CONTENTS
- 1. Droit de passage sur les fonds voisins | Définition et fondement juridique
- - Fondement juridique
- 2. Droit de passage sur les fonds voisins | Conditions de reconnaissance et étendue du passage
- - Conditions de reconnaissance
- - Étendue du passage
- - Limites du droit de passage
- 3. Droit de passage sur les fonds voisins | Action en constatation du droit
- - Conditions de l’action
- - Contenu des prétentions
- - Principales questions litigieuses
- - Modalités de preuve et méthodes d’appréciation
- 4. Droit de passage sur les fonds voisins | Liste de contrôle
- - Dispositif d’accompagnement par des avocats spécialisés en droit immobilier
1. Droit de passage sur les fonds voisins | Définition et fondement juridique
Le droit de passage sur les fonds voisins désigne le droit du propriétaire d’un terrain de fait enclavé, sans accès direct à une voie publique, de traverser un terrain voisin.
Il s’agit d’un droit reconnu à titre exceptionnel par la Loi civile de la République de Corée afin de garantir une utilisation équitable des terrains et de concilier les intérêts privés en présence.
Fondement juridique
L’article 219 de la Loi civile de la République de Corée définit le droit de passage sur les fonds voisins comme suit.
Toutefois, le titulaire du droit de passage doit impérativement indemniser le propriétaire du terrain traversé pour le préjudice subi.
En outre, le titulaire du droit de passage ne peut pas utiliser le terrain traversé de manière exclusive et doit choisir le lieu et les modalités de passage causant le moins de préjudice possible.
2. Droit de passage sur les fonds voisins | Conditions de reconnaissance et étendue du passage
Le droit de passage sur les fonds voisins est, par principe, un droit exceptionnel qui ne peut être exercé que dans la mesure causant le moins de préjudice au propriétaire du terrain traversé.
Il doit donc répondre à une nécessité réelle et non à une simple convenance personnelle.
Conditions de reconnaissance
Le droit de passage ne peut être reconnu juridiquement que si les conditions suivantes sont remplies.
: il ne doit exister aucun passage permettant de rejoindre une voie publique depuis son propre terrain
∙ Caractère déraisonnable d’un passage de remplacement
: même s’il existe un passage, celui-ci doit être excessivement étroit ou entraîner des frais de passage excessifs
∙ Principe de l’atteinte minimale
: le tracé et les modalités du passage doivent causer le moins de préjudice possible au terrain voisin
∙ Indemnisation des dommages
: les dommages résultant du passage doivent impérativement être indemnisés
Étendue du passage
L’étendue du passage est déterminée au cas par cas selon les critères suivants (voir l’arrêt 96다10171 rendu le 14 mai 1996 par la Cour suprême de la République de Corée).
∙ Finalité du passage et besoins du titulaire du droit
∙ Étendue du préjudice subi par le propriétaire du terrain traversé
∙ Conceptions généralement admises dans la société
La largeur du passage peut donc devoir permettre le passage d’une voiture ou, au contraire, être limitée à ce qui est nécessaire pour circuler à pied ou transporter des objets.
Toutefois, la circulation automobile peut ne pas être autorisée compte tenu des besoins concrets et des circonstances environnantes.
Limites du droit de passage
Le droit de passage ne peut être exercé que dans la mesure strictement nécessaire et peut faire l’objet des restrictions suivantes.
∙ Limitation des modalités de passage
(exemple : passage à pied uniquement)
Ainsi, il n’est pas possible d’exiger un accès ouvert en permanence et le droit de propriété sur le terrain traversé doit être respecté.
3. Droit de passage sur les fonds voisins | Action en constatation du droit
Lorsque les conditions de reconnaissance du droit de passage sur les fonds voisins sont réunies, mais que le propriétaire du terrain voisin entrave ou refuse le passage, il est nécessaire de faire constater ce droit par une juridiction coréenne.
Dans ce cas, il convient d’introduire une action civile dite « action en constatation du droit de passage sur les fonds voisins » afin de faire préciser l’existence du droit et l’étendue du passage.
Conditions de l’action
Pour introduire une action en constatation du droit de passage, les éléments suivants doivent être réunis.
▷ Alléguer et prouver que les conditions de l’article 219 de la Loi civile de la République de Corée sont remplies
▷ Prouver l’impossibilité d’accéder à une voie publique
▷ Prouver le caractère déraisonnable du passage de remplacement existant
Contenu des prétentions
Les prétentions peuvent être formulées comme suit, à titre d’exemple.
