à la transparence de la gestion de l’association
Principaux points à contrôler par les membres de l’association
Les membres de l’association doivent vérifier l’état d’avancement du projet de rénovation en se concentrant sur les points suivants.
ㆍ Conformité de la procédure de délibération de l’assemblée générale de l’association aux critères légaux
ㆍ Caractère approprié du calcul des contributions financières selon le plan de gestion et de disposition
ㆍ Transparence de la comptabilité de l’association et de l’emploi des fonds du projet
ㆍ Légalité de la réponse apportée par l’association aux demandes de communication d’informations
Les litiges liés aux projets de rénovation ayant une incidence directe sur les droits patrimoniaux des membres de l’association, un examen juridique est nécessaire à chaque étape du projet.
5. Loi sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel | Nécessité d’un conseil juridique
Les litiges relatifs à la Loi de la République de Corée sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel donnent souvent lieu simultanément à des procédures administratives, à des litiges civils et à des affaires pénales.
Il convient notamment de définir avec prudence l’orientation de la réponse initiale dans les situations suivantes.
∙ Irrégularités commises par des dirigeants de l’association et enquête pénale
∙ Recours en annulation du plan de gestion et de disposition
∙ Litiges relatifs à la sélection de l’entreprise de construction
∙ Litiges en dommages-intérêts relatifs à la gestion de l’association
Les projets de rénovation réunissant un très grand nombre de parties prenantes et portant sur des opérations de grande ampleur, leur traitement juridique nécessite un examen spécialisé.
Système de réponse juridique de Daeryun
Fort de son expérience dans le traitement des litiges relatifs aux projets de rénovation, notamment de redéveloppement et de reconstruction, Daeryun fournit des services juridiques structurés dans les affaires relevant de la Loi de la République de Corée sur la rénovation urbaine et l’amélioration de l’environnement résidentiel.
ㆍ Traitement des affaires pénales relatives à la gestion de l’association et aux irrégularités commises par ses dirigeants
ㆍ Traitement du contentieux administratif relatif au plan de gestion et de disposition et au plan de mise en œuvre du projet
ㆍ Traitement des demandes de dommages-intérêts et des litiges civils relatifs aux projets de rénovation
ㆍ Conseil juridique concernant les contrats et la structure des projets de rénovation
Les litiges relatifs aux projets de rénovation faisant souvent intervenir de manière imbriquée des procédures administratives et des responsabilités civiles et pénales, un examen juridique structuré est nécessaire dès les premières étapes d’une affaire.
Lorsqu’un projet de rénovation en cours présente des risques juridiques, il est possible de demander une analyse du dossier au moyen du lien 🔗Prendre rendez-vous pour une consultation juridique avec un avocat spécialisé en construction et en immobilier.
