Action en réparation des malfaçons

Une malfaçon désigne un défaut résultant d’une mauvaise exécution des travaux, tel qu’une fissure, un affaissement, une détérioration ou un décollement, suffisamment important pour compromettre la sécurité, le fonctionnement ou l’aspect esthétique d’un bâtiment ou d’une installation.

Au-delà d’un simple défaut d’apparence, elle peut avoir des conséquences importantes sur le fonctionnement et la sécurité du bâtiment.

À long terme, elle peut également entraîner une diminution de la valeur du bien et une atteinte aux droits des occupants.

Dans les logements collectifs en particulier, les dommages pouvant affecter l’ensemble des résidents, une intervention du conseil représentatif des résidents est requise.

Les malfaçons peuvent se présenter sous les différentes formes suivantes.

Dans une action en réparation des malfaçons, les « date d’apparition du défaut » et « durée de la garantie » constituent des questions essentielles.

Pour un même défaut, la durée de la garantie varie selon la loi applicable. Des durées différentes s’appliquent également en fonction du type de défaut, ce qui nécessite une interprétation juridique et une classification précises.

Les principales durées de garantie applicables aux différents types de défauts en vertu de chaque loi sont présentées ci-dessous.

En vertu notamment de l’article 9-2 de la Loi de la République de Corée sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété et de l’article 5 de son décret d’application, les défauts suivants engagent la responsabilité au titre de la garantie pendant des durées distinctes.

※ S’applique aux défauts antérieurs ou postérieurs à la date de l’inspection d’utilisation (défauts subjectifs ou objectifs)

En vertu de l’article 59, paragraphe 1, et de l’annexe 6 du décret d’application de la Loi sur le logement de la République de Corée, une durée déterminée de garantie s’applique aux défauts suivants.

※ S’applique aux défauts apparus pendant la durée de la garantie à compter notamment de la date de l’inspection d’utilisation

En vertu de l’article 36 de la Loi sur la gestion des logements collectifs de la République de Corée et de l’article 36 de son décret d’application, les défauts suivants engagent la responsabilité au titre de la garantie pendant une durée déterminée.

※ S’applique aux défauts apparus pendant la durée de la garantie à compter notamment de la date de l’inspection d’utilisation

Avant d’engager une action, une inspection des défauts sur place est réalisée par un organisme spécialisé ou un expert afin d’établir objectivement leur existence et leur étendue.

Selon la nature des défauts, l’avis de spécialistes tels qu’un ingénieur en structures ou un architecte peut être nécessaire. Les résultats de l’inspection peuvent ensuite servir de documents dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Il convient d’accomplir une procédure consistant à notifier officiellement les défauts au constructeur ou au promoteur-vendeur et à lui demander de les réparer.

Cette démarche pouvant ultérieurement soulever, dans le cadre de l’instance, la question de l’exécution de la demande de réparation, il est souhaitable de conserver une preuve de cette demande, notamment au moyen d’un courrier avec certification du contenu.

Si le constructeur ne donne pas suite à la demande de réparation ou n’y répond que partiellement, l’action peut être engagée selon les modalités suivantes.

Afin d’apprécier la cause et l’étendue des défauts ainsi que le coût de leur réparation, le tribunal désigne un expert officiel chargé de réaliser une expertise.

Cette étape porte sur des questions essentielles du litige et les conclusions de l’expertise peuvent influer sur l’orientation de la décision.

※ Si les conclusions de l’expertise sont considérées comme injustifiées, il est possible de demander leur rectification ou une expertise complémentaire.

Le tribunal rend son jugement sur le fondement des conclusions de l’expertise, des preuves produites et des contrats.

Lorsque la responsabilité relative aux défauts est reconnue, le tribunal rend un jugement ordonnant notamment au constructeur d’effectuer les réparations ou de verser une indemnisation pécuniaire.

Dans le cas des logements collectifs, le droit de demander l’application de la garantie des défauts appartient au copropriétaire de chaque lot.

Le conseil représentatif des résidents ne peut donc agir contre le constructeur ou d’autres parties que dans la limite des droits à réparation qui lui ont été cédés par les copropriétaires. Le montant final des dommages-intérêts n’est également reconnu qu’à proportion des droits cédés.

Pour procéder à l’appréciation technique de l’affaire, le tribunal désigne un expert agréé chargé d’examiner la nature et l’étendue des défauts.

L’expertise repose principalement sur les deux critères suivants.

Les conclusions de l’expertise retenues par le tribunal constituent la base chiffrée du calcul de l’indemnisation.

Le constructeur peut contester les conclusions de l’expertise en soutenant notamment que « les travaux ont été exécutés conformément aux plans » ou qu’il s’agit de « problèmes mineurs compris dans les tolérances de conception ».

Au cours de cette procédure, le tribunal peut écarter certains postes ou en réduire le montant. Seuls les défauts finalement reconnus sont alors pris en compte pour calculer les dommages-intérêts.

Enfin, le tribunal peut limiter la responsabilité en tenant compte des circonstances suivantes.

En pratique, la responsabilité est généralement réduite d’environ 5 % par année écoulée jusqu’à la date de l’expertise des défauts.

Le classement chronologique des photographies prises immédiatement après l’apparition du défaut, juste avant l’action et avant l’expertise peut en renforcer la fiabilité et la force probante.

Lorsque des observations répétées dans le journal de contrôle se sont effectivement traduites par des défauts, elles peuvent constituer un élément important pour établir la responsabilité du constructeur pour faute.

Avant l’expertise judiciaire, le montant du préjudice peut être établi de manière approximative au moyen d’un rapport d’expertise privé établi par un architecte ou un ingénieur, ou d’un devis du constructeur.

Dans le cas des logements collectifs, les preuves suivantes sont nécessaires.

Si les conditions relatives à la qualité de titulaire des droits ne sont pas remplies, l’action elle-même peut être déclarée irrecevable. Le nombre d’actes de cession et la procédure de délibération du conseil représentatif doivent donc être clairement établis.

Le cabinet compte des avocats spécialisés en droit de la construction enregistrés comme tels auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que plusieurs avocats spécialisés disposant en moyenne d’au moins 10 ans d’expérience.

Il peut ainsi fournir une assistance juridique pour l’ensemble des démarches liées à l’apparition de malfaçons, depuis l’envoi d’un courrier à contenu certifié jusqu’à l’introduction d’une action, la demande d’expertise et la demande de dommages-intérêts.

Si une action juridique vous paraît difficile à mener seul, vous pouvez envisager de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la construction afin de faire valoir vos droits.