Prescription acquisitive résultant de la possession d’un terrain

L’article 245 de la Loi civile coréenne prévoit que la propriété d’un bien immobilier peut être acquise par sa possession lorsque certaines conditions sont réunies.

Article 245 de la Loi civile coréenne (Délai d’acquisition de la propriété immobilière par possession)

En conséquence, lorsqu’un terrain a été possédé pendant 20 ans, le possesseur peut, à la date d’accomplissement de la prescription, exercer contre le propriétaire son droit de demander l’inscription du transfert de propriété.

La possession à titre de propriétaire consiste à posséder le terrain avec l’intention de se comporter comme son propriétaire, et non avec l’autorisation d’autrui.

Ainsi, le simple usage ou la location du terrain ne sont pas reconnus comme une possession à titre de propriétaire.

Cette possession est présumée en vertu de l’article 197, paragraphe 1, de la Loi civile coréenne. Toutefois, si la partie adverse conteste cette présomption en alléguant notamment une occupation sans autorisation, une intention non équivoque de se comporter en propriétaire ainsi que les preuves correspondantes peuvent être exigées.

Article 197 de la Loi civile coréenne (Modalités de la possession)

Le caractère « paisible » désigne une possession exercée sans violence, menace ni contrainte.

Lorsque la possession a été obtenue par la force ou accompagnée de violences à son commencement, les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies.

Le caractère « public » désigne une possession non clandestine, exercée sous une forme perceptible de l’extérieur par le public.

La possession doit donc être exercée ouvertement, de manière à pouvoir être connue des tiers.

Par exemple, ce caractère public peut être reconnu lorsque le possesseur a construit une clôture, entretenu le terrain et l’a effectivement utilisé.

La Loi civile coréenne distingue deux régimes selon la durée de la possession.

Dans les deux cas, l’expiration de la durée de possession permet d’acquérir la propriété au moyen de l’inscription correspondante.

En particulier, la prescription acquisitive de 10 ans n’est reconnue qu’au possesseur inscrit, lequel doit être de bonne foi et ne pas avoir commis de négligence.

Cette condition est expressément prévue à l’article 245, paragraphe 2, de la Loi civile coréenne.

Si la possession est interrompue ou seulement intermittente, le délai de prescription est interrompu.

Le possesseur doit maintenir la possession de façon continue pendant 20 ans (ou 10 ans). Une éviction matérielle ou l’abandon de la possession, notamment, rompt cette continuité.

Lorsqu’une personne est inscrite comme copropriétaire, la possession des quotes-parts restantes est considérée comme portant sur son propre bien, de sorte que la prescription acquisitive n’est pas reconnue.

Arrêt de la Cour suprême de la République de Corée rendu le 13 avril 2001, 99다62036,62043

Lorsqu’une personne possède une quote-part d’un terrain détenu en copropriété par d’autres personnes, elle peut acquérir par prescription la quote-part d’un tiers qui ne lui appartient pas (arrêt de la Cour suprême de la République de Corée rendu le 26 juin 1979, 79다639).

Par exemple, si A et B détiennent chacun 50 % d’un terrain et que C possède uniquement la quote-part de A, la prescription acquisitive est possible, car cette possession porte sur la quote-part d’un tiers qui n’appartient pas à C.

Même lorsque la possession ne porte que sur une partie du terrain, cette partie peut être acquise par prescription si elle peut être délimitée au moyen d’éléments objectifs (arrêt de la Cour suprême de la République de Corée rendu le 14 décembre 1993, 93다5581).

Toutefois, une inscription de division parcellaire (procédure de division du numéro cadastral) est nécessaire avant de pouvoir demander l’inscription du transfert de propriété.

Selon l’article 247, paragraphe 1, de la Loi civile coréenne, les effets de la propriété acquise par prescription rétroagissent à la date du commencement de la possession.

Ainsi, lorsque la prescription est accomplie, le possesseur se voit reconnaître une situation juridique équivalente à celle qu’il aurait eue s’il avait été propriétaire du terrain dès l’origine, et non celle d’un simple possesseur.

L’article 247, paragraphe 2, de la Loi civile coréenne prévoit expressément que les dispositions relatives à l’interruption de la prescription extinctive s’appliquent également à la prescription acquisitive.

En conséquence, la survenance de l’une des circonstances suivantes entraîne l’interruption ou la suspension temporaire du délai de prescription.

En cas d’interruption, le délai de prescription est recalculé depuis son commencement. En cas de suspension, son cours reprend après la disparition de la cause de suspension.

La prescription acquisitive constitue un avantage juridique dont bénéficie le possesseur.

Toutefois, il peut y renoncer expressément ou tacitement pendant ou après la procédure judiciaire.

Dans un arrêt rendu le 29 septembre 1973 (73다762), la Cour suprême de la République de Corée a jugé ce qui suit.

Même lorsque la prescription acquisitive résultant de la possession est accomplie, la propriété juridique doit être parachevée par une inscription.

L’accomplissement de la prescription ne remplace pas à lui seul cette inscription. Pour pouvoir exercer pleinement ses droits, le possesseur doit, contre le propriétaire ou la personne inscrite au registre, introduire une action visant à obtenir l’inscription du transfert de propriété ou obtenir cette inscription conformément à un accord.

L’introduction d’une action visant à obtenir l’inscription du transfert de propriété suppose que les conditions suivantes soient réunies.

Si les conditions de l’article 245 de la Loi civile coréenne sont réunies, le tribunal peut rendre un jugement ordonnant à la personne inscrite de procéder à l’inscription du transfert de propriété.

Lorsque la partie obtient gain de cause et que le jugement devient définitif, elle peut demander seule l’inscription du transfert de propriété sur le fondement de ce jugement.

Une fois l’inscription achevée, la propriété juridique résultant de l’accomplissement de la prescription est établie. Le bien peut ensuite faire l’objet d’une vente, d’une donation ou de la constitution d’une sûreté.

Notre cabinet fournit une assistance juridique concrète en cas de risques juridiques, notamment de litiges relatifs à la propriété, de problèmes d’inscription ou de procédures contentieuses, depuis la preuve de l’accomplissement de la prescription jusqu’à l’action visant à obtenir l’inscription du transfert de propriété et à la réponse aux allégations de renonciation au bénéfice de la prescription.

🔗Prendre rendez-vous pour une consultation juridique avec un avocat spécialisé en droit immobilier permet de faire examiner attentivement si les conditions de la prescription acquisitive sont réunies et d’élaborer une stratégie de réponse adaptée.

Daeryun, cabinet d’avocats classé 9e en République de Corée (sur la base des déclarations de TVA de l’année 25 auprès du Service national des impôts coréen), contribue au traitement des dossiers grâce à une stratégie structurée mobilisant des professionnels du droit issus de plusieurs domaines.