∙ Ordonner au défendeur de ne pas entraver le passage du demandeur
∙ Ordonner le retrait des obstacles installés par le défendeur, notamment une clôture ou une porte
※ À cet égard, il ne suffit pas d’invoquer la nécessité du passage ; il faut prouver concrètement que « cet emplacement constitue le seul itinéraire possible ou le plus approprié ».
Principales questions litigieuses
Une action en constatation du droit de passage sur les fonds voisins porte principalement sur les questions suivantes.
∙ Étendue du préjudice subi par le propriétaire du terrain traversé
∙ Caractère légitime de la finalité du passage
(par exemple : simple convenance ou nécessité réelle)
∙ Étendue du passage et possibilité de le restreindre
Par exemple, dans une affaire où le passage avait pour objet de se rendre sur une tombe située sur le terrain afin de s’y recueillir, il a été considéré que 1 à 2 passages par an pouvaient suffire, sans qu’un passage permanent soit nécessaire (arrêt 2016다39422 rendu le 12 janvier 2017 par la Cour suprême de la République de Corée).
Cette affaire montre que, tout en reconnaissant le droit de passage sur les fonds voisins, la juridiction maintient le principe selon lequel il « n’est autorisé que dans la mesure minimale nécessaire ».
Modalités de preuve et méthodes d’appréciation
Lorsque la partie qui entrave le passage, c’est-à-dire le défendeur, soutient qu’« il existe déjà un passage », le demandeur, à savoir la personne ayant introduit l’action, doit prouver que ce passage n’est pas réellement utilisable.
La juridiction apprécie la nécessité réelle du droit de passage ainsi que l’emplacement et l’étendue du passage notamment à l’aide des moyens suivants.
▲ Documents visuels tels que des photographies aériennes
▲ Expertise, entre autres
4. Droit de passage sur les fonds voisins | Liste de contrôle
Pour préparer seul une action en constatation du droit de passage sur les fonds voisins, il est essentiel de réunir des données objectives sur la situation des lieux ainsi que des éléments de preuve, en plus de connaître les règles juridiques applicables.
La liste de contrôle ci-dessous permet d’examiner la situation actuelle et de réunir des informations et des preuves aussi précises que possible avant d’engager l’action.
Points à vérifier | Description |
Vérification de l’enclavement | Vérifier s’il n’existe absolument aucun accès direct à une voie publique depuis son terrain ou si cet accès est matériellement impossible |
Recherche d’un passage de remplacement | Effectuer une inspection pour déterminer s’il existe un autre passage déjà utilisé ou situé à proximité |
S’il existe un autre passage, déterminer s’il est possible de prouver qu’il est particulièrement peu praticable ou déraisonnable | |
Précision de la finalité du passage | Déterminer clairement si le passage répond à une nécessité réelle et non à une simple convenance |
Choix du tracé optimal | Analyser, à l’aide de plans ou de photographies, le tracé qui serait le plus raisonnable et causerait le moins de préjudice parmi les terrains voisins |
Élaboration d’un plan d’indemnisation | Préparer une proposition raisonnable d’indemnisation du préjudice causé au propriétaire du terrain traversé |
Préparation des éléments de preuve | Réunir les documents disponibles, notamment le plan d’utilisation du sol, des photographies aériennes et des lieux, un plan de levé topographique, des photographies montrant les traces de passage et des déclarations de voisins |
Précision de l’objet de la demande | Indiquer précisément dans l’acte introductif d’instance le lieu et les modalités du passage demandés, ses horaires et sa fréquence |
Examen des frais de procédure | Prévoir un budget tenant compte des droits de timbre judiciaire, des frais de signification et des frais d’expertise, et se renseigner sur la procédure |
Décision de demander ou non une inspection des lieux | Déterminer s’il est nécessaire de demander à la juridiction une inspection des lieux et en exposer les motifs |
Conservation des échanges | S’il existe des échanges relatifs aux demandes et aux refus de passage, notamment des messages ou des enregistrements, les classer afin de pouvoir les produire |
Dispositif d’accompagnement par des avocats spécialisés en droit immobilier
Notre cabinet compte plusieurs avocats spécialisés en droit immobilier enregistrés auprès de l’Association du barreau coréen, ainsi que des avocats spécialisés dont l’expérience professionnelle moyenne est d’au moins 10 ans.
Ainsi, lorsqu’un litige concret survient, notamment au sujet d’une entrave au passage, de dommages-intérêts ou de l’étendue du passage, un accompagnement juridique peut être fourni, de l’envoi d’un courrier avec certification de contenu à l’action en constatation du droit de passage et à la demande de dommages-intérêts.
Il est recommandé d’élaborer une stratégie adaptée à la situation avec l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier connaissant les conditions juridiques et la jurisprudence relatives au droit de passage sur les fonds voisins.
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